财联社3月27日讯（记者 夏淑媛） 险资获准投资公募REITs三年有余，积累了哪些有益的经验，又面临哪些挑战备受市场关注。

　　截至3月26日，市场存量公募REITs已达64只，发行规模合计1697.36亿元。在所有非原始权益人战配投资者中，保险机构参与规模占比最高，约为30%左右，参与过战配的保险机构共47家，按认购规模排名靠前的分别是中国人寿、泰康资产、中国平安。网下投资者中，保险机构参与也相当活跃，占比达65%。

　　尽管REITs走势强劲，险资布局踊跃，但投资公募REITs风险因子较高，保险资金整体参与度仍然有较大的提升空间。

　　据平安资管相关人士介绍，公募REITs资本计量因子为0.5，不仅远高于其他类型的公募基金，也远高于以物权或股权形式投资的投资性房地产。对于保险公司而言，风险因子相对较高，参与公募REITs意味着更高的资本占用，会提高保险公司对于偿付能力管理的压力。其监管部门给予偿二代项下风险因子优惠政策，缓解保险资金投资公募REITs产品对偿付能力的消耗。

　　国寿集团原董事长杨明生建议，进一步解决资金投资难点，给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、在基金决策委员会或顾问委员会中设置观察席位等，以提升战略投资人参与的积极性。

　　险资已成公募REITs重要机构投资者

　　公募REITs发行按下“加速键”的同时，险资也在大举介入、持续参投。

　　2020年4月30日，国内公募REITs试点起航。2021年6月，首批9只产品面市，境内公募REITs市场发展拉开帷幕。截至3月26日，市场存量公募REITs已达64只，发行规模合计1697.36亿元。

　　具体来看，2021-2024年，公募REITs各年度发行规模分别为364.13亿元、419.48亿元、201.42亿元、645.69亿元，发行项目分别为11单、13单、6单、29单。

　　2025年以来，共5只公募REITs完成发行，2025年3月新发行1只公募REITs，规模为 14 亿元。此外，目前共有18只公募 REITs待上市。

　　值得注意的是，自2021年保险资金获准参与公募REITs投资以来，以国寿、中国保险投资基金为代表的机构便不断参与投资。

　　仅今年以来上市的5只公募REITs中，险资通过战略配售和网下配售获得配售金额约7.65亿元，实际配售份额约为2.27亿份，实际配售份额占今年已发行公募REITs总发行份额的9.8%。

　　截至3月26日，在已上市的64只公募REITs中，保险机构在所有非原始权益人战配投资者中的参与规模占比最高，约为30%左右，参与过战配的保险机构共47家，按认购规模排名靠前的分别是中国人寿、泰康资产、中国平安。

　　国寿投资不动产投资事业部相关负责人对财联社记者介绍，目前整个国寿系统已参与23只公募REITs的战略配售，项目业态涵盖商业地产、保租房、新能源、高速公路、工业厂房、产业园等，约占保险行业公募REITs投资规模的近10%。

　　在网下投资者中，保险资金投资账户配售金额84.97亿元，占比65%，参与网下的保险机构共60家，包括新华资产、人保资产、泰康资产等。

　　高比例分红有望吸引增量保险资金进场

　　随着市场提速扩容，已上市公募REITs产品增多，其高频分红、高比例分红的特点逐渐显现，这也是风险偏好更低的险资加码布局的重要原因。

　　数据显示，42只REITs在2024年进行了分红，分红总额达到83.87亿元，5只REITs分红超亿元。今年以来，市场有12只REITs进行了派息。

　　分红金额方面，招商高速公路REIT、工银河北高速REIT和中金安徽交控REIT的分红均超过了1亿元，分别为2.1亿元、1.9亿元和1.8亿元。从分红比例来看，招商高速公路REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和嘉实物美消费REIT的分红比例较高，分别为5.9%、3.5%和3.4%。

　　浙商证券研究所宏观联席首席分析师廖博对财联社记者表示，公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较其他大类资产更为严格。

　　“更重要的是，公募REITs底层资产主要为运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确。在低利率加剧资产荒的背景下，兼具资本利得与固定回报的公募REIT性价比优势有望凸显。”廖博表示。

　　招商信诺资管产品管理部人士在接受财联社记者采访时表示：“REITs具备较强的类红利资产属性，当权益市场出现回调，或中小盘有边际下行情况下，REITs可能会出现替代性配置抬升。随着经济工作会议定调，政策将不断细化落地，部分底层资产尤其是周期类底层资产有望出现弹性变化，带来超额收益。”

　　展望2025年，华泰证券研究所相关人士对财联社记者表示，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具有长期配置价值，公募REITs市场有望进一步吸引增量保险资金进场。

　　险资投资公募REITs风险因子仍然较高

　　值得注意的是，虽然公募REITs集体走强，但与海外成熟市场相比，仍处于起步阶段，市场体量依然偏小，叠加投资公募REITs风险因子较高，保险资金整体参与度仍然有较大的提升空间。

　　据平安资管相关人士介绍，公募REITs在保险公司偿付能力监管标准（偿二代）中属非基础资产，且公募REITs信息披露内容无法满足穿透要求。因此，公募REITs资本计量因子为0.5，不仅远高于其他类型的公募基金，也远高于以物权或股权形式投资的投资性房地产。

　　“对于保险公司而言，风险因子相对较高，参与公募REITs意味着更高的资本占用，会提高保险公司对于偿付能力管理的压力。”

　　国寿集团原董事长杨明生也表示：“目前险资投资REITs的风险因子仍然较高，部分保险公司受偿付能力约束较大。”

　　泰康资产相关人士对财联社记者表示，当前监管政策对于公募REITs在资产端和资本端的运作还有诸多限制，公募REITs的杠杆为净资产的40%，转化为资产负债率便是28.6%，可使用的杠杆水平较低。

　　多位业内人士建议，监管部门给予偿二代项下风险因子优惠政策，缓解保险资金投资公募REITs产品对偿付能力的消耗，引入更多保险资金参与REITs产品投资，更好发挥保险资金长期投资优势，加大对实体经济和资本市场的长期资金供给，助力REITs市场高质量发展。

　　杨明生建议，进一步解决资金投资难点，给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、在基金决策委员会或顾问委员会中设置观察席位等，以提升战略投资人参与的积极性。

　　此外，国寿资产在接受财联社记者采访时表示：“目前，保险资管公司开REITs相关投行业务的人员数量相对较少，经验仍需提升。此类业务对产品管理要求较高，且涉及较复杂的交易架构和专业知识，需要既懂保险投资又具备证券、资产管理、项目运营等多领域知识能力的复合型人才，保险资管公司前中后台相关人才队伍建设需要整体加强。”