政策持续加码 楼市成交保持平稳

　　9月、10月是楼市的传统旺季，但今年的“金九银十”似乎有些平淡。数据显示，国庆假期，部分城市新房成交量同比有所增长，但环比出现下降。业内人士认为，进入10月，北京地区的楼市延续了降温势头，但随着房企推盘进入高峰期，政策加码或助市场成交保持平稳。

　　政策继续加码

　　近期，楼市政策密集出台。继降息降准、不少城市松绑限购、公积金房贷二套房首付降至两成、部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%后，节前相关部门再度祭出重磅政策提振楼市。

　　9月30日，央行和银监会联合发出通知，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。同日，央行、财政部、住建部联合发出通知，明确自今年10月8日起将实施多项举措，切实提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款业务。

　　业内人士指出，由于房地产投资增速下滑明显，调整首套房贷款比例不一定会对存量住房的销量产生大的影响，但这传递出稳定市场的信号。对于二三线城市来说会鼓励购房者积极购房，加速去库存。

　　针对公积金异地贷款政策，中原地产首席分析师张大伟认为，在一二线城市缴存公积金但买不起当地住宅的年轻人，可能会回原籍购房，一定程度上对三四线城市的房地产市场带来利好。一系列政策会对购房者心理产生影响。

　　张大伟认为，近期出台一系列政策，说明了房地产对整体经济的影响较大。今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存，这既关系到启动需求，也关系到化解风险。政府出台财税、信贷、公积金等政策鼓励改善性需求入市，有助加快商品房库存去化。

　　成交相对平稳

　　据媒体报道，在上海“十一”房展会上，人气火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。2015年“十一”黄金周前六天（1日-6日），广州全市一手住宅网签540套，较去年“十一”黄金周前六天的405套相比上涨33.3%，网签面积58182平方米；网签均价为12315元／平方米，较去年同期的12070元／平方米上升2%。但与上个月前六天（9月1日-9月6日）网签1152套相比，国庆黄金周前六天成交量环比下降113%；网签均价则从14285元／平方米下降至12315元/平方米，环比下降16%。

　　节日期间北京楼市的表现相对平稳。中介机构数据显示，2015年国庆假期（1-6日）北京楼市新建商品住宅网签量为319套。2015年9月北京全市新建商品住宅网签总量为8210套，虽然比去年同期的成交量大幅上涨64%，但比8月交易量则下跌30%，与今年7月交易高峰时相比则下跌42%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，总体看，北京楼市从7月中旬开始整体降温的势头在10月份仍在持续。国庆期间的新宅新增供应量环比节前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅减少了逾六成，今年国庆期间成交量比2013年同期仍有近15%的差距。成交量的减少与国庆假期期间更多的人选择外出旅游度假有关。此外，也与新盘供应萎缩，购房需求减弱有关。虽然近期有公积金调低首付比例等利好政策，但对于购买标的更偏中高端和中高价位的置业升级改善型购房家庭来说，作用较小。

　　部分城市库存下降

　　从供应端来看，临近年底房企推盘已逐步进入高峰阶段。中国指数研究院提供的数据显示，国庆节前一周十大城市共开盘88个项目，共推出超17000套房源，推盘个数较前一周大幅增加。一线城市共推出约4600套房源，广州开盘10个项目，上海开盘8个项目，北京开盘3个项目，深圳开盘2个项目。

　　亚豪机构数据显示，10月北京商品住宅市场预计有36个项目入市，其中包括紫金印象、鲁能·钓鱼台美高梅公馆、钓云台等17个纯新盘，以及福海棠华苑、上林溪南区等在内的诸多老项目后期。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年被称为北京房地产史上的“豪宅元年”，大量被高地价托起的高端物业蓄势待发，另外受到稀缺地理位置影响的市区老项目，以及受到周边高价项目拉动的郊区老项目也出现了上调价格的现象，逐步迈入高端物业阵营。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前库存总体上处于下滑态势，基本上跌回到去年同期水平，反映了去库存产生了实质性效果。部分城市的库存规模已经出现了明显同比下跌态势，这个时候需要积极补库存。当然，四季度库存规模或有继续上升的可能，主要原因是房企推盘节奏加快，这在部分一二线城市可能会较明显。但此类库存规模上升，并不代表市场基本面恶化，而可能是个短期现象。随着今年房企投资规模的增速持续走低，后续市场的库存不足风险依然会存在。从市场交易来看，在利好政策的刺激下，四季度有望推升市场成交规模，刺激刚需购房者积极入市，进而带来买卖双方比较活跃的态势。