19家房企银十揽金1080亿创新高 千亿级房企将达7家

　　有分析人士认为,多数房企销售额大涨,盈利能力却不乐观,因此都在加快周转速度 

　　截至11月7日,据链家地产市场研究部统计数据显示,已有万科等19家房企公布了今年10月份销售业绩,合计销售总额为1079.6亿元,环比上涨15.7%,同比增长42.4%。同时,从2013年以来这19家房企每个月的销售情况来看,银十销售额达到全年最高水平。

　　“部分房企已经完成全年销售任务,大多数房企也完成了九成以上。”链家地产市场研究部张旭向《证券日报》记者表示,今年大部分房企完成销售任务已经没有悬念。

　　不过,另有业内人士向本报记者表示,虽然开发商销售业绩很好看,但盈利能力却在下滑,资金成本增加“吃掉”了大量利润,很多企业改变了经营策略,开始加快周转速度。

　　千亿元级房企扩容

　　实际上,上述纳入统计的19家房企包括万科、保利、恒大、融创中国、旭辉地产、富力地产、佳兆业、碧桂园等皆是知名房企。

　　而据链家地产市场研究部提供的统计数据显示,上述19家房企前10个月销售额均大幅增长,总计达7663.36亿元,同比增长37.1%。其中,仅有2家房企前10个月销售额未超过100亿元;9家开发商已经进入300亿元阵营;6家跨过500亿元门槛;同时,万科和保利地产前10个月销售额已经突破1000亿元。

　　此外,这19家房企前10个月销售业绩均实现同比上涨。同时,从销售额来看,万科以1458.5亿元稳居第一;保利地产以1007.29亿元紧随其后;恒大地产则以912.7亿元居于第三位。

　　更为值得注意的是,世茂房地产、碧桂园和中骏置业等房企已经提前完成全年销售任务,而从已公布全年目标的房企来看,7家房企已经完成全年目标的90%以上,最差的已经完成全年任务的60%左右。

　　对此,张旭认为,对于雅居乐、首创置业以及花样年等个别房企来说,受制于经营模式,城市布局以及企业转型等因素影响,完成全年目标依然具有挑战性。

　　不过,张旭还向记者表示,从2012年的市场数据看,四季度房企的销售额一般都能达到全年的30%以上。按照这个比例以及房企前10个月销售业绩来估算,恒大全年销售额超过千亿元已经没有悬念,碧桂园也有可能跨进千亿元级房企阵营,上市房企的千亿元俱乐部将会扩容,房地产行业的集中度也将进一步提升。

　　无独有偶,同策咨询研究部总监张宏伟称,2013年全年龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率,千亿元级房企的数量有望从去年的3家增长至7家。届时,万科、保利、恒大、中海、万达、绿地以及碧桂园或将在千亿元级房企俱乐部中榜上有名。

　　加快周转速度

　　值得一提的是,尽管多数房企销售额大幅提升,但其利润率却不乐观。对此,北京中原地产市场研究总监张大伟表示,房地产企业盈利能力分化现象加剧,高负债率、高贷款利率带来的高利息费用“吃掉”了大量利润。

　　无独有偶,本报记者也从多家房企高层处获悉,加快资产周转速度、缩短项目拿地到开盘周期已经成为房企扩大规模的普遍经营策略。以中国水电地产和金地集团合作开发的西山艺境为例,据北京金水房地产开发有限公司董事长遇绣峰向《证券日报》记者透露,该项目将于年内首次开盘,从项目拿地到开盘将不足10个月时间。

　　实际上,《证券日报》记者曾实地探访过上述项目,项目虽然位于北京市门头沟区,但从西三环经阜石路到项目地点,车行时间约20多分钟。记者在现场获悉,项目四面环山,现在售楼处以及样板间已经开放,目前正在蓄客,但具体价格尚未确定。

　　同时,遇绣峰还向记者透露,由于项目体量较大,总建筑面积约为40万平方米,因此预计整个项目销售额将超过100亿元,从拿地到销售清盘将达3年至4年时间。

　　此外,阳光城、泰禾集团等房企也都在加快项目周转速度。“2012年以来,我们新增的土地从拿地到首次开盘平均周期是7.98个月。”阳光城集团营销及品牌中心总经理王锋向本报记者表示,太原一个项目的最快周期甚至只有6.3个月。

　　对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析也向记者表示,高地价成本以及资金压力也加快了一些新盘的入市速度。

　　部分房企资金回笼或受阻

　　实际上,项目周转速度的加快也意味着企业现金回笼速度将加快,不过目前看来,部分拥有豪宅项目的房企资金回笼速度或将受阻,资金成本也将加大。

　　有房企高层向《证券日报》记者透露,近日有几个开发商已经被相关部门“约谈”,内容涉及售价达4万元∕平方米的项目年内将不予下发预售许可证等方面,这意味着有些新盘入市时间将被拖延。

　　上述业内人士也表示,若上述政策执行,一些已经拿到预售证以及单价接近4万元∕平方米的中高端住宅成交量或将提升,例如位于丰台区王佐镇的领秀·翡翠山、通州区的融科·千章墅等项目。

　　对此,北京科技园置地有限公司总经理王勇向本报记者表示,领秀·翡翠山即定位于高端刚需以及改善性需求住宅,预计项目年内将会顺利开盘,因项目社区有山、湖以及温泉等,目前蓄客情况较好。

　　亚豪机构市场研究部总监郭毅也向《证券日报》记者透露,如果短期内执行上述政策,原本打算在年内入市的豪宅项目或将拖到明年4月份和5月份入市,而拖延半年时间入市将对其开发商的资金实力有所考验,其资金成本也将加大。

　　不过,郭毅表示,受上述政策影响,年底前单价接近4万元∕平方米的中高端住宅新盘和一些已经拿到预售证的市场存量盘或将抢占年内市场先机,不过由于市场需求较为稳定,因此这些项目的成交量和价格将取决于项目本身的竞争优势有多大。(证券日报 王丽新)