随着上海自贸区挂牌一个月，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而至，自贸区土地紧张的问题日益凸显。11月5日，自贸区浦东新区外高保税区GG13-03地块正式开始接受竞买，根据此前区内土地达91.67%的高溢价率成交来看，外高桥此块地块大概率也会高溢价率成交。这一方面凸显了上海自贸区土地的稀缺性，另一方面也令原来按功能区块划分的土地规划面临困境。分析人士表示，随着上海自贸区区内土地供求矛盾的加剧，占比达80%的自贸区工业用地如何转换为商业用地，已成为当务之急。未来一旦土地性质转换得以实施，无疑将给自贸区“地主”带来极大的增值机会，拥有相关土地储备的外高桥(600648)、海博股份及中华企业等值得关注。
上海自贸区挂牌一月即“闹地荒”
尽管挂牌不过月余，但中国(上海)自由贸易试验区首批土地招拍挂已经正式开启。
11月5日，自贸区浦东新区外高保税区GG13-03地块正式开始接受竞买，这幅地块是上海自贸区挂牌后，区内最大的“地主”——上海外高桥集团要卖出的第一幅土地。早前10月23日，上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区地块，成为在自贸区内成交的第一个土地项目；经过81轮次的紧张报价，这块挂牌金额为1.2亿元地块，最终以91.67%的溢价率成交。
据相关媒体报道，随着自贸区地块开始流转，自贸区内土地供不应求，尤其是商办用地不足的矛盾凸显。有业内人士表示，自贸区或将考虑打破功能区块概念，将占自贸区总体面积80%的工业用地“盘活”，部分转为商业用地。
据介绍，上海自贸区原有土地规划按功能区块划分，分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后，欲在区内开设业务的国内外企业蜂拥而来，未来像产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构，以至各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台、知识产权及技术交易所等名目繁多的机构、公司，都将涌入这一区域，因而土地供求矛盾极大。
以外高桥为例，基于保税区的性质，区内土地多以仓储、物流等工业用地为主，区内办公项目不足，目前主要有汤臣国际贸易大厦、东方国际文化贸易中心、外高桥大厦、东华金融大厦，以及一些中低端物业。而这些大厦建设年代久远，与自贸区管委会一墙之隔的汤臣大厦，建于1995年，迄今已有18年之久。
尽管如此，今年10月上旬，自贸区办公租金已经达到均价4.9元/平方米/天，较年初上涨207%。分析人士表示，由于区内新增土地有限，现存土地又以工业用地为主，通过改变土地性质“盘活”既有土地解决“地荒”的问题，就显得迫在眉睫。
据悉，上海在土地管理制度方面一向执行严格，按照现行规定，土地如果要“转性”，必须先收储，然后再通过统一平台以招拍挂的方式公开出售，以保证公平。不过，由于看好后市，大多数企业不会轻易放出土地。
工业用地转商业用地或带来增值机会
根据相关规定，在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人，可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。不过，需要通过相关部门的审批，并且补缴土地出让金。
有业内人士表示，最近不断有租赁园区物业的生产型企业找上门来寻求做外迁业务，这些企业收到业主通知说目前正在承租的片区的土地要重新做规划，到期就不再续签了。市场猜测这可能与此前业内传出“上海自贸区内大部分土地性质为工业用地，土地性质转变不可避免”有关。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，自贸区设立后，如此大比重的工业用地与自贸区的规划存在较大冲突。如果自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地，且这种流转得以实施，则将引发自贸区土地的转让热潮，区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域。
作为上海自贸区开发主体之一的外高桥，其8月30日公布的定增预案显示，27亿元的募集资金将用于自由贸易试验区一期30个物流仓储、厂房研发、贸易服务项目的开发，用以建设跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、高端现代服务业平台和功能性贸易平台。其中包括跨国公司地区总部平台中的四个项目，除卡尔蔡司项目外，均为仓库用地。有分析人士表示，这或许意味着相关的三宗子项目所用土地需要转变性质。
而早在10月10日上午，上海自贸区迎来市国土局的调研。该局明确表示，作为全市性课题的土地二次开发将在自贸区内先行试点，并为此赋予自贸区管委会更多的管理与操作权。就在调研结束后的当天下午，上海市国土局便召开专题研讨会，提出上海年内要在土地管理制度改革上取得一定成效。
需要指出的是，自贸热早已直接带动了区内办公楼租金和土地价格的飙涨。位于自贸区管委会对面的外高桥大厦，所有办公室甚至车库都早已被借完，租金则较自贸区挂牌前翻了四倍。
自贸区土地储备概念引关注
随着上海自贸区区内土地供求矛盾的加剧，占比达80%的自贸区工业用地如何转换为商业用地，已成为当务之急。未来一旦土地性质的转换得以实施，则无疑将给自贸区“地主”带来极大的增值机会，预计拥有相关土地储备的外高桥(600648)、海博股份(600708)及中华企业(600675)有望获得资金的青睐。
外高桥(600648)：公司子公司外联发展重点发展第三方物流、集装箱综合处理物流、冷藏物流和危险品物流，拥有国家海关总署唯一指定的港区至保税区的集装箱直通式堆场，堆场面积达8万平方米。同时，公司还拥有上海最大的保税冷库、冷藏物流业务特色突出；参股公司物流中心负责开发的外高桥保税物流园区已基本建成。该物流中心拥有约14万平方米的现代化仓库。此外，其子公司新发展重点第三方物流和危险品物流，在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。
海博股份(600708)：公司控股100%的子公司上海海博斯班赛国际物流公司以1.03亿元，在临港保税港区内购置了164亩土地，用于建造中国首个汽车零配件物流基地。海博斯班赛计划将投资2.35亿元建造9万平方米的仓储基地，依托斯班赛的汽车物流经验和洋山保税港区的优势，打造中国汽车物流行业的旗舰，为国内外汽车生产厂商和汽车零配件供应商提供系统化、全程化服务。
中华企业(600675)：公司在崇明岛陈家镇-东滩地区拥有约4000亩土地，该地拟建成海岛花园式的生态城镇。但公司拥有的上述地块能否从农用地转变为开发用地存在不确定性。据2012年年报披露，公司将加强崇明东滩地块管理，并启动研究现代农业产业园开发模式。
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