成立不到三年 信达新兴资产项目频现兑付危机

　　资管机构之前撒网式布局的涉房项目，近期风险开始由点及面暴露，一家基金子公司旗下多个资管计划同时出现危机的情形也开始出现。

　　据《每日经济新闻》记者了解，继“北京亚奥果岭假日房地产投资专项管理计划”（以下简称亚奥果岭资管计划）项目之后，信达澳银基金子公司信达新兴资产旗下又一款北京世界名园项目也出现兑付危机，在项目到期若干天后，目前投资者才收到付款，不过另一款西安中登文景时代项目贷款利息仍未按时支付。

　　为此，记者致电信达新兴财富资产管理公司，相关人士表示，产品信息以公告为准。

　　资管计划现延期兑付

　　近期，成立不到三年的信达新兴资产旗下一款去年7月24日成立的北京世界名园专项资产管理计划现兑付风险。

　　资料显示，北京世界名园专项资产管理计划I期成立于2014年7月24日，募集规模为1.998亿元，年化预期收益率为10%~10.3%，投资期限为12个月。资金投资于北京汇金房地产开发的北京世界名园项目，具体资金使用情况为偿还贷款7700万元，支付工程款12070万元。

　　今年5月起，信达新兴资产连发3个临时公告，北京世界名园项目从未按期履行资金归集程序到最终7月23日专项资管项目到期，融资方未能按时足额清偿委托贷款。

　　尽管此次兑付危机最终以延期兑付解决，不过上述违约危机或是在一年前埋下的伏笔。其中，信达新兴资产北京世界名园专项资产管理计划I期的一些楼房预售证或存在过期风险，成为外界质疑的焦点。

　　北京市住建委官网信息显示，北京汇金房地产开发有限公司以燕都世界名园的申请过8期期房的预售许可证，地址坐落于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期。值得注意的是，其他7期预售证均已转为现房销售，最近一期（2013年1月31日），坐落于房山区窦店镇窦店村燕都科学城世界名园一期D组团申请的预售证下标注的信息称，D组团为燕都世界名园57、59号住宅楼，“预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记，取得房屋所有权证后，方可现房销售和进行现房合同的网上签约。”

　　事实上，世界名园项目早在一年前就已纠纷不断，据北京参考网显示，此楼栋的原承建方北京中宏基建筑工程有限公司和开发商汇金房地产公司产生纠纷，汇金需要提供原承建方中宏基开具的退场证明才可以进入申请施工许可证的阶段。为此，世界名园一期D组57、59号楼曾出现过未获施工证却进行预售的情形。

　　据世界名园D区一位业主向记者表示，“世界名园D区57号、59号两栋楼本应于2014年8月交房，但交房前一个月，业主收到开发商的《延期交房通知书》，需延期收房；开发商理由是由于项目在工程建设过程中，遇到了恶意停工等无法预计的困难和阻碍，将交房时间推迟至2015年12月。”

　　对于正在销售的楼房，据世界名园销售处人士介绍，D区期房预计在今年10月份销售。

　　又有两项目出现问题

　　除了北京世界名园专项资产管理计划，近期，有投资者向《每日经济新闻》理财部 （微信公众号：“火山财富”huoshan5188）记者表示，投资的信达新兴资产西安中登文景时代房地产专项资产管理计划无法按时支付利息。

　　相关资料显示，信达新兴资产西安中登文景时代房地产专项资产管理计划于2014年5月28日成立，存续期为24个月，总规模为2.678亿元，资金用于向西安中登房地产开发有限公司提供委贷资金以及西安文景时代项目缴纳土地出让金及相关建安费用。合同规定，融资方应于第一期委托贷款发放满12个月之日（即2015年5月27日）支付本计划第二笔贷款利息。

　　信达新兴披露的若干临时公告则反映了该项目的情况：6月12日，融资方申请，将偿还应付未付利息日期延后至2015年6月26日，但截至6月26日，融资方仍未能偿还；7月13日，西安中登文景时代项目降价销售全面展开，融资方寻求第三方资金再融资事宜已获进展，信达新兴在公告中表示，如再融资成功，将提前结束该计划。

　　据三秦都市报报道，西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产）建筑销售的中登·文景时代楼盘也存在在没有办理商品房预售许可证、五证不全的情况下，公开售房。

