下半年南京新房二手房行情倒挂

　　下半年以来,南京各新区房价都在全面升级,仙林已经有朗诗麓院开创25000元的先河,板桥金地自在城攀上了16000元,江北也有顶级豪宅雅居乐滨江国际出现。最近一条“南京人眼中的南京人”的微博也火了网络,江宁人眼中的江宁,蓝天白云、绿树成阴;桥北人眼中的桥北,有“华东最大的摩天轮”,高端大气上档次,仙林人眼中的仙林,环境好,学区房,已经奔两万。总之,这些原本南京人心中遥远的地方,伴随房价早已今非昔比,档次也似乎提升不少。而多年不变的主城,虽然房价也水涨船高,老的二手房源配套档次并无太大变化,在郊区新房不断火热的同时却渐渐显露“有价无市”。

　　太吃香

　　新盘价高还有人半夜排队

　　自10月份以来,南京楼市开盘当日就去化8成以上的项目累计已达到十几家。值得注意的是,这其中不少房源都在新区,并且频频刷新区域内的“天花板”价。10月10日,备受关注的朗诗保利麓院首批房源开盘,推出3、7、8、9号楼公寓和10号楼花园洋房,共102套。折后成交均价24000-26000元/平方米。开盘当日就销售了3.2个多亿。据了解,朗诗保利麓科技洋房中的88平方米洋房,还出现了一号难求的盛况。

　　10月底位于板桥的金地自在城开盘推出花园洋房156套,其中毛坯房源36套,精装房源120套,加上精装修后均价拉高到16000元/平方米。开盘当天也售出近9成的房源。

　　11月8日清晨抢开的星叶羊山湖花园,以19000—20000元/平方米的毛坯单价,成为继朗诗保利麓院后仙林板块第二个迈入“2万元”俱乐部的项目。羊山湖花园首开1、4号楼花园洋房,共96套,面积128-168平方米,主力户型为125、145平方米,均价在2万元/平方米左右,截至当天下午6点,据开发商提供的数据显示仅剩下7套房源。

　　此外,江北的万科金色半山、融侨观邸当天日光,新城香溢紫郡、旭日爱上城、骋望怡峰花园等项目均去化8成以上。这些楼盘新推房源的价格都有不同程度上扬。

　　太落寞

　　主城二手房“有价无市”空挂半年

　　而在主城二手房市场尤其是城中繁华地段,下半年体现出来的却是别样镜像,以南京最核心新街口为中心,以10分钟步行距离为半径,竟然有不少价格只有万元每平方米的房子。例如管家桥附近的明华新村,大洋百货附近的大香炉,汉中路两侧的一些小区,这些房子若是房龄在20年左右,只报出了一万左右的价格,房龄在10—15年的房子能多报3000—5000元。

　　“我最近在网上又看到了这套房子,夫子庙附近,均价14000元,半年前,我还通过中介看过这套房。”市民杨先生称,他准备买套婚房,考虑到上班的交通便利,一段时间以来,一直将目标锁定在了城墙内。但由于各种问题,始终没能选上合适的房子。杨先生只好将买房目标调整为地铁盘,这下杨先生可谓大吃一惊,“原本以为都出城那么远了,万把块钱一平米,了不得了,怎么比城里二手房的价格都要高呢。”杨先生告诉记者,可能是他太孤陋寡闻,要是不买房,也不会关心具体房价。这回可是弄明白了,还是新房子的升值潜力大。

　　“其实主城区,除了名校学区房,其他的普通住宅确实比较难卖,尤其是房龄较老的房子。”我爱我家相关负责人称,今年有鼓楼一个名校学区房的价格冲上了5万,但同样环境和房龄的房子,只要不是学区房,价格还不到它的三分之一,出售也十分困难。除了学区房因素,停车难、没物业、贷款难,都是主城二手房难出售的原因。倒是一些比较成熟的新区二手房,例如江宁岔路口、奥体新城等交易十分火爆。

　　求真相

　　卖地火热规划利好驱动南京房价内外倒挂

　　十年前,南京房子走出了城墙,河西、江宁片区迅速成熟起来,尤其是河西片区,占据天时地利,一跃为南京城最为优势板块。如今,提及河西的房子,南京人首先想到的便是豪宅。而南京城外拓的步伐一直在前进,根据最新消息,南京规划以“一主城三副城八新城”为格局,同时,连通宁镇扬。另外,浦口新城将申报第七个国家级新区,“十二五”期间南京还要建设7个地铁小镇。由此可见,南京城新区的发展空间和潜力无限。

　　这些规划利好的推动,最先表现在土地市场上。据统计,今年南京已经诞生了12幅万元地(含住宅和商业用地),分别是:河西南部的五矿地块、奥体建设地块、福建正荣地块,江心洲的升龙地块,城中的中航科技城地块,城南的金浦小行地块,仙林的中天城投地块,城北的中电五期地块,热河南路的鑫和地块,迈皋桥的香港嘉华地块、中铁地块,而最近的10月31日土拍,河西中部宅地被北京金隅以16979元/㎡的楼面地价拿下,成功赢得南京单价地王的称号。这些地价已过万元的项目,今后的房价无疑会更高。业内人士分析,开发商选地跟着规划走,老百姓买房更要跟着规划走。由于不同片区的利好不同,会造成房价不能再根据距离来衡量高下。

　　新动向

　　刚需购房严峻引发政策面“出手”

　　频频上涨的房价也给地方政府的调控目标带来考验,日前南京市正式启动商品房销售明码标价专项检查,包括是否在规定时间内一次性公开全部销售房源,是否按规定实行"一套一标",标价信息是否齐全,是否标示实际成交价格以及是否加价、存在虚假折扣、虚假优惠等等。

　　而在此前,北京住建委率先发布了业内所称的"京7条",这项地方调控措施规定年底前该市要完成不低于2万套"自住型商品住房"供地,销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。近期北京市住建委又重申了房价严控措施,明确年底之前,大幅涨价的楼盘不予批准预售;单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证;新盘入市涨价幅度也不能高于10%;叫停捆绑精装修以便逃避监管的变相涨价销售方式。

　　从南京楼市反馈的消息也显示,年底之前物价部门的房价监控有所加强,河西一家大平层项目的开发商透露,此前他们的新房源因为涨价遭遇限制,开盘从9月份推迟到了10月份,其他楼盘也有因为价格上涨被限,将新一批房源的推盘时间延期到明年。

　　“某种程度上说,房价上涨也在呼唤保障体系的升级。”南京工业大学房地产管理系主任吴翔华分析称,从产品属性看,北京限价房性质非常明确,就是商品房,既然是商品房,其土地须通过出让方式获得,其开发模式、销售方式、利润的限制等都可以不受目前保障房政策的限制,例如北京的限价房规定套型建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不超过140平方米,面积范围较大,加上可以在开发过程中配建,因此兼顾了首次置业和改善人群,进一步增加了对购房者的吸引力。而购房人的收益也在限价政策中得以体现,虽然效果如何还要等待验证,但从政策本身来看已体现保障与市场更加紧密结合的方向。