一场华丽的冒险：中国房企争先进军海外

　　“在塞浦路斯购买30万欧元的房产，两个月就可以获得永久居留权。”一家房地产代理商卖力吆喝着，以“最优惠的条件”招徕中国买家。

　　被誉为珠三角房地产市场风向标的“2014珠三角房博会”日前在广州落下帷幕，来自20多个国家的300多个项目吸引了大批中国消费者。

　　“2007年公司刚成立的时候，一年10套房都卖不了，现在一次展会一天就卖15至20套。”家叶海外投资集团执行董事黄弼唯说“预计未来的十多年内，海外置业潮会更加疯狂。”

　　“现在很多内地房地产企业在海外的投资项目中，30%到40%的买家都是中国投资者。”宝桥融资有限公司董事总经理林慧欣认为，海外房地产投资的利润及边际利润超过国内投资，再加上海外银行贷款利率也远较内地银行利率低等原因，催生了海外房产投资热潮。

　　据第一太平戴维斯数据显示，中国客户2013年为海外房地产市场投入135亿美元，比2012年的63亿美元翻了一倍。

　　根据中国高净值人群(可投资资产超过1000万元人民币的人群)的资产规模估算，未来或有1.1万亿元人民币流向海外房地产市场，约占个人投资者人群可投资资产的5%。

　　“传统的移民国家仍是海外房地产投资的首选。”德勤会计师事务所亚太区及中国企业并购重组税务服务主管傅振煌说，据统计，2013年来自中国内地投资最多的海外前六位城市依次是：纽约、伦敦、新加坡、悉尼、曼彻斯特、香港。

　　据了解，中国人购屋量在美国50个州中的44个州都排名前五位。在美国纽约，中国人是第二大买家群体；在加州，中国人是房地产市场上第三大外国购买者群体。

　　“随着海外投资热潮日渐升温，国人对海外房产的购房需求亦有所改变，近年以纯投资为首要目的海外置业者比例持续上升。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌说，以广州买家为例，2010以前绝大部分海外买家均以移民或留学教育为首要目的；2010年后，在国内楼市调控压力不断加大的影响下，以投资为首要目的的买家比例持续上升。至2013年末，在广州地区的意向买家中，投资占全部购买力的比例已达1/4。当前移民、教育、投资的比重约为50%：25%：25%。

　　黎庆文介绍，每年海外的房地产市场，华人需求超过1500亿元。中国海外移民一年约为15万人，预计中国移民在全球会带来750亿元人民币的购房市场；留学生和投资需求亦带来市场空间，中国留学人员在2012年已达到40万人，相当于国外一个中等城市人口。

　　数据显示，截至2013年底，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%，从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出国。

　　“2013年与2012年同比，大部分国家的房价都在上涨，海外市场房地产价格上升趋势更加明显。”戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司总经理黎庆文说，中国人的海外投资一定程度上拉动了当地的房地产市场价格。

　　自2012年以来，碧桂园、万科、万达、绿地、颐和、万通、中国建筑、中国铁建等十多家大型房企，早已在海外布局房地产项目或确定投资计划，涉及金额数以千亿元人民币。今年1月18日，新华联宣布在韩国济州岛以约3.4亿元获取110万平方米永久产权土地，用于开发旅游度假项目；1月20日，雅居乐宣布以约3.43亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地；1月24日，万达宣布将投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目；而绿地今年的海外投资额已经接近350亿元，项目遍及4大洲。

　　“今年一季度以来，中国的大型房地产企业尤其是千亿级企业，陆续公布了对外投资计划，至4月份投资总额已达到600亿元人民币，预计全年肯定要超过100亿美元。”黄弼唯说。“从房企战略角度来看，部分大型房企的全国化布局已经基本完成，需要进行国际化扩张，并通过海外项目拓展产品线。”越秀地产研发中心的朱菲认为，当前国内融资环境紧张，但国际融资环境相对宽松，部分内地房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，借机布局国际房地产市场。业内人士预测，2014年中国品牌房企“出海”将有更大动作，一些龙头房企或直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场。

　　与机遇相随的，是潜在的风险，这考验着中国的房企大佬们。

　　“对于海外市场业务，颐和列入单独板块运作，主要采取第三方合作模式，而不是股权合作模式。”颐和集团副总裁赵永爽说，颐和目前在美国纽约、波士顿、洛杉矶和非洲毛里求斯均有房地产项目，在海外开发房地产最大的好处是金融体系健全，信用体系完善，“但尽管如此，中国企业仍需采取有效措施来规避潜在风险。”

　　“投资海外市场风险很大，政治的不确定性是最大的风险。”龙斌说，中坤集团“冰岛买地”的失败案例就给准备进军海外市场的国内开发商提供了一次经验。

　　“海外房地产市场看似前途一片光明，但其实要考虑很多因素，如当地的房地产制度、市场需求、税费制度、汇率变化、开发风险、政治外交因素等，稍有不慎就可能导致项目的失败。”地产业内人士张勇认为，在投资决策时应充分考虑项目成本，尤其注意当地法律制度对土地开发的限制，防止在高位取得土地或因土地无法开发导致未来项目盈利不足。

　　“海外市场虽然充满诱惑力，但也是一场华丽的冒险。”朱菲说，去年炙手可热的马来西亚市场，在马航劫机事件发生后，对其投资市场产生多大的影响，还有待观望，“但这也提醒进军海外市场的中国房企，每家企业都应做好深入调研与风险把控，避免盲目投资。”