贵阳的房地产开发商不是在造楼,而是在造城,他们才是城镇化的急先锋,舞台背后,地方政府才是贵阳楼市的真正推动者,贵阳是政府主导土地财政的极致样本。

　　贵阳在房地产市场赫赫有名,并非房价高,而是楼盘与胆子一样大,因此贵阳成为观察三、四线城市房地产市场风险的“样板间”。

　　贵阳大盘曾经的代表是号称中国第一大盘的花果园,体量1830万平方米,规划入住35万人。而现在,中铁国际生态城2038.02万平方米的体量超过了花果园,预计总投资400亿元。贵阳西南国际商贸城规划占地面积多达10平方公里,总建筑面积约1420万平方米,预计总投资600亿元。目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个,建筑规模超过1000万平方米的楼盘有4个。

　　贵阳大盘众多,模式不同,国际生态城打的是旅游、养老、生态地产的概念,而西南国际商贸城打的是商业旺角的概念,而未来方舟兼具博物馆、歌剧院、室内娱乐中心等文化设施,数个大盘牢牢占据了贵阳各个方位的房地产概念。

　　贵阳市政府在下一招险棋,每年以相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”。

　　贵阳在省内具有无可比拟的优势,但对外吸引力较弱,目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。截至2012年末,贵阳市常住人口为445.17万人,比上年增长1.33%,增长近6万人,十年仅增长60万,远远不能消化能容纳百万人的大楼盘。

　　贵阳购房入户政策的激励,不足以产生类似于2003年上海蓝印户口的威力,当时上海吸引的是全国尤其是华东地区的购房群体,由于效果太好不得不匆匆取消购房入户政策,而贵阳购房入户吸引的是省内人口,对外地尚缺乏吸引力。

　　贵阳或者增加本地吸引力,如海南一样让全国投资者把贵阳当作休闲投资房地产圣地,或者动用行政力量让更多的贵州人进入贵阳,但这些人如果没有足够的资金,将成为城市中不具备投资能力的无效购买群体。

　　贵阳大量推地可以反映当地财政压力之大。从数据看,贵阳的土地出让收入之高,对土地收入、租费依赖之严重,与其他地方如出一辙。

　　根据贵阳市财政局的数据,2011年,贵阳市本级税收收入为52.24亿元,为预算的100.27%,比上年增长23.15%,作为大头的增值税为4.41亿元,同比增长11.62%;营业税完成13.85亿元,同比增长21.29%;企业所得税完成9.85亿元,同比增长17.65%。非税收入完成14.96亿元,同比增长101%,以土地出让金为主的基金预算收入69.44亿元,基金预算结余11.71亿元。政府基金收入既超过了税收收入,也超过了一般预算收入,成为地方财政的顶梁柱。

　　与其他城市相比,这样的土地收入不算高,考虑到土地出让的数量,贵阳的土地溢价并不高,去年挂牌出让的熟地与2005年相比,维持在每平方米1750元左右,没有大幅上涨。贵阳之所以还能够建成大量的基础设施、楼堂馆所,与地方政府的外包相关。

　　以中天城投的未来方舟项目为例,虽然所得到的5000多亩土地,拿地成本只有100万元/亩,较一般开发商在当地拿地略低,但中天城投所建设的主题公园、海洋馆、博物馆等,建立城市中轴线与地标建筑,早已超过了开发商的职责范围,而是代行地方政府之责。而地方政府的回报很明确,低价地,政策绿灯。

　　看到了吗?不仅金融、地方财政与房地产业绑定,文化旅游、产业创新、商业运输均与房地产密不可分,房地产已经全方位渗透到中国经济中,渗透到城镇化的进程中。

　　其他地方大同小异,吸纳不了资金与人口者成为鄂尔多斯第二,幸运者成为上海第二。