对于市场关心的近期多家商业银行收紧房贷的问题,央行发言人表示,继续贯彻落实好差别化住房信贷政策,积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求,这个政策方向没有改变。从调查来看,各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。
(10月21日央行网站)
央行政策未变,各商业银行总行也没有下达停贷要求。但是一些基层银行房贷收紧确是不争的事实。数据显示,一些基层银行房贷占个贷比例已经由此前的80%下降到55%。笔者猜测,一些银行停贷或者延长贷款时间、严格房贷条件,完全是商业银行特别是基层银行内部掌控的结果。
首先,从经营利润和资金流动性状况分析,目前商业银行按照基准利率吸收存款资金来源已经越来越困难了。无可奈何之下,通过大量发售理财产品变相提高利率来吸收资金,但其成本畸高,按照这个成本发放房贷特别是首套利率优惠住房贷款,银行根本不赚钱甚至赔钱。同时,目前银行业资金普遍紧缺,对及时回收变现的流动性要求越来越高,而个人住房贷款动辄10年、20年甚至30年,流动性极差,又没有资产证券化市场转让渠道。
除了利差小、不赚钱、流动性差等原因以外,笔者认为更重要的原因是,商业银行已经感受到房地产市场的泡沫风险。房价非理性上涨助推的金融泡沫风险正在加剧,吓退了银行房地产贷款,包括个人住房按揭贷款。房贷由过去的优质资产转变成高风险资产。
目前,无论从收入房价比、租售比、房价物价比,还是与世界发达国家城市房价相比,我国楼市存在泡沫风险都是不争的事实。按照两个最常用标准来看,中国楼市泡沫都很严重:一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上;而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍,甚至出现了超过800倍的。
笔者完全赞同张庭宾先生的观点:中国内地房价泡沫堪比2007年的股市,现在中国内地房价泡沫程度相当于2007年10月16号上证指数最高6124.04点位的A股泡沫。从国际环境看,美国暂缓量化宽松退出,必将使得金融泡沫越吹越大,但退出只是时间问题,最迟在明年底以前必将彻底停止,到时候可能会刺破中国楼市泡沫。
从国内看,目前一线和省会城市房价已经远远超出大部分居民收入的承受能力,过高的价格已经使得需求完全丧失了信心。同时银行业已经纷纷收紧房贷,使得需求者的最重要资金来源被卡死。
一旦房地产泡沫破灭,引发的金融风险绝不能轻视。截至9月末,主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.17万亿元,其中个人住房贷款余额8.7万亿元。一旦出现违约断供潮,不良贷款将急剧增加。
政策选择有二:一是主动调控和引导,使得房地产泡沫有所控制地慢慢消退,尽量减轻其对经济的冲击,二是放任自由市场调节,让无形之手刺破房地产泡沫,代价也许大一些,对经济冲击也许猛烈一些,但是代价大也有好的一面,那就是容易使得我们长记性,彻骨之痛才能记忆深刻。
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