陈润福：多元渠道加速轻资产化

　　2014年是一个分水岭，很多房企过了黄金时期后，都在寻求转型或者轻资产化。据了解，在远洋的未来五年发展战略中，不动产开发投资与住宅开发、房地产金融及客户服务共同构成“四元业务”。

　　“远洋地产的第一项目是远洋大厦，然后才开始做住宅开发。” 远洋地产副总裁陈润福向《证券日报》记者称，从远洋地产本身来说，是有做商业地产的先天基因的。但适合轻资产化的项目，远洋不会以重资产模式运营，因为从现金流安排上来看，重资产过于集中将促使转型变得困难。

　　30%资金用于扩大商业版图

　　“远洋的四元业务即‘4321’战略”，陈润福向《证券日报》记者解释道，从资金分配角度来看，即把40%的资金投向住宅开发，30%资金投入到不动产业务板块，20%用于房地产金融，10%资金则投入到客户服务业务中。

　　据记者了解，截至2014年底，远洋地产在全国拥有20多个处于规划建设中的商业地产项目，包括写字楼、高端购物中心、五星级酒店及酒店式公寓等产品；现主要持有8个经营中的投资物业，2014年来自物业投资的营业额为6.79亿元。

　　至于远洋的商业地产版图及产品线分布，李明向记者表示，远洋的不动产现有三类产品：第一种是高端写字楼，聚焦一线城市核心地带；第二类是商业综合体，主要是与太古合作，一般选择有先天交通、历史和文化优势的一、二线城市；第三类为远洋自主运营的商业零售品牌，即远洋未来汇和远洋未来广场，这类商用物业基本是与住宅相配套的产品，体量一般为6万—10万平方米；其他则为纯小型商业，这是被动营建的，尽量谨慎持有。

　　“如果用几个词来概括远洋的商业地产，或许可以定义为‘与巨人合作’，‘多元化’以及‘厚积薄发’等。”陈润福表示。

　　事实上，“与巨人合作”是远洋地产为不动产投资板块“厚积薄发”做铺垫的重要手段。据《证券日报》记者了解，远洋地产与擅长经营持有物业的港资企业太古地产已经合作了两个项目，两家以各持有50%股权的方式在北京和成都投资了两个项目。

　　“在前期建设上，主要由远洋负责，在后期经营上，主要由太古地产负责。”陈润福透露。而在远洋管理层眼中，与巨人合作不但能够积累运营投资性物业的经验，也是轻资产化的手段之一。

　　多元渠道加速轻资产化

　　事实上，有接近远洋地产人士向《证券日报》记者透露，虽然加大对持有物业的投资是重要战略方向，但在远洋地产内部，商业地产储备项目的规模和如何将多大规模的不动产投资轻资产化是其近一两年内要解决的。

　　正如陈润福向《证券日报》记者所示，适合轻资产化的项目不会以重资产模式运营，因为从现金流安排上来看，重资产过于集中将促使转型变得困难，尤其对持有物业发展来说，轻资产化一定是远洋做商业地产追求的目标。

　　至于用何种手段去实现轻资产化运营，陈润福向本报记者透露，远洋地产将借合作、资产化和证券化等多种手段加快不动产投资轻资产化的速度。

　　而关于如何利用金融手段实现轻资产化的具体细节，远洋并未多谈。目前来看，合作是远洋投资运营商用物业较为成熟的模式。“跟开发商也好，运营商也好，合作是轻资产化的一个方向。”陈润福表示。

　　《证券日报》记者获悉，与太古地产合作的成都远洋太古里是远洋地产扩大商业地产版图中非常重要的一个项目。据悉，该项目总投资接近100亿元，共拥有超过300间零售商店，目前90％的面积已出租。据其内部消息透露，李明非常看重这个项目，对其期许也非常高。“到2020年，项目年度租金收入超过12亿元人民币”是两家合作的目标。

　　“太古地产对商业运营定位有预见性的判断，项目整体竣工交给租户后，还能二次判断。”李明向记者表示，作为互为在中国战略合作伙伴关系，在未来几年，远洋和太古还将有项目呈现。