仲量联行：海外房产投资激增50% 还需克服水土不服

　　华居环球房产网 30日北京报道（杨波） 2015年 10月 28日，仲量联行在北京举行的全球资本流动发布会上表示：“ 2015年截至目前，中国的海外房地产投资同比激增 50%，达到 156亿美元，其中内资保险公司不断上涨的投资热情成为重要推动因素。”

　　中国险资对外投资前景可期

　　仲量联行全球资本市场研究部总监 David Green-Morgan表示：“我们发现，中国保险公司的投资组合正在向全球化发生结构性转变，包括房地产领域。”

　　Green-Morgan认为，自 2012年以来，海外投资监管不断宽松，推动了中国的保险公司在全球门户城市积极寻求房地产资产进行投资。这些资金十分看好房地产投资的高回报率、较低风险以及组合的多样化所带来的优势。根据仲量联行预测，从长期而言，按照现在的发展趋势与节奏，中国险资在境外的房地产直接投资有望达到 2,400亿美元。

　　仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示：“与去年一样，今年有超过 52%的中资企业选择海外作为其商业房地产投资的一个布局。到目前为止，中资企业在海外的投资额已经达到了 156亿美元，我们预计今年年底中资企业海外投资额将超过 200亿美元。当前中国在亚太区对海外投资额所占的比重越来越大。据了解，在 2010年以前，中资企业在海外投资几乎没有，但是从 2012年开始现在，中资企业对海外投资额在亚太地区已经属于一个大国了。”

　　写字楼与住宅开发成重要投资领域

　　华居环球房产网从仲量联行的研究结果了解到，当前中资企业海外投资还是首选写字楼，因为写字楼的收益比较稳定，许多在海外投资布局的中国险资企业也选择了这种投资方式。其次是住宅开发，在住宅开发上，中资企业首选的三个城市是伦敦、纽约和悉尼。

　　“目前，房地产在中国保险公司的投资组合中占比并不大，许多基金在该领域的投资比例仅占其总投资资本的 1%，远低于欧美同类基金，它们在房地产领域投资的目标占比在 5%-15%之间，这说明中国保险行业在此投资领域的增长空间还很大。”夏飏飏表示。

　　Green-Morgan还表示，随着中国的保险公司开始热衷于收购海外房地产，它们的收购策略也有所改变——从直接投资房地产转变为投资基金以及成立合资公司。通过设立合资公司，保险公司能迅速熟悉当地市场，并有效获取投资相关专业信息。

　　根据仲量联行统计数据显示，中国险资海外投资不断上演“重磅节目”。例如，中国安邦集团收购了华尔道夫酒店，阳光保险集团收购了纽约巴卡拉酒店，中国人寿和中国平安这两大保险公司联手铁狮门，斥资 5亿美元收购了名为“ Pier4”的波士顿 4号码头地产项目，中国人寿还与卡塔尔控股公司联合出资收购了英国伦敦金丝雀码头的“ 10 Upper Bank Street”大楼，等等。

　　如何避免中资企业海外投资的“水土不服”

　　华居环球房产网认为，当前中资企业纷纷布局海外，除经济利益驱动之外，通过多元化投资来平衡投资风险也是其重要考虑。就此华居环球房产网向仲量联行提出关于美国、英国、澳洲的投资风险以及海外投资如何避免出现“水土不服”的问题。

　　仲量联行国际资本集团亚太区负责人 Alastair Meadows对华居环球房产网表示：“仲量联行每年都会做一个市场透明度的调查，根据我们的调查显示美国、英国、澳洲的市场透明度都是非常高的。关于“水土不服”的避免问题，我建议中资企业采取两种方式：一种是开发商选择跟当地的一些开发商进行合作开发，因为大家都知道海外的市场的政策与中国是不一样的，风险也非常大，然后整个开发项目也非常复杂，所以有一些中国的房产商会选择与当地的开发商合作；第二种方式，是如果中国的开发商想自己做项目的话，那么他们可能会在当地雇佣一些当地的团队，建立自己的团队。”

　　夏飏飏认为：“从投资风险角度来说，开发商在海外的投资风险跟在中国差不多，我认为对中国企业海外投资来说，面临的一个风险是投资规划的风险。因为当地的规划，当地的政府，当地的法律条文，有一定程度跟中国是不一样的。所以水土不服这个时期，其实更多的是有没有合适的人在当地可以合作，去帮助他解决这些水土不服的问题。”

　　“中资企业海外投资如何避免‘水土不服’的问题，我建议中资企业海外投资，不要太贪图短期回报，而是要在当地谋求一个稳定的发展，在当地市场找一个稳定的项目，看好长期的发展。如果太重视回报，忽略了在海外置业多元化的话，就有可能找不到一个很好的投资机会。所以说，在海外去找一个稳定性的开发项目，在那里用长久的时间建立一个成熟的团队，不止是用当地的合作伙伴，而且要雇佣当地的员工。这样就会融入当地的市场，从而成为适应当地市场环境的开发商，最终达到克服‘水土不服’的问题。”夏飏飏对华居环球房产网表示。

　　仲量联行研究结果显示，美国、英国、澳大利亚仍然是中国资本的首选目的地，过去两年对这三个国家的投资占中国全部海外房地产投资的 70%。其中办公楼及土地交易继续领衔海外投资，金额分别为 57亿美元和 50亿美元。