购物中心已步入调整高峰期

　　近几年，购物中心在我国的发展可谓热度不减。在经济下行时期，购物中心的开店率仍保持上行态势，商业地产对购物中心的投资成本持续上扬。据统计，截至2011年年底，我国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2812家，累计商业建筑面积达1.77亿平方米。预计我国购物中心仍将以每年300家的速度增长，到2015年，我国购物中心总量将达4000家。

　　在我国购物中心快速发展的同时，业内对购物中心的开发和建设提出了意见。日前，中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》(以下简称《报告》)，总结了我国购物中心发展的特点和趋势，指出我国购物中心已步入调整的高峰期，建议三线以下城市的购物中心开发不能头脑过热，须审时度势；而一二线城市购物中心应注重对运营能力的建设，要以消费需求为先导，明确定位。

　　三线城市购物中心开发要量力而行

　　《报告》指出我国购物中心快速发展的主要动力来自城镇化和服务业增长，并最终体现为消费升级。在宏观调控下，限贷限购导致住宅市场萎缩，地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象，在化解“土地财政”难题的同时，打造升值潜力更大的商圈，提升周边地价。这些因素都大力推动了购物中心的发展。“虽然中国购物中心发展迅速，但不应忽略一些潜在的开发及投资风险。”德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣表示。他认为，尤其在三四线城市，地方政府是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够的支持，将是决定购物中心能否实现预期运营目标的关键。

　　自2009年起，购物中心开始在三线城市快速蔓延，至今部分三线城市出现了购物中心建设过热的现象。根据购物中心产业资讯中心报告，截至2011年年底，三线城市购物中心累计开业量将达544家。

　　资深商业地产经理人熊杰表示，与一二线城市相比，我国三四线城市数量庞大，但商业发展水平较低，商业模式仍以传统商业为主，很多商业街为历史沿革自发形成，缺少城市人文或系统科学的规划，商业形态比较初级、原始，业种杂乱零散，商业以传统超市、百货为主。消费群体对国际知名品牌不太重视。在消费结构方面，与生活相关的日用品支出占比较大。“因此，在一些城市，由于居民的消费能力、消费观念还尚未达到大型购物中心要求，因此开发者与运营者新建购物中心必须审时度势，量力而行。”何锦荣说。

　　一二线城市购物中心需注重运营建设

　　针对一二线城市购物中心的发展现状，《报告》表示我国购物中心已步入调整高峰期，购物中心的建设热潮意味着存量升高，也预示购物中心，特别是一二线城市购物中心的增长动力将逐渐从开发进入注重商业运营和零售渠道功能的时期。购物中心的开发者和运营者正在商业定位、业态组合、经营和管理模式等方面进行调整，以适应购物中心的发展规律和消费需求的变化。“随着行业竞争加剧与零售管理能力的增强，越来越多的购物中心进一步明确了定位，并基于差异化定位和目标消费群体进行品牌调整。在调整过程中，购物中心需考虑地理位置和消费者需求，而规划建设也要有前瞻性。整体而言，消费者越来越重视购物体验，观影、吃饭、KTV等已成为消费者的日常消费项目，这将加大餐饮及娱乐在购物中心的业态比重。”何锦荣说。

　　熊杰还表示，目前购物中心同质化趋势越来越严重，经营者需要挖掘自身特色，进行差异化经营。“有条件的购物中心完全可尝试将餐饮或生活配套业态的特色店培养或打造成主力店。真正的购物中心不仅仅是单一的‘购物’中心，更应该是‘餐饮中心’、‘休闲娱乐中心’等能提供多重享受和消费体验的平台，以适应消费者的不同需要。”

　　此外，《报告》指出，由于购物中心体量大、购物环境好、具有“大百货”的特点，其有较强的集客能力，进驻商户也有依托购物中心进行连锁品牌拓展的强烈愿望。因此，购物中心汇聚商户进驻，实现共赢发展的目标，也给其经营能力提出了更高的要求。

　　德勤中国消费与运输行业全国领导人龙永雄表示：“购物中心的价值离不开精细化的经营管理，其中与承租商户的合作至关重要。业主除了要对商户的租约进行有效管理外，还需要重视帮助商户销售创新，提供展示、营销、人员培训方面的支持，并及时进行动态调整。与承租商户共同成长才是购物中心创造长期价值的根本，这种价值并非一蹴而就，需要长期经营和专业化管理来实现。”