市场似乎永远是阴晴不定的。
“当2012年下半年市场开始回暖时，不会有人想到，如今的困局。但当部分城市的市场陷入困局时，又不会想到，地方政府会这么快放弃之前的限制楼市的种种举措。”9月12日，一位在一座小城市从事了16年房地产开发的开发商对记者感慨。
“虽然放松了，却又能说明什么？”这位开发商说，“在楼市整体供大于求的情况下，市场不会买账。进一步说，也许，连我自己企业在内的不少房地产企业，或都会面临资金链持续紧张的情况，甚至最终倒闭。”
日前，据路透社报道，3名消息人士表示，中国监管层近日向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，“将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据”。如按外媒的这则报道理解，就意味着，这块“口子”在被监管部门暂停5年左右的时间后，将再次出现在市场中。
记者近几日试图联系中国银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）了解消息的真伪和具体的执行情况等，但其官方网站上公布的电话始终无人接听。截至发稿，官方也尚未证实消息的准确性。但采访中，与《国际金融报》记者交流的专家和分析人士均认同消息“极可能是真的”，并让记者跟进后续的情况。
记者还发现，官方未来的行动可能会使用“很巧妙”的形式——资金用途可能会“绑定”两个方向，即棚户区改造和普通住房，其中，前者一直是中国高层力推的官方举措之一。
路透社就援引消息人士的话称，监管层规定募集资金要用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，且该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款。
不过，市场人士更关注的也许是放开房企银行间发债可能的影响力。
“本来一直被严格限制排除在外的涉房A股公司在银行间市场交易商协会注册发行中期票据，是持续的房地产宏观调控政策渐趋淡出的必然。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如9月10日在接受《国际金融报》记者采访时分析，“中国监管部门为达到AA债项评级的大型房地产开发商缓解资金紧张矛盾开辟的一个新融资途径，也是一种维护市场稳定、提振市场信心的方式。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，现阶段，开发贷虽然仍旧受到严格控制，中期票据的放开意味着对开发企业的融资通过所谓的“直接融资”慢慢被放松。
在他看来，“这一消息的发布，意味着楼市供求和企业融资都将由市场来决定。这对房地产市场而言，是一种长期利好。”
“存在必然性”
随着今年房地产市场行情的变化，以往受到限制的中国房地产企业在金融市场的融资渠道正被逐步打开。
此前，证监会曾率先打开了房企的公司债融资渠道。比如，今年3月26日和5月20日，卧龙地产6亿元的公司债和新城地产20亿元的公司债就获得了证监会的通过。
这几日，房地产企业再次迎来好消息。有报道称，中国银行间市场交易商协会人士确认，上市房地产企业在银行间市场发行中期票据一事已进入审议阶段。知情人士还称，目前交易商协会的注册处正在操办有关事宜，且“进度会比较快”。
对于上述政策，美银美林经济学家陆廷在日前发布的研报中称，允许上市房企发行中期票据相当于信贷放松，意味着7至8月一连串低迷经济数据发布后，中国政府正推行新一轮的刺激以实现今年7.5%的增长目标。
“如果上述消息得以证实，则将代表中国政府所有严格监管和限制出现重大改变。这对于清理中国影子银行是重要的一步，同时可以降低房地产开发商融资成本，并帮助减少私人行业外部债务。”陆挺称。
但更多的分析人士认为，开放上市房企在银行间发行中期票据的权限，不仅是因为宏观经济，更“有其必然性”。典型的观点是，中国房地产行业正处“严冬”。这一政策的出台，是监管层一系列“破冰”之举的组成部分。
据了解，近阶段，中国房地产行业下行压力较大。一方面，曾经风光无限的房地产行业不再景气，固定资产投资累计完成额同比持续下降；另一方面，百城房价连续4个月下挫，拖累了房地产企业的盈利能力。
“可以说，在整体经济和产业利润率同时下滑的背景下，房地产作为一个资金密集型产业，成为了今年上半年A股市场现金流最为紧张的行业。”有分析称。
数据显示，－1208亿元的经营性现金流量净值，刷新了2010年年报时－943亿元的纪录。多数房地产企业的资金链全面承压。中小型房企的境况更令人堪忧。此外，不少地区的房企资金风险开始暴露，甚至在房价降幅稍小的一线城市也开始出现资金链断裂，不少房地产企业面临着“死亡宣判”。
“监管层想用房企中票开闸等举措救市。”同策房产咨询股份有限公司的研究部总监张宏伟对《国际金融报》记者表示，“既然推行市场化，就不可能长期地对一个产业实行抑制政策。在房地产领域持续低迷的情况下，开放多种融资渠道，让各种规模的房企有机会通过公开的市场手段，募集到支撑各自发展的资金，这是理所应当的事情。”
在张宏伟看来，“现在的中期票据也罢，之前的优先股也罢，其实都有放开。这些都只是缓解房企资金压力，推动产业发展的手段而已。”
顾悦如在接受记者采访时说，上述放开政策是“持续的房地产宏观调控政策渐趋淡出的必然”。此前，多数地方政府放开了对楼市的限购举措，有的地方甚至打算推出更优惠的政策。
在易居中国高级分析师薛建雄看来，另一个被忽视的背景是：银行的信托最近卡得比较严，加之今年下半年银行的资金不会放给房地产商们。“这些也都是中国开放房企在银行间发行中期票据的经济背景。”薛建雄称。
