楼市“热卖”行情 关键还靠“低价”

　　随着2014年进入尾声，各大房企马上就要亮出自家的年终销售成绩单，而不少房企现时离目标业绩尚有一定距离。为了冲击年度目标，进入12月以后楼盘推新创收的节奏明显加快。上周末，广州就有十余个楼盘齐齐推出新产品。这些项目推新在年末也收到了不错的效果，很多楼盘开售都取得了非常好的成交数据，甚至有项目在推货当天就几近售罄。记者发现，这些楼盘的推新价格都普遍较低，年末广州楼市的热卖行情仍然离不开“低价”。

　　房企业绩年末求冲刺

　　随着2014年进入尾声，各大房企开始亮出自家的年终销售成绩单，上周恒大率先发布年度前11月的销售数据，实现销售金额突破1200亿元，提前以109.73%的完成率成为首家提前并超额完成目标的房企。在此前，保利广东区域亦宣布销售业绩突破400亿元，提前完成目标。但仍有不少处于二三级梯队的房企离目标业绩尚有一定距离，截止11月，龙湖、奥园等房企仍未达到销售目标的八成。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至7日，公布11月销售业绩的上市房企共有21家，其中恒大、碧桂园、万科11月销售业绩均超过100亿元，而瑞安、合生创展、深圳控股等企业11月单月销售业绩不足10亿元。与10月相比，大部分企业11月的销售业绩有所回落。前11个月，恒大和绿城分别完成年度目标的109.73%和108%，已经提前完成年度任务。万科、富力、合景完成或者接近完成年度任务的90%。而中渝置地、合生创展仅分别完成年度目标的45.60%和33%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，大部分企业在9月30日央行房贷政策后销售业绩有明显好转，其中恒大等企业表现优于市场，但部分企业也依然面临巨大的去库存压力，距离年初制定的销售目标依然有很大差距。他介绍，21家企业有16家完成年度任务不足9成，在最后一个月冲击完成的难度都很大。

　　“超过15家企业已经不可能完成年度任务。”张大伟表示，大部分企业的库存积压严重，短期内特别是12月房企依然是以价换量，“当然2014年的下半年好于上半年，四季度好于三季度。”据分析，未来市场分化不仅会出现在各类型城市之间，由于企业自身经营策略、管理能力的不同，运营重心的差异，也将表现出极大差异，“根据目前上市房企公布的2014年年报业绩预告来看，市场分化会越来越严重。”

　　尽管近期楼市整体态势趋暖，但房企面仍受库存及业绩的双重压力，降价去化依然是主旋律，楼市短期内房价难迎上涨。在年末最后一个月，各大房企旗下的楼盘都在不断地放量推新，冲击报度业绩目标的目的非常明显。

　　多盘开盘成交量处高位

　　踏入12月首周，广州全市多盘保持推货热度。据中地行提供的不完全统计，仅上周末广州有超过10个楼盘齐齐推新，继续搅热广州楼市。其中较为突出的碧桂园中新首府，该盘首次开盘推货200余套吸引了超400名买家争抢，最后整体去化接近九成，再度延续碧桂园城市花园“时光”奇迹。无独有偶，番禺市桥地铁盘星誉花园时隔三年再度推新，以接近首次开盘的实惠价，获得不少刚需买家的青睐。同时备受关注的花都万达旅游城，于上周末首度开放销售中心，超两万诚意买家到访，据称其首期公寓产品已下筹近1.2万个，其火爆场面再度为楼市送暖。可见上周多个楼盘有推新动作，且成交不俗，预计未来两周的网签将得到拉升。

　　楼盘的推新力度持续，使得楼市成交量在年末持续居高不下。据统计数据显示，上周尽管网签成交量环比有所下滑，但仍然处于高位。上周广州一手成交量为1730套，环比前一周下跌10%。从中心区的情况来看，上周出现成交量环比上涨的为越秀、白云两区。越秀区上周成交26套，环比前一周21套上涨24%。白云上周成交206套，环比前一周151套上涨36%。从外围区域来看，番禺、花都和增城三区出现不同程度的成交量上涨。其中最为瞩目的应属花都，该区上周成交255套，环比前一周155套上涨65%。

　　低价仍是王道

　　广州楼市在年末的人气旺盛与楼盘的营销策略不无关系。仅上周末的开盘大潮当中，成交较为理想的楼盘几乎都是以“低价”作为最大的利器。

　　上周开盘项目中最旺的是位于增城的碧桂园中新首府。记者了解到，该楼盘12月6日正式开售，主要推售80-134平方米二至四房户型。而折后毛坯5680元/平方米的均价，三房单位折后总价也只是50万左右。以低价开盘的策略使得该项目当天吸引了超过400多组的认筹客户到现场抢200多套的住宅。据销售人员透露，仅是上午，该楼盘已经去化超过9成。

　　而另一个明显低价开盘的楼盘则是黄埔萝岗板块的在售项目科城山庄。该楼盘在上周末推出35－145平方米的单间至四房，带装修15000-16000/平方米，相比9月底22000-23000元/平方米的吹风价大降7000元/平方米。而低价开盘也使得该楼盘在开盘当天吸引了众多的买家光顾。记者从现场销售处了解到，科城山庄推出的峻森园组园在开盘当天就销售超过5成。

　　根据克而瑞房价系统统计显示，11月份，广州新房成交均价为15255元/平方米，相较于10月份的14333元/平方米，环比上涨6.44%。此外，11月份广州新房总成交为8841套，而相比10月8765套，环比微涨0.87%；成交面积92.4万平，环比微跌0.68%。总体而言，楼市热度未减。但供求矛盾未得到缓解，开发商应紧抓窗口期加速跑量。