自去年10月以来，香港政府针对内地购房者出台的买家印花税(BSD)政策施行已近四个月。记者调查了解到，截至今年1月，香港楼市的内地买家比例已经由去年新政出台前的30%下降到不足10%。
尽管新政对遏制外来资金涌入起到了显著作用，但仍旧难以阻止香港楼市高歌猛进的趋势。统计数据显示，反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连续4星期创历史新高，最新报121.73点，意味着全港各区楼价全面升穿1997年高位。
內地买家比例降七成
去年10月26日，香港特区政府为打击外来炒楼资金，推出全新的“买家印花税”政策。
时隔数月，这项“限外令”实施效果究竟如何呢？记者就此采访了多位香港地产业内人士。
“去年10月份之前平均每月近50个客户到香港看房，现在每月只有三四个客户。”美联物业内地组负责人潘志伟2月19日接受记者采访时说，以他负责的看房团为例，自买家印花税政策生效后，看房的客户数量下降了近九成。
中原地产在一份统计报告中亦指出， BSD政策生效后，香港楼市內地买家比例大跌。2012年12月登记一手中小型私人住宅买卖合约，已知內地个人买家占宗数比例急降至8.7%，而当年10月及11月却接近20%。而售价在1200万港元以上的豪宅市场内地个人买家所占宗数比例，更是由新政出台前的逾30%下降至9.4%，降幅近70%。
此外，BSD和新SSD两项措施不仅吓退了内地买家，也使得香港楼市的二手房成交量全面急冻。中原地产研究部高级联席董事黄良升估计，2013年1月二手房成交量约5300宗，环比下跌9%，而二月份的数字预计仍将显著下跌。
目前买家多为刚需置业
“新政对打击楼市短期炒卖行为的作用立竿见影，目前楼市惨淡的成交量多来自刚需群体。”美联物业全国研究中心总监徐枫2月18日接受记者采访时直言，市况“冻过水”。她指出，以往在港购房的内地客户多由豪宅买家组成，但现在的买家则多为在港生子的刚需群体，以中小户型为主。
值得一提的是，同样是去年2月份，本报就曾报道深圳客频频出手香港豪宅，亿元楼市场的内地客占比更是高达七成。时隔一年，在两项新政的打压下，曾经活跃在香港楼市的内地豪客几已绝迹。
“之前去看房的50%以上是去看豪宅、别墅，现在看房的主要是看50平方米左右的单位。”潘志伟表示，尽管15%的买家印花税意味着额外数十万的开销，但对于已经在港产子的刚需群体而言，出于对税费进一步上调的担忧，新政反而刺激他们下定决心点购房。
另一方面，也有少数投资者看好香港楼市的长期发展，无惧高昂的税费。一位香港地产中介2月19日接受记者采访时表示，以去年年底他经手的一笔交易为例，内地客付560万港元购得位于九龙西的百汇轩中层一处单位，额外的买家印花税高达88万港元。“当时那位买家的说法是，即便要多付15%的印花税，也要入市作长线收租。”
不过，88万港元的印花税对于动辄数百万元的香港房价而言勉强只能算是个平均数。该中介透露，据他目前所了解到的最高BSD税款是来自今年1月份在港岛半山的一处豪宅，成交价7000多万港元，缴纳的印花税高达近千万港元。
“新政施行了近四个月，已经逐步被市场所消化和接受，对长线投资者影响有限，许多内地投资客已将目光由二手房市场转向一手房市场。”该中介如是说。
黄良升在报告中亦指出，只要香港豪宅市场仍有投资价值，内地买家就不会放弃在港购置豪宅，展望香港豪宅市场内地买家的比例，将可维持一定的水平，不会降至零。
炒房客转战车位及商用物业
BSD和新SSD政策也给商用地产市场和车位市场带来了巨大的刺激。就如同地产中介们在推荐商用地产和车位时用的宣传口号：谁能保证BSD和新SSD未来不会套用在商用地产项目上？
一位业内人士此前在接受媒体采访时就曾表示了担忧，香港的新税政策将只会使投资转向商业和工业房地产，而此类房地产价格上涨将意味着“雪上加霜”，因为在香港出口、零售额和股市成交量纷纷下滑时，企业成本还将继续上升。
事实上，这样的担忧正在成为现实。中原地产统计数据显示，2013年1月独立车位楼宇按揭合同642宗，按月激增434宗，上升2倍有余，预期2013年第1季度，车位按揭宗数仍将持续高企。
另一项在SSD政策实施两周年之际针对工商铺的调查数据则显示，自2010年11月政府实施SSD后，工商铺吸引力大增，不少投资者由住宅市场转移至工商铺。SSD后两年，工商铺登记总值为3051.3亿港元，较SSD前两年的1835.7亿港元大幅上升66.2%。
香港楼市风高浪急
曾有观点认为，近年来香港楼价持续走高的原因是内地炒房资金的涌入。而眼下，一方面是内地炒房客逐渐被挤出香港楼市，一方面却是香港楼市价格屡破历史高位。
据香港媒体2月16日报道，反映楼价走势的中原城市领先指数(CCL)连续4星期创历史新高，最新报121.73点。其中经历金融危机及SARS等难关，跌得最伤的新界西楼价，亦首次返回“家乡”，指数按周再升近2%，最新报101.8点，意味全港各区楼价全面升穿1997年高位。
“香港楼市是一个由资本支撑的市场，所以成交量与房价之间并无必然的联动关系。新政虽然在短期内有效遏止了过热的市场成交，但并无法改变由楼价向上预期主导的市场情绪。”徐枫认为，楼价持续上涨的关键原因在于，香港的低息环境使得炒房者持有成本极低。因而即便在目前成交惨淡的情况下，也能从容地捂盘不售。
对此，软库发展投资银行业务总裁温天纳在专栏文章中也指出，香港楼市目前的确去到一个风高浪急的境地了，出现这情况，主要是由于借贷成本异常低廉，住宅市场已经达到历史新高，楼价已经远远超出居民的承受能力。
香港财政司司长曾俊华在此前的公开发言中则表示，尽管外来资金流入与楼价上升没有必然联系，但港府增加买家印花税和提高额外印花税的税率，也是希望可以降低楼市风险，进一步打击住宅短期炒卖活动，配合增加供应的措施，纾缓供求失衡的情况。
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