“双降”最利好一、二线城市楼市

上周看楼客增三成 “金九银十”交易量或再攀高

　　广州日报讯 （记者潘彧、林琳）昨晚，央行公布降准降息，至此，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，已经有5次降息4次降准，百万元房贷利息将省近20万元，而房企的融资成本也将进一步降低。业内人士表示，在降准降息的影响下，“金九银十”交易量有望再度攀高，而一、二线城市楼市将明显受益。

　　5次降息

　　百万房贷利息省近20万元

　　记者计算得知，贷款基准利率下调0.25个百分点，这意味着5年期以上的房贷利率继续下行。如果按照上一次房贷利率，即6月28日的5.40%的利率，那么20年、等额本息的100万元房贷计划下，月供为6823元。而如果按照目前的房贷政策，即下调0.25个百分点到5.15%的利率，那么同样条件下月供为6683元。这样的话，此次降息将使得购房者的月供压力减少140元。

　　而目前来看，降息通道已经全面打开，一线城市利率水平已经接近2009年以来的最低位。从2014年11月末开始的本轮降息通道看，5次降息购房者按照基准利率计算，百万元20年利息减少幅度高达19.3万元。

　　业内人士同时认为，降准之后，银行将增加贷款额度，对于购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加。“目前一线城市的首套房贷款折扣主流在9折左右，未来有出现8.5折或者8折的可能性。对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　业内：

　　“双降”将刺激购房需求释放

　　满堂红市场研究部高级经理周峰表示，刚公布的降息降准，将继续减轻月供族的压力,“会吸引到目前为止还处于犹豫阶段但有意向购房的客户加速入市,同时迫使一批存款客户把钱从银行里提取出来消费，刺激内需。”

　　而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，降准降息带来流动性的增加以及融资成本的降低，无疑将间接利好当下楼市，尤其是对进入8月份略显疲态的房地产市场将起到刺激作用，“金九银十”交易量有望再度攀高，而全年楼市成交量或创3年来新高。对购房人来说，改善型购房人群将成为今年楼市新政和4次降准降息利好叠加的最受益人群。本次“双降”将刺激改善型购房需求的持续释放。

　　张大伟则认为，楼市特别是一、二线城市的楼市将迎接金九银十。虽然这一政策并非完全针对楼市，但在目前的市场情况下，一、二线城市的购房者受到的影响最直接。

　　不过，满堂红市场研究部高级经理周峰担忧，对楼市的刺激效果可以有多久,还是视乎地方政策的配合。在限购严格的城市，降准降息对楼市的影响还是比较有限，或许不如今年年初那一两次降息降准对楼市那么利好。

　　胡景晖则认为，在目前以去库存为主基调的市场大背景下，交易量的回暖并不会引发房价的大幅上涨，房价将相对平稳。

　　资本市场：

　　地产股

　　将有双重支撑

　　昨日，地产股随大市狂泻。同花顺数据显示，房地产开发板块跌幅达到9.43%，除了华夏幸福上涨逾6%，阳光城股价持平之外，110家房地产开发企业全线下跌，其中超过100只股票跌停。

　　而此次降准降息，对于房地产股将带来显而易见的利好。从以往的市场反应来看，地产和银行股一样，是最受资金关注的行业，对地产股而言，利好政策累积将带动基本面持续复苏，具有基本面和政策面双重支撑。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，降准和降息政策对于股票市场肯定是有刺激。而对于地产股而言，金九银十销售将提升，且房价还有上升预期，因此房地产股将迎来比其他股票更加强劲的反弹。

　　二手楼：投资客转移资金投资房产

　　有专业人士认为影响主要表现在心理上，实际影响不会很明显：“因为类似的政策已经出过几次了，只是给业主提供了一个涨价的理由，短期内不会直接反映在楼价和成交量上。”

　　事实上，在昨日“双降”之前，因为近日股市震荡，市场已经出现投资客转移资金动向，改投投资房地产作财产保值升值之用，中介人士透露，近一周的看楼客比之前多了近三成，其中不乏中小企业主。与此同时，部分业主开始返价，有买家苦恼称：“一个星期前和一个星期后的叫价完全是两码事。”

　　趋势：二手楼市还要量升价微涨

　　市场上对于楼市的走势看法有所不同。在周峰看来，能进入楼市的人早已经入市，而不能入楼市的人基本都是深套在股市中。他认为，就算判断楼市是稳定的人，也因为经济环境确实不乐观而担心自己“买贵”：“因为大家都清楚,就算政策宽松，发展商还是在降价卖房。”

　　他所提供的最新数据显示，8月1日~24日,经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比7月同期微增1%,全市均价为21061元/平方米,比7月同期下跌0.7%，其中8月16日~24日的成交量比7月同期减少3.2%,均价为20733元/平方米,比7月同期下跌1.2%。

