昨日傍晚，央行等三部委下发通知，降低二套房首付比例。事实上，受昨日午间传闻影响，房地产新政预期升温，市场就已经开始骚动。午后，地产股全线飙升，房地产板块多股涨停，板块涨幅一度接近5%。业内人士算账称，两个政策形成“组合拳”，超出之前的预期，对广州市场而言，一手房套均省52万元首付，而二手房套均省7.7万元税费。今年房企销量更有可能好于去年，同时利好地产、银行等相关个股。

　　广州日报记者潘彧、李婧暄

　　（署名除外）

　　最新政策

　　楼市政策突祭组合拳

　　昨日午间，一则楼市松绑的消息在坊间流传。此前，市场对降低二套房贷首付比例有预期。受央行可能的利好消息影响，地产股午后快速拉升，掀起涨停潮，截至收盘，天房发展、实达集团、深深房A、保利地产、招商地产、香江控股等10股涨停。房地产开发板块整体涨幅近4%。

　　随后，昨日傍晚，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　同时，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）已在财政部网站发布。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　政策分析

　　银行额度是否放宽更为关键

　　两个政策形成的“组合拳”大大超乎此前的预期。多位业内人士认为，政策肯定会对市场起到明显的推动作用。

　　“此次政策力度之大非常罕见。”房价点评网分析师肖文晓表示，“综合来看，此次新政策的关键词是‘减负’。”

　　肖文晓认为，4月份的楼市成交量有望环比增加两至三成，一手住宅的网签套数很有可能会重新回到一万套以上。

　　方圆地产首席分析师邓浩志则认为，从目前广州一手楼市去库存情况看，加上未来众多利好政策的推出，可能很快会出现涨价现象。

　　“具体影响应该首先表现在成交量上面，更多改善型买家入场会推高楼市的总体成交量，至于价格上涨，可能要看整体去化程度。”邓浩志表示。

　　邓浩志表示，目前二套房首付过高是影响改善型买家入场的一个很重要原因，二套房首付比例降低，有助于这部分买家入场。政策本身等于增加了市场的整体需求。

　　“二套房的首付降低肯定对市场会有一定的刺激作用，但关键是看各大银行有没有额度给贷款，所以说政策到底是否能够执行要看银行落地的额度，也就是金融方面是否配合。”中原地产项目部总经理黄韬对记者表示。

　　黄韬认为，由于一线城市市场相对比较稳定，因此在银行额度方面，三、四线城市可能会拥有更多的款项，而一线城市的额度可能不会那么宽裕，如果额度相对宽松，可能会有比较大的量价上涨。

　　算账

　　一手房套均省52万元首付

　　二手房套均省7.7万元税费

　　“二套房贷首付从七成降至四成”

　　专家分析，这将为广州的二套房买家至少节省几十万元的首付，按照2014年广州一手住宅173万元的套均总价计算，至少可以节约52万元/套。

　　“营业税征收年限由5年改为2年”

　　这让相关二手房源可以少征5.5%的营业税，按照目前二手楼市140万元左右的套均总价，一套也可以节约7.7万元的税费，在二手楼交易业主实收的情况下，也相当于给买家节约了7.7万元/套。

　　银行

　　资金成本上升

　　二套房贷利率难降

　　根据融360数据显示，在广州地区的二套房利率方面，除广州银行上浮15%以及广发银行上浮20%以外，其他家银行二套房利率均为基准上浮10%。其中在二套房首付成数方面，招商银行及光大银行规定首付最低六成，其他银行最低均为七成。

　　也就是说，目前二套房贷的利率普遍高于首套房贷，因此对于银行来说，较优质且收益又较好的二套房贷将成为优质业务。“虽然现在的二套房贷首付比例减小，但预计利率不一定会下行太多。”某银行相关人士表示，由于目前各家银行的资金成本都较高，而二套房贷正是由于利率较高成为较优质的业务，再加上此次政策也没有提出对利率进行调整，因此预计二套房贷的利率仍将维持。

　　房企

　　龙头企业称今年

　　成交量将高于去年

　　昨日，恒大地产在港发布其2014年业绩，2014年恒大地产集团营业收入1114亿元，同比上涨18.9%。

　　恒大宣布，公司全年毛利率28.5%，与去年保持一致，毛利上涨15.2%至人民币318亿元，净利润从2013年的人民币137亿元上升31.4%至人民币180亿元。

　　作为沪港通标的股，恒大地产透露，其全年录得1315亿元人民币合约销售额，年增长31%。2015年合约销售目标为1500亿元。恒大集团董事局主席许家印回应现场记者提问称，“今年房地产整个成交的总量一定会高于去年。”

　　此前，已有68家上市房企公布了2014年度业绩财报，其中，营业收入稳健增长的公司有43家，净利润同比增长的公司有35家。

　　政策预期

　　首套房贷或继续放松 降准预期升温

　　目前，二套房房贷调整已经兑现，民生证券认为，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低。

　　此外，货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。“从时点上看，4月概率大。一是财政缴款、外汇占款下滑需要对冲，二是城投债到期高峰临近，三是4月是两会之后政策变动的高峰期，4月25日之前可能提前行动。” 民生证券认为。

　　资本市场

　　产业链上多行业直接受益

　　值得注意的是，同此前机构谨慎，股民高歌猛进不一样，本次中央大幅放松房地产政策，很多机构称，将利好A股，沪指有望很快调整4000点，甚至有分析师放话：A股可能会创历史新高。但股民却变得有些谨慎，一项调查显示，有接近六成的受访者认为，可能“利好出尽”。根据记者了解，本次政策有望让房地产市场走出阶段性低谷，受益的不仅是房地产板块，相关50多个行业可能都会受到影响，如银行、钢铁、建材、中介、家电、装饰等等。

　　另一位券商人士也指出，由于房地产行业相关的产业多达50多个，因此，政府救楼市，也会带动相关产业的复苏。A股有望一鼓作气冲上4000点。截至昨晚记者发稿时，有58.87%的受访者认为“利好出尽、A股可能会高开低走。”认为“重大利好、高开高走”的受访者占比为37.23%。

　　不过，无论大盘如何演绎，楼市政策转向对钢铁、基建、家电等多个传统产业构成市值利好。但由于钢铁、基建等此前因“一带一路”而轮番爆炒，因此，本次政策利好或更倾向于家电、装饰等相对“偏冷”的个股。在A股市场上，受楼市政策影响较大的家电类个股主要有格力电器、美的集团、青岛海尔、老板电器、华帝股份、海信电器以及TCL集团等以电视、冰箱、洗衣机、空调等为主的大型家用电器为主的公司。装饰类个股主要有洪涛股份、广田股份、金螳螂等少数标的。房地产中介类公司有世联行、三五六网等。

　　(记者张忠安)