“限价+配建”未阻北京“地王”

　　“那块地就在我的住所附近，周围条件并不好，没想到这么受关注。”7月3日下午，位于北京丰台区的夏家胡同地块迎来现场拍卖，一位现场观摩的开发商如是说。经过62轮竞价，该地块最终以17.7亿元的总价外加配建半数保障房的代价被竞出，其中的商品房部分单价达4.2万元/平方米，成为名副其实的“地王”。

　　与同日诞生的上海浦东新区总价“地王”相比，夏家胡同地块的出让蕴涵的信息量更为丰富。供应端的各项政策管控以及需求端的战略考量共同作用在这宗面积并不大的地块上。业内人士表示，这一新“地王”的出现应归咎于土地财政。在持续多年的大规模开发后，土地财政模式已浮现风险。

　　限价有“学问”

　　夏家胡同地块的出让集中了北京市土地出让环节最重要的两项管控政策，即最高限价和配建保障房。在各地的土地出让中，上述两项管控政策并不少见，但北京最先使用且使用频率最高。

　　最高限价旨在规避高价地，配建保障房是为了在现有的土地供应规模下，尽可能多地建设保障房。业内人士认为，二者本身就是一对难以调和的矛盾，这在夏家胡同地块的拍卖中体现得尤为明显。

　　夏家胡同地块原拟在5月底拍卖。5月27日，该地块已收到7个网上报价，拟于次日进入现场拍卖阶段，北京市国土局忽然叫停出让。外界的解读是，国土局意欲为该地块设置门槛，避免竞出过高的价格，同时也为了避开当时的高价地热潮。

　　这并非北京首次叫停“准地王”地块的出让。去年诞生的万柳“地王”也曾在出让前夜被国土局紧急叫停并追加出让条件。曾备受市场关注的东三环农展馆地块去年底被叫停出让后，至今仍未再次入市。

　　恢复出让的夏家胡同地块起始价格在此前的基础上上浮4900万元，达到13.59亿元。尽管国土局并未公开表态，但市场人士普遍认为这与该地块的最高限价有关。按照最终的成交价，该地块的溢价率为35%。

　　土地出让最高限价的设置颇有学问。按照国土部的规定，土地出让溢价率在50%以上的地块，其付款、开发、销售等环节均需纳入国土部的重点监测。因此，多数需设置最高限价的地块设定的价格上限，往往就是把溢价率控制在48%或49%的水平，然后通过竞拍保障房面积来确定最终买家。纵观近两年的北京“地王”，溢价率鲜有超过50%。

　　有关部门对土地市场的管控相当严厉，除溢价率外，总价和单价也是考量地方土地市场的重要指标。权威人士向中国证券报记者透露，如果一宗土地的溢价率超过50%，且总价和单价均达到“地王”标准，地方国土部门负责人需进行书面汇报。这种考量标准促使地方政府在土地出让环节大做文章。为了避免总价“地王”的出现，北京市常将土地切成小块出让。同时，在设置最高限价后，土地单价也被控制，开发商通过竞争保障房面积的方式来决定胜者。

　　值得注意的是，配建制度的存在正在改变土地的内在利润格局。配建保障房虽然可以更好地完成保障房建设指标，但由于无法获得足够的利润甚至亏本，开发商所牺牲的利润往往需要同一地块上的商品房来弥补，导致保障房的成本转嫁给商品房地块。

　　在夏家胡同地块的出让中，由于溢价率控制得较低，使得配建规模大大增加，保障房面积竞拍阶段的竞价达36轮，最终配建的保障房规模与商品房规模大致相当，这在北京土地交易史上甚为少见。剔除保障房部分，商品房地块的楼面成本接近4.2万元/平方米。

　　不只是“饥渴”

　　从需求方来看，开发商高涨的竞拍热情成为“地王”诞生的重要因素。

　　在夏家胡同地块的现场竞拍中，虽然多数竞争者均参与报价，但格局逐渐演变为懋源、恒大和合景泰富三家的较量。夺标者懋源的名头虽然不甚响亮，其拿地意愿却在所有竞争对手之上。

　　作为一家专注于高端住宅的开发商，目前懋源在北京仅有“红玺台”一个项目，且所剩房源已不多。近几年来，懋源高调参与东直门香河园、海淀万柳地块的竞拍，均因价格过高而无所斩获。

