房贷还款不同方式差别大
近日，合肥市“房奴”张先生状告银行因月利率计算公式有差异导致20年多还数千元房贷的事件引发广泛关注，贷款利率、期限和还款方式成为关注的焦点。记者调查发现，签订房贷合同的时候选择适合自己的还款方式和提前还款时间，大有讲究。
比如，采用等额本金的还款方式支出利息更少，100万房贷20年期限可以节省13.8万元；同时提前还款时间不同，手续费可差数万元。理财专家建议，市民在办理房贷时需全面衡量贷款利率、还款方式、提前还款手续费等情况。
近日，合肥“房奴”张先生状告银行因月利率计算公司有差异导致20年多还数千元房贷。张先生称，其采用等额本息还款的还款方式每月向银行支付房贷。但银行直接用“年利率/12”来计算月利率，其计算出来的利率为0.4595，比实际年利率4.5%高，这细微的差别将带来数千元的额外费用。
虽然在上述案例中，银行称，目前住房贷款的“月利率=年利率/12”的算法，是由人民银行规定的，但对于“房奴”来说，在签订房贷合同时选择适合自己的还款方式和提前还款时间，却大有讲究。
等额本息法利息更高
目前在市场上，银行贷款较为常见的还款方式主要有等额本息和等额本金这两种还款方式。
以纯商业贷款100万元、贷款期限为20年来算，若采用商业贷款的基准利率，等额本金还款方式所需要支付的利息比等额本息要低15万元。
比如，王先生以目前6.55%的基准利率向银行贷款100万元，期限为20年。那么采用等额本息的还款方式，王先生总共需要偿还约179.64万元，也就是说，20年后王先生向银行支付的利息总额为79.64万元。而对于王先生来说，这20年间他每月所需支付的利息额都是固定的，均为7485.20元。王先生若用等额本金还款，需要偿还的本息共165.77万元，合计支出利息约65.77万元，比等额本息还款方式节省了13.87万元。
等额本金：实质为提前还款 银行人士透露，大多数客户都采取等额本息还款方式，优点是开始时还款额度很少；而等额本金还款方式，开始本金还得多，后来利息自然就少了。
以上述王先生为例，若采用等额本金的还款方式，前两年的月供均在9000元以上，往后逐渐递减，到还款后期基本上每月只需支付4000多元。
资深按揭中介郑大源指出，虽然表面看两种还款方式所需支付的利息差异巨大，但选择等额本金还款方式并不代表比等额本息更为划算。“等额本金要还的利息少，是因为贷款前期还款额度大一些。”他说。
郑大源指出，选择哪种还款方式要看贷款者的承受能力。以上述王先生为例，若他的月收入为一万元，采用等额本金的话开始时每月要支付9000多元的月供，其压力就会远远大于等额本息的还款法。
提前还款：大部分银行3年后无手续费 一位银行个贷部人士介绍，一般而言4~5年后提前还款的客户比较多。由于提前还款后，银行会收取一定的手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行提前还贷手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
国有大行工、农、中、建、交等5家银行中，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。而大部分股份制银行都表示不收手续费，但浦发银行则表示若在两年内提前还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
此外，虽然外资行的房贷利率比较优惠，但其提前还款收取的手续费也可高达3万元。其一般是根据已经还款年限收取差异收费。
如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
对于允许申请提前还贷的时间，大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷并收取一定的手续费，而三年后多数银行提前还款不再收取手续费。
专家提醒
业内人士提醒，如果预计到需要提前还款，在签贷款合同前需了解其罚息金额，建议不要选择手续费比较高的银行。“提前还款的最佳时间是每个季度的月初，一般到季度末银行由于冲存款的原因，都会卡住这方面的业务。”
值得注意的是，专家表示有两种情况不宜提前还款。一是签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠，这种低利率已经享受了极大的优惠，提前还款不划算；二是等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，此时已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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等额本息，指的是将按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
等额本金，指的是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。开始还款金额多，以后逐渐递减。
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