更重要的是，目前的票据市场显然比信托等手段的融资成本更低。
数据显示，中国目前的中票市场存量规模在3.2万亿左右，三年期AAA级企业发行利率6.35%，高于三年期贷款基准6.15%，低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，成本明显低于信托融资利率。因此，房地产业界人士的普遍观点是，“此举能够适度地降低地产企业的融资成本。”
杨红旭也认为，现阶段，开发贷虽然仍旧受到严格控制，但中期票据的放开意味着对开发企业的融资通过所谓的“直接融资”慢慢被放松，“这一消息的发布，意味着楼市供求和企业融资都将由市场来决定，这对房地产市场而言，是一种长期利好”。
有条件限制
不过，从目前情况看，不是所有的房地产企业都能获得融资的批准。
消息人士称，“监管层规定募集资金要用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款。”
消息人士还称，以普通商品房为主的房地产上市公司才可发行中票，同时，从事棚户区改造等公益性质的开发“更受鼓励”。
路透社透露，“募集资金仅可用于房建开发，不能作为土地款等其他用途。”
9月10日，又有报道称，交易商协会已最新制定了《关于钢铁企业、房地产企业等发行债务融资工具的具体安排》（下称“《安排》”）。其中，除了银行间市场发债房企A股上市以外，还要求其具有主体评级AA级（含）以上。这意味着，即使是上市房企，也不是所有的企业都能获得融资。
同时，《安排》还明确，将从风险提示及说明、募集资金运用、企业基本情况和企业财务状况四个方面对发债房地产企业进行重点信息披露。
“当然会有条件限制。”上述房地产开发商对记者说，从监管部门的角度看，他们总要进行平衡的处理，一方面，要考虑到宏观政策，如棚户区本就是国家力推的举措之一，不可能不进行融资上的支持；另一方面，市场对于放开房地产普通住宅融资的限制，肯定还存在一定的担忧，比如，“有人肯定会反问：房地产企业真的那么缺钱？”
值得注意的是，一则业内公布的上市房企中期票据发行政策称，“为了使发债主体信息披露更为公开透明，在银行间市场发行中期票据的主体必须是上市房企，且须具备丰富的公开市场融资经验，此外，近期海外或国内市场有信息披露完备的直接融资记录也是不可或缺的。”
除此以外，存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为的房地产商也无法发行中期票据。
“这不是雪中送炭，而是锦上添花。”易居中国高级分析师薛建雄说。
“很明显，这个政策的出台，针对的并非那些融资最为困难的小企业，而是一些大型的、优质的上市房企。”有观点总结说，因此，此次放松目的不是单纯“救市”，而是意在影响房企预期，增强购地积极性，减缓地方财政压力，毕竟，“在银行间发行中期票据”允许范围内，符合条件、能够发债的房企，如万科、保利等大牌房企，一般是不缺融资渠道的。
因此，如果站在这个角度看，放开带来的“促进意义”可能是“微乎其微”的。
房地产风险可控
“站在风险的角度，监管层的‘锦上添花’，真得一点都不意外。”一位国有银行地方支行的主任级贷款经理对《国际金融报》记者说，我个人的判断是，相对于前几年，今年房地产行业的风险更大一些，“虽然仍可控，但足以让监管部门多用心，保证市场不出乱子。这也是为什么，只有少数企业能获准发债的原因”。
全球三大评级机构之一的标准普尔评级服务公司9月2日发布的报告值得警醒：中国房地产市场状况的持续疲弱将在未来几年削弱中国房地产商的信用状况，并导致部分实力较弱房地产商的生存前景备受质疑。
“房地产行业无法保持过去几年的高增长率。”标准普尔称，政府不会再像此前的行业低迷期时那样提供救助，从而导致开发商较长期的艰难经营状况。
对此，标普预计，“房地产业信贷增速放缓和较高库存将在未来几年限制房地产商的增速，尽管基数较高。因全行业增长放缓且利润率受压，中国房地产商的财务杠杆也预计将继续上升。”
“在目前的市场状况下，企业管理疲弱的小型开发商或未评级开发商的债务违约或受并购而退出市场的情况将增加。另一方面，大型开发商的情况亦不较为明朗，特别是土地收购战略激进的开发商。”标准普尔称。
标准普尔在报告中总结称，未来12个月内负面的评级调整数量将超过正面的评级调整数量，较低评级的公司会出现债务违约。
事实上，商业地产服务和投资公司世邦魏理仕此前在提供给记者的报告中也称，由于影子银行的借贷可能大幅收紧，中国房地产行业可能会出现更多债务违约行为，不过“风险仅限于中小开发商”。
“对于中小开发商而言，一旦银行贷款的成本与难度加大，预售收入就会成为他们的主要资金来源。但事实是，今年以来中国经济增长继续放缓，二、三线城市的中小型房地产开发商原本就依赖的预售并不理想，由此必将造成流动资金吃紧，因此他们面临的风险增加。”世邦魏理仕解释。
但与此同时，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟强调，中国政府有充裕的外汇储备和庞大的国有资产，“如有需要，中国政府有能力对房地产行业实施援助”。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌此前在接受记者采访时则称，就今年的情况看，总体风险还是可控的，“一些供大于求的地方市场，开发商将面临较大压力，这意味着，只有品质好、质量上乘的房地产将更多地存活在市场中，一些小型的企业，可能倒闭或被整合。但同时，就大城市看，可能不会出现那么糟糕的情况”。
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