岳龙传 尹晓斌
开展农村“三权”抵押贷款对于推动农村集体产权制度改革，盘活农村资源，解决农村融资瓶颈，促进农业农村发展和农民增收具有重要的意义。
山东沂南县是全市农村产权制度改革的试点县之一，作为支农的主力军，沂南联社对“三权”抵押贷款进行了大胆的探索和尝试，目前已向确权农户发放农村房屋和土地承包经营权抵押贷款5笔21万元，落实有贷款意向的村民30户120余万元，在试水“三权”抵押贷款上迈出了积极的一步。但也发现有一些问题制约着“三权”抵押贷款的推广，需要各方合力加以解决。
目前，无论是作为民事基本法的民法通则，还是与农村三权相关的土地管理法、担保法、农村土地承包法、物权法等相关法律大都未明确规定农村三权可以进行抵押或是通过抵押方式进行流转，更多的是隐含的限制或禁止。作为一种特殊的不动产财产权的流转，特别是农村土地承包经营权、居民房屋和林权作为一种具有保障民生属性的特殊物权，在其流转过程中不可避免地遇到诸多法律限制，容易诱发其他相关法律争议和法律纠纷。
现在“三权”权利价值的确认主要由乡镇相关部门、村两委成员以及信用社人员根据市场行情和农民土地上附着物价值共同协商确定，并根据其公允价值在村中显要位置进行公示。“三权”资产的价值确定，存在较大的难度，评估参照标准以及公正性等事项随意性很大，实际价值难以合理确定。
办理“三权”抵押贷款需要到房管部门、土地管理等部门办理相关的抵押登记，出具“他项权证”后，抵押担保手续才具有法律效力。而目前沂南联社办理的几笔“三权”抵押贷款业务均未办理“他项权证”，究其原因一方面是办理“三权抵押”登记手续对信用社和村民来说都是一项陌生的业务，对办理抵押登记手续的流程不熟，往往要往返多个部门，劳心费力;另一方面是目前“三权”抵押贷款业务基本都是村民的小额信贷需求，办理抵押登记手续需要支付几百元的手续费，一定程度上影响了村民办理抵押登记的积极性。
一旦“三权”抵押贷款形成不良，“三权”资产处置变现将面临诸多的困难。一是由于未办理“三权”抵押登记手续，无“他项权证”，导致抵押担保合同无效，既使办了抵押登记手续，但由于法律上的限制和冲突，也很难得到法律的有效支持;二是农民的土地和房产是赖以生存的物质基础，国家也一直重视对“三农”的保护，使贷款诉讼执行的难度加大。
因此，建立顺畅的评估及登记制度，是推动“三权”抵押贷款的重要条件。建议对小额贷款抵押物价值认定不需要专业评估机构，可由借贷双方协商认定。对额度较大贷款，可委托有资质的专业评估机构评估，评估费按最低标准执行。抵押登记由农委、国土房管局和林业局委托乡镇合署办理，免收抵押登记手续费，尽量为“三权”抵押贷款业务的推广开辟“绿色通道”。
农村资产能否抵押关键在于抵押品是否有价值、有市场，建议抓紧出台“三权”流转规范性文件，使流转有章可循。应建立农村产权交易市场，搭建专门的“三权”交易平台，提高资源使用效率和运转速度。
出台农村产权融资风险补偿基金管理办法，合理采取税收减免措施，是推动加快三权抵押贷款发放的主要途径。应明确专门机构、安排专门资金，明确专项基金补偿流程，对“三权”抵押贷款免征营业税，对金融机构因开展“三权”抵押贷款产生的损失进行补偿，给金融机构大胆开展此项业务吃上“定心丸”。(农村金融时报)
(作者单位：山东沂南县农村信用合作联社)
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