近段时间以来，常州楼市成为舆论关注的焦点。由于新建住宅空置率过高，常州被称为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”。
有业内人士认为，常州楼市库存量太大，空置率太高，未来难有大的发展。不过，常州房管部门则认为，常州楼市供需两旺，不存在“鬼城”一说。
常州楼市空置率到底有多高？库存压力会不会导致常州楼市面临巨大风险？
针对种种疑问，《每日经济新闻》记者从1月初对常州楼市调查采访发现，由于大量的大盘开发，当地的供应量已经面临饱和，仅武进区武宜路上的开发量就超过500万平方米，而许多新盘亮灯率不足三成。
聘“临时工”抢客源/
常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带，从旧城中心延长至新城区，路两旁的新建建筑拔地而起，各种色彩鲜艳的楼盘销售处也随处可见。
据《每日经济新闻》记者统计，在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、随园锦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米，其中星河国际就达到了180万平方米，“这么多楼盘汇集在一条路上，而且大部分目前都在销售，之间的竞争可想而知。”一家楼盘营销部门的负责人对记者说。
记者走在武宜路上，除了看到大量的楼盘广告之外，各楼盘在路上散发的广告也数不胜数，部分销售人员甚至追着记者要求去看楼盘。
“先生你是过来买房的吧，给你看看我们楼盘的资料，觉得好的话可以去售楼部看看。”一位自称叫小燕子的大姐对《每日经济新闻》记者介绍说，她是紫金城售楼部雇佣的临时工，负责在武宜路上发楼盘广告和发掘购房者前去售楼部看房子，“只要去售楼部看一下了解一下项目就可以，买不买无所谓，去看了就等于帮助我工作了，更何况你确实要买房。”
在这位大姐的再三请求之下，记者答应前去售楼部看房。而在记者前往售楼部的路上，其他几个楼盘的销售人员也一拥而上，把记者团团围住，他们有着一个相同的目标：希望记者能去他们服务的楼盘售楼部看看。甚至有的工作人员表示，只要记者去楼盘看看房子，可以免费送记者一个礼品。
“从这些楼盘争抢购房者的行为来看，他们确实面临不小的销售压力。”陪同记者采访的常州一位业内人士杨先生对《每日经济新闻》记者说，“虽然售楼部都比较热闹，但是这些楼盘都库存大量的房源，为了尽快消化掉手中的房子，就不得采用这种方式去抢夺客户资源。”
高成交量难降库存/
地处长三角中心位置的常州，素有江南明珠，中吴龙城之称。近年来，随着经济的高速发展，常州的房地产市场也进入快速发展阶段，有业内人士甚至用常州成为各大房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆程度。
根据统计数据显示，在2012年常州市区共成交62093套房源，其中住宅为49163套，成交量创三年的新高，平均每个月5000套的成交量也似乎说明了常州楼市的火热程度。但是值得注意的是，随着成交量的大幅增长，常州市楼市库存量却并没有下降，反而呈现上涨的趋势。
统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。
“从数据看去年常州楼市总体成交量较好，但是库存量的提高拖累了整体常州楼市，如果加上未来新的供应量，会导致房子越卖越多。”常州本地房地产行业一位负责人对《每日经济新闻》记者说，“随着之前高价拿地的高端项目进入开发高峰期，包括别墅、大平层、高价住宅等，积压最严重，众多楼盘已形成现房或准现房销售。由于成本高企，开发商降不起价，整体楼市去库存化可以说非常困难。”
常州房地产独立评论员于岳表示，“库存的进一步增加，为未来的常州楼市蒙上了一层阴影。”
上述业内人士杨先生向《每日经济新闻》记者介绍说，官方公布的数据显示，常州市户籍人口为360.8万人，与常住人口之比为1:1.3，10年间常州市户籍人口共增加19.3万人，按平均增长速度，若平均每3人需要购房一套住房的话，常州一年平均需要6433套房子，平均每月约需要536套住房。
“但是实际上常州城区常住人口也就在100万左右，如果仅仅依靠这100万人口消化掉常州目前的库存的话，那么随着上市房源不断增加，房子只会越卖越多。”上述人士表示。
城市综合体加剧库存压力/
在库存已经高企的情况下，近几年常州的城市综合体开发更加剧了楼市的库存压力。
公开报道的数据显示，目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个。
常州克而瑞市场总监杨瑜认为，之所以会短期内涌现如此多的城市综合体，主要是因为楼市调控所带来的。“在住宅调控常态化下，商业领域由于不受调控限制骤然升温，而如城市综合体类型的大盘作为商业地产最具代表性的产品，越来越受到房企的青睐。”
在业内人士看来，庞大的城市综合体项目固然有诸多优势，但是庞大开发项目需要大量的商业资源和客流资源来支撑，如果这些资源不足以支撑的话，那么就会出现大量的综合体项目空置。而常州现在正面临着这种饱和的状态。
以武宜路上的星河国际项目为例，该项目总建筑面积达到180万平方米，而根据搜房网统计的2012年全年常州楼盘销售排行榜显示，星河国际全年仅销售543套，并未进入常州楼盘销售的前十名。
此外，武宜路上的另一家城市综合体吾悦广场，2012年全年销售806套，同样也未进入销售榜的前十名，“从销售数据来看，并不是规模越大的城市综合体就受到购房者的欢迎，目前常州的城市综合体大都面临销售难的问题。”
常州房地产行业一位独立研究员对记者说，“目前常州市场上的城市综合体项目已经饱和，积重难返，很多城市综合体项目建于干道节点上，大多为政府规划出来的形象工程，并没有考虑到实际可操作性，所以导致目前综合体的滞销危机。”
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