量升价涨楼市趋暖 地产步入增长周期

　　莫天全 黄 瑜

　　在宏观经济下行压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。而经过2014年的市场调整与激荡，房地产行业高库存压力频显，且整体新开工与投资信心不足，部分城市因房地产调整带来的系统性风险加剧。在此背景下，中央与地方通过多轮刺激政策改善供求关系，其中货币信贷政策继续发挥了重要作用，多轮降息降准明显释放了市场资金的流动性，促进了市场回暖。未来一段时期适时适度进行货币政策调整依然具备一定空间，这也将是贯穿2015年下半年楼市政策宽松的主线。

　　政策发力提振市场

　　2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。

　　今年上半年，百城住宅均价止跌转涨，3、4月跌幅持续收窄，4月跌幅收窄至0.01%，5月均价转为上涨，6月涨幅扩大至0.56%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，在宽松政策影响下，楼市回暖迹象明显，百城住宅均价止跌转涨，上半年累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，深圳涨幅尤为显著。

　　新政及新一轮的降息降准，推动了市场持续回暖。据初步统计，市场延续去年末的回暖趋势，上半年50个代表城市月均成交约2600平方米，同比增长25%，绝对量创历史同期新高。全国来看，1-5月全国商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长，开发投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄。二手房方面，今年上半年量升价涨，十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，1-5月十大城市共成交37.42万套，同比增长35.55%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月最高成交纪录。

　　从土地市场供求来看，2015年上半年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降30.4%和39.5%，多重压力导致政府供地、房企拿地节奏明显放缓，整体市场延续趋冷态势。总体来看，上半年全国300城市土地成交量继续探底，且降幅超过土地推出量，市场需求进一步萎缩，目前库存去化仍是楼市主题，加之房企经营压力依然较大，拿地策略保持谨慎，土地市场需求热度仍较低。

　　上半年品牌房企拿地态度总体谨慎，20家品牌房企共计拿地面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%，但销售回暖利于房企资金面改善，上半年20家代表品牌房企销售额达6830亿元，同比上升9.2%，多数房企业绩目标完成率超四成，6月份房企拿地态度出现转变，当月拿地金额同比大幅增长86.3%，为今年以来首次出现同比回升。随着业绩好转，房企下半年投资意愿将逐步提升。

　　地产步入增长周期

　　在一季度经济下行压力增大的背景下，中央陆续出台一系列“宽货币”、“稳增长”措施，然而政策效果作用于实体经济的力度尚未能抵消整体经济下行的压力。中国经济到了转型发展的十字路口，整体经济趋势性下行，通货紧缩隐现，投资和进出口双双失速，内在原因是人口红利和资本积累等经济增长的长期性优势因素在逐步消失。不过值得注意的是，我们国民的生活水平在持续提高，收入稳步增长，这必将激发进一步的消费需求。在二季度经济增速阶段性筑底的预期下，三季度有望企稳回升，稳定的宏观环境有利于房地产市场持续回暖。

　　在宏观经济增速阶段性筑底，货币环境稳健偏松，调控回归市场化的背景下，预计全年全国房地产市场销售量回升、价格小幅反弹、新开工降幅收窄、投资增速企稳。楼市震荡后步入增长周期，商品房销售面积同比增速已经触底反弹。一方面，行政调控已经基本完全放开，新一轮的宽松货币政策调整有利于推动行业加速回暖，另一方面，房地产行业复苏或吸引部分资金回流。结合历史周期来看，2009年及2012年的两轮上行周期分别持续10个月和12个月，预计此轮在房地产调控政策基本放开的情况下，回升时间将持续一年左右。此外，价格已经触底反弹，但不同城市仍存差异化，一线城市将快速反弹，部分二线及三线城市将保持平稳。

　　与此同时，企业竞争格局继续演变，房企与保险等金融机构或联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无，将成为房地产行业未来发展的一个方向点。

　　随着区域一体化继续推进，京津冀一体化作为重要组成部分，将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先，京津冀一体化下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，环北京部分区县交通优势更为突出；其次，北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，经济增速提高进一步提升居民购买力，当地购房需求相应增加；同时，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价具有上涨空间。京津冀一体化利好下，环北京周边城市房地产市场量价均将迎来上升空间，值得行业关注。

　　（作者单位：中国指数研究院）