银行开发贷收紧 民营银行或带来融资机会

　　银行开发贷作为房地产融资最传统的方式，其优势正在逐渐削弱。

　　日前发行的《四川房地产行业趋势分析白皮书》提出，未来资本实力的竞争以及融资能力的竞争将会在很大程度上决定房地产开发企业的生存能力和盈利能力，而民营银行的开闸可能让银行开发贷迎来新的机会。

　　银行开发贷占比下降明显

　　“四川省房价上涨水平整体合理，预计四川省对房地产的价格调控政策会维持在一个比较温和的水平。”《四川房地产行业趋势分析白皮书》提出，房地产的需求将在未来5到10年保持增长。从政府的未来规划来看，省政府对四川省的发展方向定位为工业强省和新型城镇化，将发展基础定位为“三农”工作和基础设施建设，这为未来四川工业化进程加快、城镇化进程提速留下了想象空间。”

　　成都金海岸置业投资有限公司董事长金娜对此表示认同。“中国庞大的生育基数带动对住房的高需求率，给地产行业的发展输入了源发性动力。此外，中国的期货、股票等投资的风险性以及行业特征又迫使绝大多数居民在投资选择上转向房产。”

　　值得注意的是，目前四川房地产融资模式也在发生着变化。上述报告提出，未来资本实力的竞争以及融资能力的竞争将会在很大程度上决定房地产开发企业的生存能力和盈利能力。统计显示，四川省国内贷款占比从1997年的25%下滑至2012年的12.5%以下。由此可见，银行开发贷的优势正在逐渐削弱。报告同时指出，在利率市场化进程中，银行开发贷款的成本正在逐步走高。同时，其他金融机构和民间借贷兴起，金融脱媒趋势使银行贷款在整个资金市场的重要程度正在下降。

　　“钱荒”的影响，银行也收紧了“钱袋子”。成都某股份制银行的相关人士告诉记者，部分银行对房地产市场的判断较以前更为谨慎，放贷条件要求较为苛刻。“商业银行受到资本约束、表内约束，也在主动将表内业务特别是贷款业务移到表外。尤其各银行走的是差异化竞争之路，部分银行对自身的定位已不再侧重房地产。”

　　民营银行或带来机会

　　相对于间接融资，直接融资发展迅速，报告指出，金融机构的资管计划或理财产品为房地产企业开辟了一条灵活的、成本相对较低的融资道路，也为大众投资房地产行业提供了一个选择。“金融机构的资管计划、理财产品存在明显的‘刚性兑付文化’，但从长期来看，这种文化将会打破。”

　　银行开发贷款的重要性逐渐降低，民营银行的开闸是否能给银行开发贷款带来新的机会？

　　大鑫投资管理股份有限公司总裁叶明志分析认为，部分新成立的民营银行为了迅速打开市场，创造业绩，有可能在贷款条件、贷款利率方面使用竞争性策略，房地产开发由于资金使用较大，会成为这些银行的突破口，但这种机会应该不多。“一般来说，民营银行的股东都有实业背景，这些股东更愿意将银行贷款投向自己所熟悉的领域，甚至是关联企业。”

　　此外，叶明志指出。不管利率市场化程度有多高，存款和贷款之间必然存在利差，部分有条件的房地产开发企业可以尝试发起或入股民营银行，打造自身的“金控帝国”，利用贷款利率下限完全放开的条件，从控股或入股的民营银行获取低廉的开发贷款。就目前来看，这应该是民营银行带给房地产开发企业最大的融资机会。