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19项措施打压房价 个税计征细则明确

2013年04月01日 07:21   来源:中国证券报   张敏

  北京于3月30日晚出台的“国五条”落实细则,不出意外地成为现有地方版政策中最严厉的一款。虽然政策细则从供需两端都做出了部署,但由于“控房价”的迫切需要,细则中一些举措带有明显的行政色彩。多数分析人士认为,按照当前的政策力度,短期内市场会大幅降温。从长期来看,严厉的手段将影响到供应端的积极性,不利于供需关系的改善。此外,北京市地税局公布了二手房交易个税的具体计征政策,按规定可以将一些费用计入房屋原值,从而使个税缴纳额度有所降低。

  行政调控色彩较浓

  北京市公布的调控细则提出了19条具体政策措施。2013年北京市房价控制目标是全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。与其他城市提出的“挂钩经济增速”相比,这一目标显得较为严厉。按照不少分析人士的理解,“保持稳定”更多的含义在于控制房价涨势,而非“止涨”。但即便如此,对于市场供需失衡的北京来说,要完成这一目标仍然不容易。

  针对“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理”这一表述,在《北京出台贯彻国务院房地产市场调控细则政策问答》中解释,北京将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应,另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目,在政府提供相应优惠政策基础上,降低房价,纳入限价房序列管理,提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住要求。同时,对此类住房的上市年限和收益将进行一定的限制。对于这项规定,多数开发商未做评价,但有专家认为,若能严格执行,此举或将在一定程度上降低房屋交易价格。但该手段行政色彩较为浓厚,在实际操作中恐有难度。

  中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示,虽然北京并未像深圳一样限制楼盘销售价格的涨幅,但对于商品房的预售监管,实际上也是在干预市场价格的制定。分析人士还认为,将自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理,同样体现出行政干预的色彩。

  二手房交易降温

  对于二手房交易个税的缴纳政策,北京强调严格按差价的20%计征,但同时也提出了其他选项:不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。细则的实施以房屋网签时间为限。

  北京市地税局对此的解释为,自建房、经适房、已购公房和拆迁安置房在计算原值时,需将实际支付房款、相关税费等合理费用计算在内,经适房还需将土地出让金纳入计算范围。按照这种计算方法,房屋原值的核算价格将在一定程度上有所提高,个税的缴纳额度也将降低。

  因此,从政策细则来看,该项手段在执行中并未采取“一刀切”,使得其严厉程度低于预期。但根据链家地产市场研究部统计,二手住宅市场中,仍将有60%左右的需求受到影响。且与其他手段相比,该措施仍然是对市场影响最大的一项。

  中国证券报记者近日走访北京多家中介门店发现,最近一周来,各家中介门店的新增房源明显下降,部分店面的降幅达到50%左右。一些尚未达成交易的卖主,已因交易成本提高而放弃了售房意向。按照链家地产的统计,新政出台后,未满五年的非普通住宅交易所需缴纳的税费,约占房款的18.1%。满五年的非唯一普通住宅交易,也需缴纳相当于房款14%的税费。上述比例均比新政前高出近10个百分点,以当前的二手房交易均价计算,缴税金额则高出20万元左右。

  新房市场也受到一定影响。据统计,今年3月,北京原计划有33个住宅项目开盘,新增供应量14000套。但截至27日,仅有10个项目投入供应,总供应量仅为3180套,比去年同期下降25.3%。其中,北京大兴区某项目原计划于3月开盘,但因其报价未通过住建委批复,使得开盘日期不断延迟。

  多家机构发布的报告认为,随着政策对供需两端的抑制,未来一段时间,市场交易将会降至“冰点”。但由于市场需求仍然旺盛,在个别新盘的销售中仍会出现“抢房”、“日光”的局面。


(责任编辑:朱丹)

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