随着房价的不断上涨,自2009年年底开始,中央政府对房地产市场进行了愈来愈严厉的调控。每次,众望所盼调控后价格下跌,然而事与愿违,房价越调越涨,特别在大城市。房价为何越调越涨?如何打破“一调就涨”的魔咒?
调控政策屡次失灵
2009年12月,为遏制部分城市房价过快上涨,中央政府出台了抑制投资投机性购房、大规模推进保障性安居工程建设的“国四条”。紧随其后,2010年4月27日,国务院又发布了“史上最严厉的调控政策”——“国十条”。
严厉的“国十条”几乎涉及了所有能够使用的政策工具。政策出台初期,交易量大幅度下降,价格也有所松动,但经过4个多月的观望僵持后,交易量和房价又迅速反弹。
之后,在2011年至2012年,围绕着“限贷”、“限购”、“限涨”的“新国八条”等新政策不断出台,连续的调控使房价上涨幅度得到一定遏制,开发商资金出现紧张。就在大家以为楼市进入寒冬时,奇迹发生了。2012年11月,楼市突现火爆,最终以热销在年终收场。
进入2013年,调控新政“新国五条”面世:除强调继续严格执行商品住房限购措施和实施差别化住房信贷政策外,二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收,这被称为此次新政最大亮点。
然而,“新国五条”依旧没让楼市冷下来,反而掀起交易火爆和价格热涨的反应。据克而瑞信息集团发布的《2013上半年房企销售TOP50》显示,上半年大型房企的销售业绩普遍出现明显增长。另据统计,全国多地二手房成交量暴涨。
药劲不小疗效不佳
中央政府制定的调控政策,为何每次实施后,总是使房价稳定一段时期后再度上涨?
深入观察,房地产行业问题的根结在于土地。围绕土地,有诸多利益群体在角逐:地方政府通过出让土地增加财政,同时,他们希望地价上涨以增加投资、就业和GDP……而开发商盼望房价上涨,一方面获取暴利,另一方面土地价格上涨,房价不可能下降。由此可以看出,虽然中央政府有良好的愿望,但其调控政策并未触及问题的根源,所以只能暂时抑制房价,过一段时间后,价格又强烈反弹。
其实,调控政策虽不能根治房地产市场的病,但药劲也不小,为何疗效不佳?专家分析认为,主要因为部分地方政府不希望房价下跌,所以在执行政策时不会真正到位,以致最终瓦解了调控效果。比如各地出现很多化解房价上涨的招数以向上面交差:有的将商品房价格和精装修分开计算,有的将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价,有的暂停高价房预售证发放等等。此外,在统计数据上也有文章可做。
对于房价屡调屡涨的其他原因,内蒙古银行首席经济学家苑德军分析说,已有的房地产调控大多带有“应急”性。当房价涨势迅猛时,便紧急出台调控政策,此后便进入“政策真空期”。等到房价进入新一轮上涨,再临时抱佛脚启动新一轮调控。其次,没有把房地产调控问责制落到实处。
另有分析指出,对于普通消费者而言,因通胀原因不愿将货币存入银行,而喜欢投资在不断升值的楼市上,从这个角度看,住房已不仅具有使用功能,也具有了货币功能,这使房价也很难跌下来。
长效机制打出三重拳
随着房价的一再攀升,建立房地产调控长效机制的呼声日趋高涨。国家信息中心经济预测部世界经济研究室副研究员张茉楠认为,要培育房地产发展的长效机制,从房地产制度建设入手,建设多层次住房保障体系,不能只靠打压和限制,该交给市场的交给市场,该由政府管的给政府管。
专家指出,长效机制重点应在改革,而不能只做局部、应急的调控。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌说:“楼市长效机制建立就是在于改革,我们过去比较重调控,所以改革进展不大,甚至没进展。”
顾云昌表示,房地产调控长效机制的建立,归根结底还是要通过财税、金融、土地等方面的改革实现,而改革方案必然要广泛征求意见。具体来说,房地产财税方面,要统筹考虑改革方案,房产税是重要的组成部分;金融方面,要在供应和需求两个方面的杠杆上做文章,差别对待;在土地方面,要打破城乡二元化“壁垒”,并早日整治小产权房。
据悉,目前房地产调控长效机制正在推进之中,其中的三大基础性工作,包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度已开始起步。
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