中国人海外疯狂扫房 海外地产基金收益率远超信托

　　在澳大利亚工作的新西兰籍华人宏伟轩发现，新、澳两国的好房子现在都得靠抢了。“去年新西兰和澳大利亚部分城市的房价上涨至少超过10%，新西兰房子已经到了疯抢的地步，基本上当天看中不下单第二天房子就没了”。

　　宏伟轩说，在奥克兰去年的购房者中大部分来自中国，不少当地人担心中国人会集中进入抬高房价，甚至借首付买房。

　　就在国内投资者遭遇楼市限购、基金亏损、股市数年走不出泥潭，以及保本的银行理财产品收益勉强跑过CPI时，一小部分有着敏锐头脑的个人和机构在海外市场却收获不菲。全联房地产商会创会会长聂梅生表示，欧美国家各种经济参数显示其经济已开始抬头走向上周期，而我国目前是向下周期，此时出海做“逆周期”投资，不管对机构还是个人都是非常宝贵的机会。

　　投资海外地产基金收益率远超信托

　　随着以美国为代表的发达国家经济平稳复苏，房地产市场、股票市场走出了一条漂亮的上升曲线，越来越多的国内理财机构开始了海外金融理财产品的开发。

　　宜信财富高级副总裁刘峰近两年一直鼓励朋友去海外买房。他说：“现在西方很多国家以低利率吸引资金，在中国买一套房子的钱可以在很多国家付两套到三套房子的首期。租金完全可以支付按揭费，而房子又有15%到20%的增值。”

　　他以自己为例介绍说：“我全家在1985年移民美国，2003年回中国定居，分别以每平方米5000元和7000元在上海买了两套房子，如今已上涨近10倍，但现在我绝对不会在中国买房。事实上，2011年我在澳大利亚买了一套房子，2012年在英国买了一套房子，年回报是15%至20%。”

　　《经济参考报》记者从上海一些澳大利亚投资中介机构了解到，新西兰和澳大利亚对海外投资者购房非常开放，只需要10%至20%的首付。澳大利亚的部分城市在期房未交付前，不需要支付按揭款，且交易税费有减免，催生了“炒楼花”现象。而且，作为资源性国家货币，澳元持续处于升值状态，利率低于中国，已经有不少国内投资者抛售国内房产赴海外投资买房。

　　除了海外购房置业，近两年投资于海外的理财产品也明显增多。诺安基金、鹏华基金、广发基金和嘉实基金近几年都发行了房地产基金试水海外投资，基金主要投向全球房地产信托投资基金(REITs)及相关产品。今年上半年，投资收益分别达到17.47%、17.45%、15.49%和13.74%，远远高于国内其他基金收益水平。

　　今年年初，在上海自贸区注册的珈南资本推出“葡萄牙移民地产投资基金”，投向葡萄牙某处房地产项目，该项目主要向有移民需求的国人出售，珈南资本称，由于移民购房需求十分旺盛，因此基金安全性较高，年化收益率预计可达13.5%至15%，明显高于国内信托产品目前的收益率。据称，基金一经推出就被抢购一空。

　　过半高净值人士欲加大境外投资

　　民生银行和麦肯锡联合发布的报告显示，高净值人士数量在2015年将达200万人、可投资资产达到77万亿元，超过半数的高净值人士拥有境外投资，资产海外配置需求持续强烈。还有过半的高净值人士计划增加海外投资比重。

　　复星集团副董事长兼CEO梁信军预测，我国居民存款总额超过40万亿元，至少20%想出海投资，其中资产在千万元以上的高净值投资者，至少三分之一想出海，有意愿出海的资金总规模约3万亿美元。

　　“现在有一个明显的趋势，随着近两年大多数国家对中国的购房乃至移民门槛有所下降，以前投资海外的多是所谓的富人，如今加入的更多是中产阶级收入人群。”上海华侨移民负责人毛海滨说。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，投资理财资金渴望出海的原因在于，我国正处在增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”时期，经济增速放缓导致投资者对宏观经济“看空”预期盛行。有一定财富积累的人群对资金安全更为敏感，会重新选择资金避风港。

　　建银精瑞资本董事长李晓东说，当前我国经济的主要特点就是“不确定”。宏观经济走向不确定，人民币汇率走向不确定，未来的环境、资源不确定。加上产能过剩、地方政府债务、房地产泡沫积聚、影子银行扩大等风险隐患令投资者信心不足。

　　珈南资本总经理焦谷说，国内的高净值人士持续增长，他们对“鸡蛋不能放在一个篮子里”有清醒的认识，通过海外配置分散投资风险的需求越来越强烈。何况经济发展不可能无波动的永远向上，近段时间人民币贬值预期乃至宏观经济的悲观预期进一步加大资产全球化配置需求。

　　除了经济周期带来的投资风险外，“目前国内金融产品的匮乏和投资策略的单一限制了资产配置效率，也使得越来越多的投资者希望通过全球化资产配置，获得更高回报。”上海信托董事长潘卫东近日透露，上海信托最快今年年底将在新加坡、中国香港向国内客户提供全球资产配置服务。

　　不过，焦谷也指出，其实中国居民的海外资产配置比例远远低于发达国家居民的海外资产配置比例。一方面有政策因素，比如个人直投资金出去不容易，另一方面，我国投资者也是才开始接触和熟悉海外市场，了解海外投资面临种种问题。

　　警惕跨境资本大进大出冲击经济

　　于个人而言，对海外市场的生疏使其面临着法律、政策、投资“潜规则”等多重风险。于国家经济而言，若理财资金集中快速出海再叠加热钱同期撤出，同样会带来风险和冲击。

　　华安基金总裁李勍说：“国内资金走出去很重要，2008年至今，我国货币急速扩张，副作用是各种资产价格飙升，一线城市房价几乎翻番，货币的对内购买力大大下降。因此，有必要将国内资金有序引入全球市场充分流动，缓解国内货币压力。”

　　毛海滨说，最近两年政府正尝试性地放开政策，公司不少客户也通过银行正规渠道的引导，完成了境外的个人直投业务，相信在未来几年内，国家会更加开放个人直投方面的政策。

　　但风险永远与收益并行。焦谷提醒，海外投资可谓“山高、水深、路远”，身在国内，即使如今有互联网的高速互通互联，投资者也很难真正了解海外投资品的实际情况，比如房产的供需、价格。同样难以了解的是各种投资“潜规则”，更不要说复杂的海外法律法规体系和政策环境。

　　海外房产还可能会缴纳各种税费，比如物业税、房产税等，自然会摊薄收益。一些国家还有管理费用，如果这些费用未能及时支付，甚至会影响到个人的信用记录。

　　更需警惕的是，若理财资金集中快速出海再叠加热钱同期撤出，中国经济将面临风险和冲击。

　　中国城乡建设经济研究所所长陈淮说，2014年中国面临的最大风险是人民币大幅度贬值的可能，美国量化宽松货币政策突然成规模退出，可能在短期内引发热钱退出趋势，造成不小的振动。

　　陈淮认为，需高度警惕这种主动权掌握在发达国家手中，对我国国民经济稳定格局影响甚大的不确定因素。

　　在部分专家看来，随着我国经济的转型以及加快对外开放，我国未来可能出现经常账户赤字。一旦开始面临经常账户赤字，就意味着人民币汇率将会由低估转为高估，中国对短期资本流入的依赖性将会上升，而短期资本流动大进大出对宏观经济与金融市场的破坏性也会相应上升。