业内人士分析,开发并推行以房养老的保险产品,涉足地产或有地产背景的险企更具优势
近日,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,针对当前养老服务业发展面临的突出问题,发布了一系列扶持政策,其中,关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的内容备受保险业关注。
《证券日报》记者调查发现,就眼下来看,无论是险企,还是有需求的老人,对“以房养老”模式并不“感冒”,反而传统的机构养老更得消费者青睐。
据记者统计,目前国内有多种养老模式,主要分为居家养老、社区养老、机构养老。以房养老模式此前也在广州、北京等地试点过,但因效果不佳而被搁置,而近期国务院出台的一系列扶持以房养老的政策,无疑为社会各主体提供了想象的空间。
另外,伴随着以房养老也有一些热点问题。比如新养老模式的进入是否会一步步蚕食掉旧养老模式的市场份额,原有的养老模式如何看待这种新的竞争对手,险企在这种新模式中将扮演什么角色,作为“用脚投票”的养老消费者又是如何看待这种新模式?
160年的等待
从消费者对以房养老模式的态度来看,抛开学者的种种论证、各种机构的问卷调查,北京各大养老公寓的火爆销售或许可以从侧面反映出消费者的选择。
位于朝阳区华严北里的第一社会福利院是北京市属的5家养老院之一,也是北京市乃至全国的标杆养老院。9月24日,《证券日报》记者以消费者身份致电第一社会福利院询问床位出租情况,该福利院租床的负责人告诉记者,目前养老院有1100张床位,但已经有1万多人排队等待,每年大概有50-60个床位会退掉。按1万人的等待数、每年最多60个人的退床数保守估计,现在要预订一个床位,至少要到166年之后才能等到。
负责租床的相关人员告诉记者,该福利院可自理老人每人每月收费3000元左右,不能自理的老人每人每月收费4000元多。记者随后询问是否可以多交费入住,该负责人表示,“不好意思,多交也住不了”。
在北京汇晨养老公寓,负责销售的相关人员告诉记者,目前该养老公寓可以自理的老人每人每月5000元,虽然比第一社会福利院高出2000元多,但也已有200-300多人在排队等候,“什么时候退房说不定”。
同样,北京四季青镇养老公寓负责租床相关人员也告诉记者,目前大概有5000人在排队等待,每年至多也就100人能退房,要订房的话还要等50年。
这是北京几家较为有名的市属养老机构床位情况,一些民营的养老机构又是怎样的情况呢?
北京仁爱敬老院负责销售的相关人员告诉记者,目前朝阳区敬老院分院因为住的人较多,已经在昌平开设了分院,而且昌平也已有不少人预订了,目前朝阳区每人每月自理的话3000多元,昌平区大概2700多元。
另外,一些高档养老社区销售得比较火爆。在北京九华山庄养老酒店,销售人员表示,入住条件为保证金加租金,租金每年1万-2万元,保证金根据户型不同分为60万元、90万元、120万元、160万元不等。一般情况下每人每月租金1000-2000元加2000多元的其他费用。目前公司两栋养老公寓中一栋已经预订满员,另外一栋已经有被多人预订,“好户型不多了”。
记者与一位养老公寓负责人交流时,该负责人表示,以房养老并未成形,如果未来和养老公寓有竞争的话,养老公寓也是有自己的竞争优势的。
险企不“感冒”
针对近期被热议的以房养老,多数险企并不买账。
早在2011年10月9日,中信银行总行就已经推出“养老按揭”。这是一张针对中老年人的专属借记卡“信福年华”。该计划规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押,就可向银行申请贷款用于养老。老人把房屋抵押后,中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额,累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%,且每月支付的养老金不超过2万元。
近期就有媒体曝光与中信银行合作的就是建信人寿,并称建信人寿已经有相关产品推出。
而《证券日报》记者致电建信人寿一内部人员,该内部人员表示,目前建信人寿以房养老产品确实在研究中,但新产品的研究需要一定的周期,此前媒体报道的“建信人寿已有相关产品推出”属于误报。该人士表示,开发以房养老,有地产背景的险企相对好做。
记者在询问某险企负责人是否已有以房养老产品推出时,该险企负责人也斩钉截铁地表示,“目前没有”,但其表示以后或许有产品推出。
另外,与以房养老产品开发的消极怠工形成鲜明对比的是各个保险公司大肆拿地投资养老地产。近年来,除泰康人寿之外,中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地,进军养老地产,有的保险甚至冒着偿付能力不足的风险在多地拿地。和以房养老相比,险企似乎更加热衷于养老地产。
同时在养老社区挂钩产品的开发积极程度方面,目前已有合众人寿、泰康人寿的产品推出,同时合众人寿、泰康人寿的挂钩产品已在热销中。
事实上,“以房养老”在上海、北京、广州、南京等地区早已有实践,试点主体既包括政府部门,也有金融机构,但因为效果不佳,已经停滞或取消。
关于停滞原因,幸福人寿前董事长孟晓苏表示,以房养老此前被搁置主要有两大原因,起初是2007年之前《物权法》尚未出台,解决不了物业自动续期的问题,这让保险业不敢涉足,随着《物权法》的出台以及《保险法》的修订,法律不完善的问题解决了;二是“房价会跌”的传闻,让保险行业不敢轻易冒这个风险,始终只是停留于“摩拳擦掌”。
消费者心里没底
近期,记者在北京安贞桥附近某公园内,随机询问了几位有养老计划的消费者,多数表示目前对以房养老方式不是很了解,如果将房屋抵押出去,感觉“心里不踏实”,将房屋抵押之后,以后的服务是不是到位“很难说”。
另外,一位打算入住养老公寓的王女士告诉记者,据她了解,住进养老社区或者养老公寓的话会有政府补贴,相对来说成本较小,不到万不得已的话是不会将房子抵押出去的。
记者查阅资料显示,北京市确实有扶持政策。2008年,北京市民政局《关于资助街道乡镇养老服务机构建设的通知》明确了对新建、扩建的乡镇(地区办事处)养老服务机构的资助办法。2009年,《北京市给予社会力量兴办养老服务机构建设资金支持试点单位征集文件》中提到,对符合条件的社会力量兴办的养老机构,按照养老机构类型、建设方式给予不同标准的一次性建设资金支持:新建、扩建护养型养老机构每张床资助16000元,非护养型养老机构每张床资助13000元;利用其他设施改建的护养型养老机构每张床资助10000元,非护养型养老机构每张床资助8000元。2011年年底,《北京市给予社会力量兴办养老服务机构建设资金支持试点单位征集公告》里再次重申了这一政策。
如果就政府补贴这一项来看,虽然《意见》提出了扶持以房养老,但目前并没有具体的扶持条款。
近期以房养老的首倡者孟晓苏在微博强调反向抵押比卖房养老的几大好处,比如既能拿钱又能住房,放心花钱不怕断供,房产若增值老人拿钱更多,他还同时对市场上各种质疑进行一一“回击”,但依然有不少消费者和业内人士质疑以房养老的可行性。
此外,有媒体指出,作为幸福人寿前董事长的孟晓苏,10年来一直在推行以房养老,但是幸福人寿到现在为止也未能推出相关的产品。孟晓苏回应称,保险公司的每一个新产品都需要保监会审批后才能上市,而“住房反向抵押养老保险”这个产品目前还没有拿到“上市资格”。(证券日报 苏向杲)
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