“深八条”释放哪些新信号

　　最近,深圳出台“深八条”对楼市施压。专业人士指出,最近一段时间楼市转暖,深圳因而采取相应措施来适度干预。不排除其他城市会效仿深圳,向市场释放调控不会放松的信号,从心理层面影响买卖双方,避免一致看多的局面出现。

　　深圳再次出手

　　近日,楼市再次传出收紧信号。

　　最先出手的是深圳市,其提出稳定房价的八项措施,主要内容包括继续严格执行限购、限贷政策:确保今年普通住房供地在过去5年平均供应量的基础上增加20%以上;抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率;引导房企理性定价等。此外,深圳市还试图从增加供应方面入手,以缓解目前市场供应偏紧局面,如要求“确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上”。

　　除了持续收紧的房贷外,交易层面的政策也做出了调整,深圳市房屋登记产权部门在国庆前要求,凡原业主是在2010年9月30日到2012年10月1日期间购买房产现在要卖的,过户时都必须提供购房时前一年的社保清单或纳税证明,否则该窗口不收文。这意味着限购的力度得以加强。

　　深圳市政府之所以选择在现在出台地方性调控政策,专家分析指出,与深圳房价承受巨大上涨压力有着密切联系。根据深圳当地市场研究机构跟踪监测数据表明,深圳房价在今年前9个月的时间里,上涨幅度已经超过两成。有迹象表明,深圳房价目前并未出现降温迹象,根据中原领先指数系统显示,深圳9月二手住宅价格指数环比上涨2.27%,涨幅继续扩大,且已连续第19个月呈现上涨。“在仅有的两个多月里,如果还不让房价涨势‘刹车’,今年深圳房价调控目标肯定难以实现。”有市场人士如是说。

　　上涨压力不小

　　有不少地方与深圳一样,面临着不小的房价上涨压力。

　　以上海为例,同比去年同期,部分新盘出现超过10%以上的涨幅,个别楼盘甚至翻倍。据德佑地产市场研究部监控数据显示:从9月和10月前半月成交量排名靠前的20位楼盘来看,仅有1盘的成交均价较一季度和去年出现了下跌的情况,而有6盘没有对比数据,其余13个项目在近期成交均价较今年一季度和去年全年均出现了不同程度的上涨,且涨幅均较为明显,其中涨幅最大的要数受自贸区概念影响位于临港新城的港城滴水湖馨苑,该项目目前的成交均价较去年出现了114.3%的涨幅。另外,对比今年一季度,以位于浦东周康板块的御沁园为首的等9个项目均出现了超过10%的涨幅。

　　上海二手房市场同样也是“涨”声一片。21世纪不动产上海区域市场研究部对沪上部分成熟商圈进行抽调显示,在虹口四川北路、浦东陆家嘴(600663,股吧)等板块,“银十”中期(10月8～20日),其二手房价格普遍较“十一”期间上涨3%～5%。

　　就市场整体情况来看,因为持看涨预期,导致成交量仍然维持高位。根据中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,“十一”长假后,新建住宅成交量迅速回升。10月8日至17日新房成交面积为1033万平方米,较今年9月同期上升26.3%,较去年10月同期上升14.4%。二手住宅市场同样表现较好,中原集团研究中心监测的包括北京、上海等在内的六大城市在最近一周(10月11~17日)成交面积为130万平方米,较前一周上升约24%。根据10月上半月市场整体的良好表现,预计全月新房及二手房成交量有望与9月基本持平。另外值得关注的是,各类城市供求关系产生分化。其中一线城市仍供不应求,9月供求比为0.78,其中北京可售房屋面积达到历史低位。

　　市场火热,也让房企赚得盆盈钵满。中原集团研究中心数据显示,9月10家标杆房企权益购地金额为452亿元,创下年内新高,其中恒大、万科、招商的购地金额均创年内新高。今年前9个月10家标杆房企的月均权益购地金额为242亿元,超过了历年的月均水平。

　　其他城市跟进

　　业内人士指出,鉴于当前楼市面临不小的上涨压力,不排除其他城市会效仿深圳,出台政策对楼市进一步施压。

　　就目前状况来看,今年市场回暖已成为不争的事实后,多个城市量价齐升,如上海9月全市商品住宅成交量突破140万平方米,创3年来同期的新高,市场的回暖基调再一次得以确立,进而导致买卖双方对未来市场也一致看多。开发商推盘热情高涨,购房者也纷纷加快入市步伐,导致整体成交量价均出现了上涨,这将导致各地出现无法完成今年的调控目标,因此必须得选择在这个时间节点上“有所表示”。因此深圳正是在年度房价控制目标的压力下出台“深八条”,而此举也将为重点城市尤其是房价上涨较快城市所效仿。

　　就目前来看,包括北京、杭州等城市,极有可能会出台房产税,以此来对市场进行施压。虽然上海、重庆试点效果已经说明,房产税无法改变房价上涨的趋势,但却能向市场释放不会放松调控的信号,因而会从心理层面影响买卖双方,避免一致看多的局面出现。

　　根据此前市场运行状况来看,包括天津、南京、成都等城市,近期成交量也维持在相对高位,而且房价上涨冲动也相对强烈,因此这些城市也有可能会通过各种方式,来对市场进行干预。

　　政府温柔出手?

　　不过专家表示,政府不会对市场进行强力干预。

　　中国指数研究中心有关人士表示,预计四季度,宏观经济弱复苏局面仍将持续,经济结构调整和转型升级是中央更看重的方面,货币政策、房地产调控等宏观政策的取向仍将以稳为主。

　　德佑地产市场研究总监陆骑麟表示,对于深圳的“深八条”而言,基本上还是比较温和的,他说:“‘深八条’中很多东西都是重申性质为主,不管是土地,限购限贷,还是保障房等政策,基本上在以前的政策中都应该已经有所提及。”因此他预测,对于房价出现快速上涨的城市而言,在现阶段会出台一些重申性质的政策可能性很大。

　　他进一步指出,一旦选择出手,极有可能还是“老生常谈”。基本上还是从限购限贷、土地供应、存量房供应、税费等政策。至于为何要选择相对比较温柔的手法,他解释说:“这几个方面出发入手,因为既能达到温和调控,保证房地产稳定,也能不至于房价的再次下跌,使得土地出让收益的减少,从而影响到整体市场的稳定。”

　　如果仅仅只是政策的重申,其作用相比出台新政策的效果必然会差很多,但这并非毫无作用。行业人士认为,此举将会从心理层面影响到买卖双方,使得他们意识到当前市场还是有调控,减少冲动买房的行为。