汇率调整后 卖房买美金？不必

业内人士称即使卖房换了美金 这笔钱未来也未必能买回同样房子

　　日前人民币汇率调整后，是进入楼市买房，还是购买美元资产，成为不少手上有一定积蓄的市民理财的两个选项。甚至，个别市民还打起了卖房换美金的主意。

　　不过，记者昨日梳理了一下投资广州楼市和美元资产目前的理财渠道情况，发现投资楼市的潜在收益依然不小，卖房换美金不一定划算。相对于买美金，广州楼市的长期价值也更胜一筹。

　　美元资产

　　理财产品利率不如人民币

　　基金产品收益差别比较大

　　记者了解到，目前投资美元资产的渠道有很多，以个人或者法人身份又有不同的方法，也不乏绕道香港之类的繁杂手段，但那对大部分投资者而言都难以玩转。

　　对于普通投资者，目前主要有以下几类渠道进行美元资产投资：美元存款、美元理财、QDII基金产品。

　　美元存款：交易超5万美元需附加证明

　　美元存款分为三类：美元活期存款、美元通知存款、美元定期存款。作为商业银行最基础业务，美元活期存款和定期存款在普通商业银行网点均可办理；美元通知存款只有部分商业银行推出此项业务。总体而言，美元存款门槛低、易办理、收益性低。在不考虑汇兑收益的情况下，从利率来看，美元存款的绝对水平普遍大幅低于国内人民币存款，以一年期美元定期存款为例，年利率也不过为0.5%~0.8%左右。

　　根据国家外汇管理政策规定，个人办理结售汇业务实行年度总额管理，个人购汇的年度总额目前为每人每年等值5万美元。在5万美元内的，凭本人有效身份证件可以立即购汇办理以上存款业务。超过5万美元的，凭本人有效身份证件和有交易额的相关证明材料办理。

　　美元理财：市面上在售产品种类并不多

　　美元理财产品是银行外币理财产品的一种。购买外币理财首先要求投资者要将人民币兑换成外币，与人民币理财产品一样，外币理财产品种类也比较多。不过美元理财产品市面上在售并不多，民生证券研究院的统计显示，截至8月17日，美元理财份额共占全部理财产品的1.20%，目前在售美元理财产品仅有40余只。总体来看，收益率高于美元存款但普遍低于人民币计价的理财产品。

　　值得一提的是，过去两年里，人民币理财收益率大部分时间超出美元理财3个百分点上，这意味着美元至少升值3%以上，美元理财的实际收益率才有可能超过人民币理财。此外门槛也较高，一般银行起购额度为8000美元，对用户的风险承受能力要求较高，发行银行会对客户进行风险评估，合格后才能购买理财产品。

　　除了存款和理财，QD基金产品是最主要的投资渠道，其中QDII(合格境内机构投资者)对普通投资者而言较为方便，市民可以通过多种方式投资。民生证券研究院日前在一份分析报告中指出，目前国内共有128只QDII基金，只选取与美元资产关联程度较高的，即投资区域仅限美国的产品，共有23只，总体来看，年初至今收益率为正的有17只，为负的有6只，其中收益率在10%以上的有5只，收益率最高为18.3%。前10名产品的平均收益率为10.9%，最低的10只平均为-26.0%，表现分化较大。

　　广州楼市

　　早几年入市楼价升幅仍大

　　正向增长安全系数比较高

　　相对于其他市场，房地产市场的客户群体由刚需客、换房客、投资客三者构成。满堂红研究部向记者披露的成交数据显示，今年上半年广州二手住宅市场中，带有“长线投资”性质入市购房的客户比例为47.8%，比2014年同期大幅增加9.3个百分点，“短线投资”客户比例则从2014年上半年的0.6%减少到0.2%。

　　以投资为目的的购房行为，买家皆希望物业价值能在持有期间得到稳定上升，并在转售之后产生可观的利润，那么广州楼市的升值情况又是怎样的呢？

　　满堂红市场部高级经理周峰告诉记者，通过对今年“330”政策后交易的房屋进行筛选，将上一次交易也通过满堂红促成的个案抽取出来整理，按其前后两次买卖总价的差值，统计出原业主持有时间内的总价年平均升幅。结果发现：在2008年之前入市的客户，其物业价格年平均升幅在24%以上，最高可达34%；在2008~2010年之间入市的客户，其物业价格年平均升幅在10%~19%之间；在2011年之后入市的客户，其物业价格年平均升幅在6%~13%之间，入市时间越迟，物业的涨幅越小。而这还是在没有考虑租金收益的情况之下算出的稳定涨幅。

　　周峰分析，广州从2011年开始执行限购政策，同时营业税在今年3月底之前皆以“满5年”作为免征标准，成本较重，从而导致二手市场的有效客户群体明显缩减，故楼价的年平均上升幅度无法跟2007年之前相比。但不可否认，以长远的眼光来看，现时楼价还处于上升通道内，虽然总体涨幅较之前有所减少，却保持“正增长”，这也是房产投资与股票投资的最大分别。不难推测，今年下半年广大投资者对手头闲置资金的分配使用比例上，会更偏重于安全系数相对较高的房产领域。

　　“如果有市民打算卖掉房子置换美元，那么将来即使产生了汇兑收益，能不能换回同样的房子，可能性是很微的。”周峰说。

　　分析：

　　住宅有财富保值功能

　　交易或将进一步增加

　　满堂红市场部高级经理周峰表示，在购房税费成本不低的情况下，卖房换美元并非一个稳健的选择。对于广州楼市而言，“抓住一张银纸不如抓住一块砖”。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为，目前投资广州楼市依然是长期投资较为稳健的选择，特别是部分次中心区域，目前楼价不高，但是随着交通情况的改善，未来的升值空间其实不小。“当前广州楼市租金回报率最多大概在4%左右，如果加上升值空间，未来的回报不低。”黎文江表示，在央行最新一次降息后，与去年降息前相比，市民购房贷款100万元20年期的话，利息减少了约20万元，公积金贷款利率更比大多数理财产品利率都要低，可以说当前是购房的最好时机。

　　“在这样的时期，建议投资者对拥有内在价值的资产进行投资。一旦中国投资者意识到这一点，我们或将看到住宅交易进一步增加，因为住宅具有更强大的财富保值功能。2008年中国股市崩盘记忆犹新，再加上近期的频繁波动，股市已不再具有投资吸引力。”有国际物业顾问机构在一份最新报告也指出，在人民币贬值后，以外币（如美元）持有的投资将能创造更多的人民币收入。然而，很多中国投资者仍将以国内市场为重心。汇率下调的同时，利率也在走低，这将显著降低高负债的开发商与投资者的资本成本。近期货币政策的调整将增加稳定收入型资产对于国内投资者的吸引力。对于国际机构而言，仍在场内的投资者则更多关注长期持有的核心项目。这些投资者不会因为人民币的短期贬值受影响，且眼光更为长远：尽管短期市场波动，中国仍为世界上增长最快的大型经济体之一。