编者按：5月，69城房价同比上涨，深圳房价创3年新高，一线城市地王频现……新一轮上涨已经到来？
一边是房地产调控不断加码，另一边却是地王频出、房价不断上涨的现实。历年来地产调控大棒是否都变成了绕指柔？中国的房地产调控还有哪些招数可使？中国地产市场走势又将如何？
近日，深圳市规划和国土资源委员披露，深圳5月新房均价已高达22322元/平方米，创下2010年3月以来的新高。
《每日经济新闻》记者查询深圳房地产信息网数据获悉，今年前5月，深圳新房月均价都高于去年18900元/平方米的年均价，而其中单价突破2万元大关的也有3次。
调控与房价的“纠葛”
今年深圳的房地产市场到底有多火爆？半年内，热盘遭抢购，莱蒙水榭春天开盘四小时，八成房源已被抢购；万科翰邻城、金地名峰等项目更是在夜间悄然开盘，当晚销售均达九成。除此之外，二手房市场3月份爆发的上万套成交量也让人记忆犹新。
历年资料显示，从2005年起，深圳新房成交均价一路从7040元/平方米上涨至18900元/平方米，2010年这个数字更是达到20205元/平方米，2011年至2012年稍有回落。
另外，买房难问题也较为突出。从2005年到去年底，深圳居民人均可支配收入从21494.40元增加到40742元，增幅达89.5%。同一时期，深圳住房均价由7040元/平方米涨到今年5月的22322元/平方米，涨幅高达217.1%，收入增幅远远落后于房价涨幅。
而根据中企资本周刊“盘点十年房价”数据显示，1993年到2012年，全国城镇平均房价10年间从2381元/平方米上涨到5791元/平方米，10年上涨143%，年均递增10.3%。其中，北上广深四个一线城市的涨幅更是分别达到365%、500%、261%、233%。
就在房价一路上涨的这几年，国家房地产调控政策不断加码。
其中，税收政策是调控的重心之一。2005年起对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税；2011年起在重庆、上海两地实施房产税试点，并确定今年内将扩大试点范围；2013年2月的“国五条”要求“二手房交易个税按个人所得的20%征收”。
信贷方面，十年间二套房首付由30%上升至60%；2010年房价疯涨时，银监会要求商业银行暂停发放第三套房贷；2011年开始要求严格实施差别化住房信贷。
在土地方面和住房建设上，2005年至今国务院多次要求增加住房建设用地和普通住宅的供应；2006年“国六条”中明确规定新增住宅供应必须符合“70/90标准”。
其中，“限购令”被普遍视为杀伤力较大的应急性调控手段。2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后，包括北上广深等49个房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。
一线城市“地王”频出
知名地产专家和评论人、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为，地价涨小产权确权、农地流转、宅地上市会让几乎所有的老百姓获得收益，农民带着土地产生的财富也可以进城了，这对城镇化是个良性的过程，土地应该大量放出。
事实上，土地供应量却在不断下降。从2011年的21.8万公顷到今年的15.08万公顷，国家已连续3年降低全国住房用地供地计划。而数据显示，2012年全国300个城市实际共推地15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%。
去年，深圳住宅用地全年累计供应仅50万平方米，同比减少61%，降幅最大。而在商办类用地方面，深圳全年累计供应量也不超过百万平方米，同比减少78%。
陈宝存认为，土地供应减少，政府没有足够的资金，新的土地的收治和“七通一平”工作随之难以高效开展。他表示，现在北京都是通过银行贷款来做土地收储，土地整备速度跟不上，导致一线城市开发商想拿地政府也拿不出来，或者只拿出毛地，不给净地，开放商拿地成本大大增加。
今年一线城市的土地供应依然维持“僧多粥少”的情况，各大开发商为一块地举牌拼杀数百轮的并不鲜见。5月份，广州白云区同宝路8号、10号地块，番禺万博商业区地块四，海珠区一临江地块分别刷新了同地区的楼面地价纪录，“地王”接连不断地出现。5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块又以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录。
地王频出也令土地出让金呈现爆发式增长。据中原地产统计，前5月北上广深的土地出让金已接近去年一线城市的土地出让金总额，同比上涨350%。其中，北京与上海的土地出让金均超过500亿元。
对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析，土地市场价格是滞后市场的，实际这一轮地王的出现是因为去年以来房地产市场价格的上涨，不仅房价上涨了，开发商资金宽裕了，整体市场的预期也出现了扭转。
同时，易居房地产研究院数据显示，5月10个典型城市在土地成交面积同比增幅45%的情况下，土地成交均价同比暴增215.7%，达3015元/平方米。业内人士表示，整体而言，地价最终会体现在房价上，供应量上不去，资金相对充沛的开发商只能以高价抢地，最终还是购房者承担不断推高的房价。
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