未来十二个月内,我们维持对房地产行业“增持”的评级。在政策预期温和及房地产再融资有条件放开的支撑下,地产股三季度有望迎来一波15%-20%的反弹行情,成为部分避险资金进行配置的方向。投资逻辑上建议把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”三大主线,即在区域上选择有行业基本面支撑的一、二线城市;在经营策略上选择“高周转、中档房价、融资成本低”的房地产公司;挖掘区域升级、城市更新、业务转型下的主题投资机会。
宏观氛围偏向稳增长
从宏观和政策面看,拉动经济的三驾马车,净出口增长乏力;消费总体保持平稳,对经济增长短期贡献有限;稳增长还是要靠投资的平稳增长。受产能过剩和实际利率偏高的影响,私人部门投资动力不足;政府基建投资或成为稳增长的筹码,但受到地方债务高企和融资平台清理的影响,基建投资将有别于过去的投向;房地产投资受政策放松和需求拉动,将保持基本平稳。受美国QE退出大趋势影响,国内新增外汇占款将下降,基础货币投放渠道不畅,人民币升值放缓。三季度,稳增长的政策力度有望加大。
我们预计四季度“新城镇化”规划如果出台,可能对行业短期的利好有限;从国际房产税的经验观察,国内房产税大方向将是对存量房进行征收,但受法律、利益分配和价值评估体系的制约,1-3年内全面向存量房征收的可能性较低,房产税试点城市扩容将是一个渐进过程,首先是面向增量高端住宅征收,采取较低的税率,在各项配套逐步完善以后才会继续深化。
影响房地产投资前景的重要政策,包括对存量房征税,预售和按揭制调整等关键制度。但在经济下行压力加大、稳增长重要性凸显的背景下,房产税扩容预计难有实质性的突破。政策重点仍将是增加投资和扩大消费,譬如加大铁路建设、加快棚户区改造、加大城市市政基础建设;促进信息消费、大力发展服务业、释放新型城镇化的消费需求等。
三季度景气波动向上
对行业基本面,我们维持年初提出的全年行业呈现“N”型走势的判断,
三季度预计将以窄幅波动向上为主。
7月受传统楼市淡季和公积金贷款收紧的影响,一、二线城市楼市量缩价升,上半年楼市火爆,使开发商重回一二线核心城市,一线城市土地市场快速升温表明开发商看好后市,下半年供求关系较为平稳,但区域、城市和产品间分化将更加明显。
一线城市新增供给不足,房价仍有上涨压力;二线城市则可能出现“量稳价升”;三四线城市供应则偏大。受人口流入和经济增速支撑,环渤海、长三角、珠三角和中西部核心城市群的购房需求仍较旺盛,但中西部、东北地级以下城市将面临更大的压力。此外,刚需和改善产品有望保持热销,大户型产品去库存压力较大。
围绕三大主线投资
地产板块半年报总体表现良好。已披露中报的地产公司营收和净利润增速分别增长16.3%和29.2%,比去年同期提高13个和19个百分点;毛利率为39.3%,稳中略降,资产负债率降至65%。龙头地产公司表现更加突出,行业内部业绩分化加剧。
预计三季度地产股业绩保持平稳增长的概率较大,较其他周期性行业更具业绩优势。最大的不确定性主要来自房产税扩容,但我们预计短期内不会对存量住房征税,且扩容的步伐可能采取温和渐进方式。
7月中央政治局会议对地产调控论调趋于温和,首次提出“引导房地产市场平稳健康发展”。在政策预期温和及房地产再融资有条件放开的支撑下,地产股三季度有望迎来一波15%-20%的反弹行情。
在投资逻辑上,建议把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”三大主线,即在区域上选择有行业基本面支撑的一、二线城市;在经营策略上选择
“高周转、中档房价、融资成本低”的房地产公司;挖掘区域升级、城市更新、业务转型下的主题投资机会。建议重点关注三类公司:“一、二线城市”的华夏幸福、珠江实业、苏宁环球;符合“高中低”特质的荣盛发展、阳光城;受益再融资可能放开的新湖中宝、铁岭新城、东湖高新等。
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