北京、上海等地国五条实施细则都规定,依法严格按照个人转让住房所得的20%征收个人所得税。不少市民提出疑问:我如果卖房,以前装修的费用、贷款的利息算不算在房屋原值里?记者采访了解到,相关法规对此有明确规定,但房屋原值计算在实际操作时漏洞不少,用“阴阳合同”等方法规避税费的现象并不鲜见。
装修费扣除 有最高限额
对于二手房所得税20%的具体征缴办法,北京相关人士在对细则的解读中称,能够核查房产原值的,在扣除装修、营业税、手续费、公证费各种税费以及贷款利率后,按买卖差额20%征缴；不能核查原值的将继续执行房款总额1%的标准。
实际上,包括自建住房、房改房、经济适用房等类型的房屋原值如何确定,早在2006年7月《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中都已明确。
其中,住房装修费用应提供相关发票,并且发票上付款人姓名与转让房屋产权人一致的,其装修费用可在规定比例内扣除。其中已购公有住房、经济适用房最高扣除房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除10%。原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费的,不得再重复扣除装修费用。
贷款利息及其他费用,也需相关部门出具有效证明后才能扣除。
房屋原值计算 漏洞很多
山东财经大学教授郭松海称,就房屋原值计算的实际操作过程来看,一些房主会滥开装修发票,让交易所得减到最少,还有人用“阴阳合同”逃税,“实施效果并不理想,不仅没有成为控制房价的有效手段,反而为逃税钻政策漏洞提供了途径。”
山东大学房地产研究中心的李铁岗认为,按照20%征所得税是一个庞大的工程,“比如哪些二手房涉及税率问题还没有统计,市场上还存在大量不能确定原值的房源。”
李铁岗建议,政府在制定按所得20%征税细则的同时,需完善房地产登记系统、房地产评估系统和交易过程中备案和监管系统,显然,上述这些工作需要一个过程,因此按交易所得20%征税的政策可能会分阶段实施。
早期因部分业主无完整凭证,房屋原值难以确定,故税务机关在“据实征收”外,又推出“核定征收”。房屋升值不多的情况下,两者差距不大,但后来房屋大幅升值,两者税负差距越来越大,于是大家普遍选“核定征收”,以致很多人都不知道二手房交易有按20%税率据实征收一说。
算原值应考虑 制度和历史因素
从地方版楼市调控细则来看,重点支持首套、自住、中小户型置业需求成为共识,但对于如何促进改善性需求合理释放尚无明确措施。
国务院发展研究中心副研究员刘卫民说:“大部分改善住房条件的家庭都必须卖掉以前的小房子,而新的二手房交易个税政策和二套房信贷政策实质上是限制了这类改善性消费行为,因此,地方细则中也应该在一定程度上考虑改善性需求的支持政策。”
刘卫民还建议,应充分考虑我国住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售给个人的公房原值较低,成交价差会较大,个税会较高,但这是制度转换和历史原因形成的,并非是投机造成的结果。因此,应在实施细则制定中给予一定考虑。
专家们还建议,确保相关住房政策实施效果。住建部政策研究中心主任秦虹说:“北京、重庆和合肥、青岛等地出台的政策中明确提出,2013年底前把符合条件的外来务工人员纳入公租房保障范围。如果这项举措能够确保落实,就是得民心顺民意。”
据新华社
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