房地产公司准备过“冬” 同挤发债独木桥

2008年08月29日 09:29 来源：中国证券报万晶

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·机构预测明日大盘走势

    万科(000002)近日对外宣布，发行不超过59亿元公司债券的申请获得证监会核准，并将继续公告具体发行安排。今年上半年以来，在银行贷款、股权融资遭遇阻力的情况下，发行公司债已经成为上市房企新的融资手段。

    房企频发公司债

    统计数据显示，继今年3月金地集团发行12亿元公司债后，证监会又密集批准了地产上市公司的发行公司债计划，其中保利地产、新湖中宝、北辰实业和中粮地产已分别发行43亿元、14亿元、17亿元和12亿元公司债，公司债无疑缓解了房地产行业资金链紧张。

    招商证券房地产行业分析师贾祖国认为，目前发行公司债是地产公司较好的选择，银行贷款紧张，增发遭受阻力，想获得资金支持只有选择发债。

    中粮地产8月25日公告，10年期固定利率债券票面利率为6.06%。而目前商业银行一年期贷款年利率为7.47%，五年以上贷款年利率为7.83%，公司债发行利率低于银行贷款利率。

    某私募分析人士称，公司债周期较长、利率固定的特性，在通胀持续的情况下成本更低，相对于银行贷款使用也较为灵活。但贾祖国指出，加上发行费用和其他费用，公司债实际上并不比银行贷款划算。

    对于上市房企来说，股权融资曾经是其最好的融资和扩张方式，但市场的大幅度调整使得监管层和公司均不敢轻易行动。7月29日金地集团(600383)增发不超过7.2亿股A股、总额不超过85亿元的方案未获证监会通过。业内人士认为，这可能与市场调整的大环境有较大关系。

    一些已经进行增发的公司，市场表现不容乐观。冠城大通(600067)本月初以8.66元每股增发不超过1.2亿股，作为主承销商的中信证券由于余额包销而持有了3191.17万股，一跃成为冠城大通第三大股东，占有总股本的5.21%。而后，冠城大通的股价也迅速跌破了其增发价格。

    手握现金预备“过冬”

    Wind资讯显示截至8月28日，按证监会行业分类法，已公布半年报的上市地产公司整体资产负债率达到63.57%，经营现金流量净额合计为-275.54亿元，而去年同期的经营现金流量净额合计为-67.52亿元。

    地产公司销售情况也在今年上半年纷纷出现拐点。万科半年报显示，上半年实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%，但从其月度销售数据来看，自6月起销售面积及销售金额出现同比连续下滑的情况，房地产业务的毛利率也下降了4.63个百分点。

    金地集团上半年销量出现萎缩，销售面积较上年同期下降11.97%。中粮地产上半年净利润只有1.01亿元，同比下滑62.37%，预计今年前三季度净利润比上年同期减少50%-100%。

    由于形势的不明朗，地产公司越来越重视现金储备。万科中报期末持有现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。预收账款达到265亿元，占负债总额的35%。金地集团董事长凌克表示，截止到6月末，账上现金余额约为73亿元，现金储备充足，尚有60亿元银行贷款授信额度未使用。

    在销售回款和贷款日益艰难的情况下，公司债成了资金的重要来源，然而并非所有公司都能如愿。按照《公司债券发行试点办法》，发行公司债的公司其债券信用级别须经资信评级机构评级为良好；最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券一年的利息；本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期末净资产额的40%。规模较小、经营不规范和非上市公司都很难获得发债融资的机会。

    有房地产行业分析师表示，发行公司债几乎成为龙头上市公司的“特权”，尽管会增加公司财务负担，提高负债率，但在目前市场形势下，能够获得资金补给安全“过冬”才是最重要的。