　　他认为，“预计9月中旬就会开始做特价了。”今年剩余的4个月,全市12个区的一手住宅网签量估计维持在8000套/月左右。让步空间不算大,但到9月中旬开始,就会赶着做特价的。

　　数据显示，广州第一季度二手楼的月均套数是5595套，第二季度的月均套数是8596套，周峰预计第三季度为8100套／月、第四季度为8000套／月。不过他认为市场不会出现抛售的现象，因为目前房子还是相对稳妥的投资对象。

　　“传统旺季即将来临，有没有‘双降’，楼市都会继续升，二手楼成交还会上涨。”搜房网研究人士朱华清告诉记者，8月第2周（8.10~8.16），广州全市经中介促成的二手房住宅网签共计1074宗（其中性质包括普通住宅和别墅），环比微涨6.23%。8月第3周（8.17~8.23）广州全市经中介促成的二手房住宅网签共计1217宗（包括已签约、已递件、已结案），环比上周上涨13.31%。“价格方面估计就是微涨。”

　　他认为，目前市场对于一两年内楼价不会大跌有“共识”：“当它成为一个‘共识’也就是绝大多数的人都有这样的预期，楼价就很难下跌，特别在广州这个城市，因为广州的房子大多数都是‘散户’持有。”他说，买家都说房价太贵了、太离谱了，但是意识中却相信以后还会涨。

　　投资建议：

　　长线投资地铁沿线

　　搜房广州二手电商商圈经理袁怀威认为，目前房价短期内难有大涨，因此若要选择投资房地产，最好还是以长线投资为宜：“如果要买房投资，最好能买最佳地段的最优质小区房，升值的空间比较大。”他建议选择琶洲和赤岗等有利好的板块：“琶洲将有大型电商进驻，该板块就业人员增多，不论是租房还是买房需求都会大增，赤岗板块临近琶洲，可吸收琶洲暴涨的购房需求。”至于早年成投资抢手货的公寓，袁怀威则不是太看好，认为公寓的产权年限只有50年，即使出租，投资回报也有限，而且二手楼市中公寓难出手。

　　搜房广州二手电商商圈经理邹振宁则认为，广州房价最高的区域多为老城区，老城区房价的升值空间有限：“本身来老城区买房的买家就需要一段时间才能接受老城区的房价，老城区的房价大涨的可能性很小。”他建议选择房价较低的新城区，尤其可考虑番禺电梯楼：“番禺楼价较低，交通配套相对滞后，未来地铁线通车，补上这个‘短板’后，小区配套好的番禺电梯楼会在市场中很吃香。”而周峰则强调投资要首选地铁沿线，不排除会发现一些对市场行情不了解的业主开了低价。

　　汇市

　　影响

　　央行双降

　　人民币汇率承压

　　商品货币展开反弹

　　广州日报讯 （记者周慧）昨日，央行宣布降准降息，受此消息影响，离岸人民币兑美元扩大跌幅，从央行宣布降准降息时的6.4708贬值逾200点，至6.4915。汇市方面，美元一跌再跌，美元指数连续3周下跌，目前报94附近，欧元、日元受益于近期震动市场，成为避险货币，不过亚太股市逐步企稳，大宗商品价格停止暴跌，商品货币展开反弹。

　　昨日，美元兑人民币中间价报6.3987，上调125个基点。欧元兑人民币中间价报7.3989，上调1345个基点。招商银行同业金融部高级分析师刘东亮分析，预计在汇率不出现极端波动的情况下，央行会逐渐放松对汇率的干预，允许人民币进一步贬值。

　　美元“遭殃” 商品货币回升

　　国际金融市场震荡以及对全球经济减速的担忧加重，恐将打乱美联储很快开始加息的计划，这对美元构成较大拖累。不过，受昨日央行降准降息的影响，离岸人民币兑美元跌幅扩大，美元指数一度回升至94。

　　大宗商品价格停止暴跌，商品货币全线反弹，澳元兑美元涨逾1%，收复昨日多数失地；新西兰兑美元涨逾1%，美元兑加元小幅回落0.3%。但欧元和日元纷纷回落，美元兑日元涨逾1%，周一曾一度大跌近3%，欧元兑美元也出现小幅回调。截至昨日记者交稿时，欧元兑美元在1.1477附近，美元兑日元在120.04附近。

　　美元长线走强趋势不变

　　刘东亮指出，美元加息周期对新兴市场的冲击是本轮动荡的根本原因，无论美联储最终是否会推迟加息时点，只要这一预期存在，那么新兴市场资本外流的压力就不会停止。

　　刘东亮认为，受利差交易解除的影响，美元指数短期出现大幅下跌，欧元、日元等强劲反弹，但这应只是技术性变动。从中期来看，美联储的加息预期营造了美元强势的大背景，而全球市场避险情绪的持续上升，预计也将促使美元再度走强。