8月18日,国家统计局数据显示,7月份70个大中城市房价总体仍呈涨势。北、上、广、深等一线城市房价上涨压力巨大。在这种形势下,北京、福建等地正在酝酿推出新政,以平抑房价。而从全国市场来看,建立楼市调控长效机制已刻不容缓。
持续“出色”的房价
一线城市房价依然“高烧不退”。最新统计数据显示,7月份新建商品住宅价格方面,北京涨幅达18.3%,广州涨幅达17.4%,深圳涨幅达17%,上海涨幅达16.5%;二手房同比涨幅前四位也全部是一线城市:北京涨幅15.3%,上海涨幅10.9%,广州涨幅10.7%,深圳涨幅10.5%。
新城控股副总裁欧阳捷对《国际金融报》记者表示,各种数据都表明了一线城市依然表现最为出色,市场成交量价齐升级,土地出让金屡创新高,重点房地产企业的布局也持续快速向一线城市转移。
“随着新型城镇化的不断深入,东部三大城市群和中西部省会城市将有望成为未来十年城市化的最大收益者。与这些表现不俗且后续潜力依然巨大的区域相比,中西部的中小城市可能有点糟糕,在目前这种城市结构、发展布局转变成大城市优先发展的背景下,如何激发小城市的发展活力,是需要解决的问题。”欧阳捷说。
中投顾问宏观经济研究员马遥认为,一线城市房价涨幅居高不下,一方面在于这些地区各种优势资源如教育、医疗、就业机会等不断集聚并且密集,吸引人口汇聚,而土地资源有限,住房刚需和改善性需求不断增加,导致住房市场供不应求,房价水涨船高;另一方面,经济下行,地方政府对土地财政的依赖不减反增,地价不断攀升,拿地成本高昂,推高房价。
多地欲平抑房价
房价持续上涨,外界质疑,国家以限购、限贷等为代表的行政化楼市调控作用是否越来越弱。马遥指出,房价持续上涨并不代表国家的政策越来越微弱,只是说明国家政策所能起到的效果愈来愈微弱,而国家出台的限购、限贷等政策的调节力度是加强的,对市场的干预也较为明显,只是难以抑制房价的上涨。
除了国家宏观调控政策的相继出台,各大城市也绞尽脑汁稳房价。据了解,为落实“进一步降低自住型改善型商品住房价格”的房价控制目标,缓解供求矛盾,北京已部署安排相关部门抓紧研究推进自住型商品住房供地和相关政策。北京市住建委相关人士表示,北京关于自住型商品住房的政策草案已经基本形成,近期也将陆续形成有效土地供应。其中朝阳区豆各庄乡黄厂村地块,已经在北京市土地整理储备中心挂牌,交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。”该地块周边二手房目前的均价在28000元/平方米左右。预计随着这类限房价、竞地价项目的陆续推出,将有效平抑房价,有利于满足中端需求。此外,福建省福州市及泉州市出台多项政策,从用地、资金补助、税收减免、优惠政策等各方面鼓励企业投资建设公共租赁住房。
马遥认为,公租房、廉租房建设早已有之,效果却并不理想,也没有缓解房价上涨,原因在于政策落实不到位,质量、交通便利度难以保障,不能满足消费者需求。在他看来,房价居高不下,尤其是一二线城市房价涨幅不断攀升,一方面是受供求因素影响,住房刚需和改善性住房需求持续增长;另一方面在于地方政绩考核仅以GDP为主,加之对土地财政的依赖很强,推高地价,助推房价趋势明显。未来房价,一二线城市“易涨难跌”,除非资源配置出现调整,人口布局出现转变。
能否学学新加坡
值得一提的是,在中国控房价几乎失效的同时,新加坡也开始进行了相应的房产调控政策。
8月18日晚,新加坡总理李显龙在国庆群众大会上宣布,购买二房式组屋的低收入家庭,未来提升到三房式组屋时,将能享有住屋提升津贴(Step-Up Housing Grants)。此外,特别公积金购屋津贴(Special CPF Housing Grant)也会扩大到四房式组屋。今后购买这类屋子的中等收入家庭,将能获得另外高达2万元的津贴。
新加坡国家发展部部长许文远在今年初的新加坡财政预算案辩论期间曾透露一个目标,要让人们用四年薪水便买得起组屋。他也邀请国人参加住屋课题全国对话会,共塑住屋政策未来的方向。在业内人士看来,新加坡政府的目标积极乐观,非常有利于民生福利。
欧阳捷表示,中国房地产未来将面临几大趋势,新一届政府上台后最显著的变化就是加大发挥市场自身的调节效应,减少或者弱化政府的行政审批和行政干预,针对房地产调控,这样的思维模式正向更为积极合理的方向转变。
欧阳捷指出,当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求,新一届政府可能要探索出一套以市场调节为主体的长效机制,行政之手主要放在保障房和棚户区改造上。此外,目前来看,房地产融资的闸门有重启趋势,开闸后将为后续健康发展提供便利和可能,新增土地指标将会与城市人口挂钩以促进人的城镇化。
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