继27日国土资源部、住房城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构,30日央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例,同日财政部也联合国家税务总局发文放宽转让二套房营业税免征期限。
此间分析人士指出,2015年一季度临近尾声之际,中国宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政,释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。
“这一系列稳定房地产市场的政策调整举措,对于应对当下经济下行压力,实现稳增长、惠民生、促改革、调结构都具有积极作用。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
2015年开年以来,宏观经济下行压力加大。从前两个月的统计数据看,中国经济延续了去年四季度的放缓势头,部分经济指标进一步回落,其中房地产市场低迷成为经济增长放缓的原因之一。
刚刚过去的2014年,中国房地产用地规模罕见下降了四分之一。进入2015年,1至2月累计,房地产营业税、契税、土地增值税等均出现负增长,此外,全国土地出让金同比下降36.2%,折射房地产市场继续低迷。
倪鹏飞说,目前房地产直接需求加上其带动的间接需求,在市场总需求中占比仍十分高,房地产市场是否平稳健康发展关系着今年宏观经济能否稳定,也可为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。同时,在城镇化建设中,长期看房地产市场仍有较大发展空间。
今年全国两会期间,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
中国民生银行首席研究员温彬表示,此次房地产金融政策和财税政策,以及此前住建部出的政策一起,成为房地产新政的一记组合拳。
分析认为,本轮组合拳政策一个鲜明特点是偏向支持二套合理改善型住房需求。
根据央行、住建部和银监会三部门通知,调整个人住房贷款政策,主要是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。
中国银行国际金融研究所副所长宗良表示,从国际经验看,个人住房贷款最低首付比一般在30%左右,此前中国二套房普遍执行60%至70%,执行标准明显高于国际水平,偏于严厉应该及时调整,下调到40%左右与国际情况大体一致,也是市场化的一种表现。
链家地产市场研究部张旭认为,本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看,2010年二套房首付比例统一为40%,此后一直处于上升趋势,自2013年起,二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以购置套总价200万元的二手房来说,首付金额可下降60万之多。
中央财经大学教授郭田勇表示,中国幅员辽阔,不同地区、不同城市的情况各异,各地房地产市场周期也不一致,区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。“今后住房信贷政策应完善区域化、差异化调整,避免‘一刀切’式的调整。同时要更多依靠市场自律机制,更加尊重市场主体的意见,充分发挥市场化的作用,避免市场无序竞争,实现区域性住房信贷政策的长效机制。”
而根据财政部、国家税务总局的通知,此次调整个人住房转让营业税政策,最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年,下调为购房满2年。
“目前,个人转让二手房需要交纳的营业税率为5%,此次放宽免征期限,对于降低二手房交易成本力度非常大,如北京300万的二手房子,购买两年后卖出可减免15万元的营业税,有助于刺激改善型住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。
据链家地产测算,目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税,如果营业税“五改二”政策落地,交纳营业税的占比可能要降低到8%,整体购房者的负担将会有所降低。
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