　　无独有偶，今年4月，有投资者向记者报料，信达澳银基金子公司信达新兴资产所管理的“信达新兴资产-北京亚奥果岭假日房地产投资专项管理计划”到期违约；一个月后，信达新兴资产找到新的债权收购方，以债权收购的方式偿还投资者本息，违约危机才得以化解。

　　据了解，亚奥果岭资管计划开发商的预售证环节也存在一定风险。此前，《每日经济新闻》理财部（微信公众号：“火山财富”huoshan5188）记者从北京市住建委官网查询得知，北京亚奥先科房地产开发有限公司（以下简称亚奥先科）先后以果岭假日和果岭华舍的名义申领过5期预售许可证，时间跨度为2005年12月7日~2011年1月7日。

　　上述5个预售证的地址都坐落于大兴区黄村镇宋庄村，而预售证下标注的信息均称，“预售许可的期限已到期，未售房屋不能进行预售合同网上签约。该项目楼栋需申请办理初始登记，取得房屋所有权证后，方可现房销售和进行现房合同的网上签约。”

　　一位北京地产界人士分析称，“预售证到期可以延一次；预售证到期，意味着工程基本已达到竣工验收条件。如果过期又未能转现，要么工程就可能存在烂尾问题，要么建筑质量有问题，竣工验收通不过，拿不到现房证，要么是工程存在违反规划的情况。”

　　亚奥果岭项目预售证是否申请延期并不清楚，不过在现房项目公示中，记者当时并没有查到亚奥先科开发的项目。

　　规模上升风控凸显

　　自2012年末基金子公司专项资产管理计划破冰后，基金公司纷纷成立旗下子公司，迅速扩张资产管理规模。

　　基金业协会数据显示，截至2014年底，基金子公司专户存续产品9389只，管理资产规模3.74万亿元,较2013年底增加2.77万亿元，增长285%，全年月均增长2307亿元。从整体看，基金子公司专户业务呈现出规模爆发性增长，融资类业务持续增加，行业集中度小幅下降，投资运作整体平稳，主动管理能力提升等特点。

　　其中，一对一专户存续产品3635只，管理资产规模2.33万亿元，占比62%，较2013年底增加1.89万亿元，增长426%；一对多专户存续产品5754只，管理资产规模1.41万亿元，占比38%,较2013年底增加8789亿元，增长167%。

　　随着基金子公司资产管理规模井喷，项目风险也开始集中凸显。据中国证券投资基金业协会数据显示，信达新兴专户资产管理规模仅80亿元，在71家基金子公司中排名第63位。

　　对于近期信达新兴出现项目兑付风险，一位基金公司子公司业内人士向《每日经济新闻》理财部（微信公众号：“火山财富”huoshan5188）记者表示，基金公司子公司项目多为单一通道类项目，而主动管理类的一对多专项资产管理计划一般为房地产类项目，与集合信托产品类似。基金子公司股东背景普遍是由资产管理公司或信托公司等金融机构控股，大部分项目来源与股东方密切相关。

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　　优选产品须看资管公司长期业绩

　　随着国内宏观经济增速放缓，房地产行业逐渐疲软，房地产企业资金链断裂，银行呆账坏账，信托、资管产品到期无法兑付等事件时有发生。

　　6月份A股牛市遭遇“断崖式”下跌，大多数投资者意识到股市投资的风险。高净值人群投资也逐渐回归理性，而在众多固定收益类产品中，安全和收益均具有超高性价比的资管和信托产品仍为主流选择。

　　不过，今非昔比，只比收益、不看项目“闭着眼睛”买信托、资管的时代已经过去，如今高收益不是关键，项目潜藏的风险才决定最终的投资成败。

　　有基金子公司人士向记者表示，选产品最关键是项目本身是否优质。目前，只考虑去化率相对较高的一线城市的房地产项目，且楼盘位置相对优越，开发商实力相对较强，楼盘开发经验丰富；另外，项目的抵质押率也是参考的重要指标，抵押率控制在50%以下比较合理。按目前市场发生的风险而言，大部分为流动性风险，如果项目有相对充足的抵押物，一旦出现兑付风险，后期资产管理公司可以通过打包等方式进行处理，不至于血本无归。

　　此外，投资者应该优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司、资产管理公司等专业金融机构，毕竟他们是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”。