　　参与夏家胡同地块竞买的一家房企负责人表示，由于前两年供地规模较小，尽管今年上半年北京加大土地供应，但房地产企业“缺地”的情况仍未改观。一些大型房企往年常见“7盘连发”的局面，如今能同时推出3、4个项目已属不易。

　　与“缺地”并存的是，多数房地产企业手中“有钱”。国家统计局的数据显示，今年1-5月，全国房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%。其中，受房地产销售放量的影响，定金及预收款的增速达到57.9%；个人按揭贷款增长61.7%。充裕的现金流成为企业敢于叫价的资本，也是推高地价的重要因素。

　　对于夏家胡同地块的另一个竞争者恒大来说，该地块还有着一层更为重要的含义。在今年上半年房地产企业销售排行榜上，恒大的销售面积排名第一，销售金额排名第五。然而，作为一家野心勃勃的大型房企，在夺得沙河地块之前，恒大在北京竟然没有一个项目。合景泰富的情况与恒大大致相近。这两家粤派开发商之所以觊觎夏家胡同地块，更重要的考量在于战略布局。

　　近几年，二三线城市房地产市场迎来大量投资，局部区域出现过热风险。一线城市楼市则因供应不足而变得稀缺，房产价值预期向好。在此种情况下，房地产企业出现回归一线城市的浪潮，北京市场的重要性凸显。业内人士戏称：“不在北京拿地做项目，就算不上真正的一线房企。”

　　今年以来，北京土地拍卖中的竞标者数量、竞价次数不断攀升。除夏家胡同地块吸引了14家房企外，此前成交的通州台湖一宗地块有18家竞标者角逐，竞价次数达71轮。这种火爆的局面为近两年来罕见。业内人士认为，这种多方参与、多轮竞价、高溢价的局面还将持续。

　　潜在风险浮现

　　夏家胡同地块高调成交的根源在于其位于四环以内的稀缺地段属性，但这宗“地王”交易的最大受益者似乎并非政府部门。在该地块现场竞拍的前一天，有关部门召集部分业内人士和媒体召开一个小型的内部交流会。在这场会议中，相关负责人表示，近年来拆迁成本不断增加，地方政府所获得的土地收益不断降低。

　　在地价构成中，土地一级开发成本占多大比例难以估算，但从近几年北京土地一级开发投入不难看出其成本高昂。公开信息显示，2009年至2011年，北京每年斥资1000亿元用于土地储备开发，2012年的投入规模略有下降，今年又重归千亿规模。这部分投入绝大部分要靠金融机构授信。

　　有了政府部门的担保，取得授信并无难度，但到了还款阶段，必须拿出真金白银。按照上述负责人的说法，如果土地出让收益不断降低，政府部门的还款能力无疑会受到影响，更何况土地出让收入需纳入财政统一收支，并不是全部用于还款。

　　一位业内人士表示，为了偿还巨额债务，政府部门当然希望将土地卖出更高的价格，但囿于高层对土地市场的管控和庞大的保障房建设任务，只能采用设置最高限价和采用配建制度，这也导致商品房用地价格高企。

　　国家统计局的数据显示，今年1-5月，房地产开发企业土地购置面积11756万平方米，同比下降13.1%；土地成交价款达2718亿元，增长3.7%。近年来，土地价格的提高显而易见。

　　财政收入对土地高度依赖是当前不少地方政府的现状，这不仅是催生高地价的重要因素，也导致不少城市债台高筑。随着金融机构流动性趋紧和地方政府偿债高峰期的到来，不少地方偿债压力凸显，楼市也面临连带风险。

　　尽管北京市政府表态称并不过度依赖土地财政，但土地一级开发的巨大成本正在吞噬政府收入。去年下半年以来，北京的土地供应一度陷入低位。市场人士认为，这是因为土地一级开发资金不足，直到重新获得授信，这种情况才得以改观。

　　分析人士认为，与二三线城市不同，北京楼市不会面临过剩风险，其土地市场也将在未来一段时间维持上行态势，但一级开发所需要的持续大规模支出正在给城市带来潜在偿债风险，这种风险在现行的发展模式下可能难以根除。业内人士建议，深化楼市调控必须真正触及土地财政之根本。