10月29日下午,中共中央政治局首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时指出,“十二五”规划提出,建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右,这是政府对人民作出的承诺,要全力完成。
作为我国房地产市场调控的核心措施,国家对保障房政策的再次强调被市场看好。31日,在股票市场,新华联、招商地产、中天城投等多只涉及保障房概念的股票涨幅明显。
社科院财政与贸易经济研究所博士高广春对此表示,国家政策层面上的大力推动,必将会引发市场积极反应。但反应能否持续,一方面在于政策的稳定性、连续性,另一方面也要考虑诸如建设资金筹集等具体操作层面能否及时跟进。中国银行国际金融研究所研究员李佩珈则认为,从讲话内容来看,国家房地产调控思路发生很大变化。这包括两个方面:一方面更强调房地产市场的民生定位,另一方面更强调通过增加供给来调控房地产市场。她同时也提出,在增加供给方面,国家今后还面临很多艰巨的工作,其中较为迫切的便是如何拓宽建设资金来源渠道。
从保障房建设资金的来源看,其主要来源于中央政府的财政拨款、地方政府的土地受让收入、银行贷款、地方政府发债以及其他社会融资渠道。虽然近年来我国多次强调引民间资本进入保障房建设领域,但从数据来看,银行等传统资金来源渠道依然是保障房建设的主要融资通道。
近年来商业银行对保障房建设的信贷投入规模以及增长幅度显示:商业银行支持保障房建设的力度始终在加大。据工行提供的数据,自2011年以来,工行通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式,已累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持。建行的数据是,截至2012年末,保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元,增幅达129.62%;个人住房贷款余额超过1.5万亿元,新增2157.83亿元。
除加大信贷投入外,部分商业银行还通过创新融资模式、发挥综合金融服务优势来支持保障房建设。如早在2011年,由工行担任主承销商的北京金隅集团该年度第一期非公开定向债务融资工具成功发行,募集的20亿元将专项用于北京市石景山区燕山水泥厂经济适用房及朝阳区东坝乡单店西村南限价商品房两个保障房项目。某商业银行也于今年年初表示,要开发适合保障房收益特点的金融产品。创新采用股权质押、在建工程抵押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合担保和住房公积金、土地出让金、廉租房租金收费权等质押担保,加大保障房建设支持力度。
不过,仅依靠银行信贷恐难满足数量庞大的保障房建设任务的资金需求。据住建部副部长齐骥介绍,预计今年保障房的资金需求将超过去年。而去年住建部公布的资金需求预测数据为两万亿元,因此,保障房建设目标的完成面临巨大的资金筹集挑战。
高广春认为,保障房具有公共产品性质,因此政府应增加必要的投资,同时也要以政策引导以支持多渠道的资金投入。李佩珈也认为,不能仅仅依靠政府的财政投入,应更多依靠诸如市政债等更加市场化的举措筹措资金。
毫无疑问,保障建设任务的彻底落实,将使保障房更快发挥市场“稳定器”作用。市场过度繁荣、房价难以抑制的现象或将成为历史,房地产市场回归理性也值得期待。
不过值得关注的是,房地产行业潜在风险的存在以及保障房建设风险分担机制上的不完善或令商业银行在对保障房建设的加大投入上存在顾虑。此前为遵循国家房地产调控的政策导向和自身风险防范的要求,商业银行已全面收紧房地产开发类贷款。数据显示,2012年,五大行房地产开发类贷款规模有所下降。截至2012年末,工行房地产开发贷款余额较2011年末减少了264亿元;农行减少372.63亿元;建行减少33.9亿元;交行、中行的房地产开发贷款比例同比也有不同程度的下降。
李佩珈分析,从目前情况来看,商业银行将信贷资金投入保障房建设多出于硬性指标安排和社会责任,保障房建设的收益有限、回报期长令商业银行缺乏真正兴趣。这同样也是民间资本较少进入保障房领域的主要因素。对此,她建议,应采取诸如减税、风险权重调整等更多配套政策来调动银行积极性,而这些政策亦可激发保障房建设市场的整体活力。杨洋
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