数百亿资金争夺 谁主“万亿大万科”

　　在险资连续举牌、万科股权之争愈演愈烈的当下，郁亮口中的“万亿大万科”，会由谁来入主？险资的下一个目标又会是谁？险资与房地产的结合，又将催生出怎样的化学反应？

　　昨日，万科集团总裁郁亮在微信朋友圈发声，“期待着与大家砥砺奋进，同舟共济，奔向万亿大万科！”在险资连续举牌、万科股权之争愈演愈烈的当下，郁亮口中的“万亿大万科”，会由谁来入主？险资的下一个目标又会是谁？险资与房地产的结合，又将催生出怎样的化学反应？请看《每日经济新闻》01~04版的特别报道：《围猎万科 险资搅动地产江湖》。

　　先后被前海人寿、安邦保险举牌的万科终于有了明确的表态，万科总裁郁亮昨日罕见发声：“感谢王石主席，感谢万科，感谢坚定支持我们的客户、股东和合作伙伴……奔向万亿大万科！”

　　今年以来，险资在A股市场攻城略地，平安、安邦、前海人寿等大举买入龙头房企，动辄拿下第一大股东之位。在这背后，保险行业收入节节攀升。其中，2014年全年和2015年前10个月，行业原保险保费收入增速分别为17.49%和19.68%，未计入保险合同核算的投资类险种收入分别是27.64%和90.86%。整体来看，今年前10个月保险行业全部收入已达到2.72万亿元，同比增长超过30%。然而，由于A股波动过大、利率下行，资本市场普遍认为险资收益率承压。险资需要为提高收益率找到投资标的。房地产因此成为保险资金的首选目标。

　　随着保险资金的不断进驻，以万科为代表的龙头房企才有了从千亿奔向万亿的雄心。对整个房地产行业来说，险资的大规模进入将给这个多变的行业带来新的颠覆。

　　现象：险资现身23家房企

　　12月的第二周，安邦保险同时举牌远洋地产、万科、同仁堂、金凤科技这四家上市公司，耗资逾200亿元。其中单是举牌万科就耗资近80亿元。

　　这只是险资大手笔围猎的冰山一角。事实上，在不动产领域，安邦除了入股远洋地产、万科外，早前还入股金融街、金地集团等，用120亿元收购美国华尔道夫酒店。

　　掀起险资进军地产行业浪潮，绝非安邦一己之力。与安邦同时瞄准万科的是前海人寿。12月4日，前海人寿的一致行动人钜盛华通过资管计划耗资约90亿再次买入万科，以20.008%的股份占比成功取代华润成为房企龙头的第一大股东。两者共同拉动了万科这个市值近2000亿元的大盘股连续涨停。为此，钜盛华、前海人寿，已经累计动用资金多达330亿元以上。

　　其他险企也在进军地产股。例如与安邦系共同进入金地的富德生命人寿，两者合计持股量占据金地半壁江山，今年初曾联手否决了金地管理层提出的员工持股激励计划。

　　至于保险业龙头平安，更是成为今年最大的“地王”。不仅先后成为朗诗、碧桂园的第二大股东，而且还在各大城市土地拍卖现场频频现身，与金地等房地产开发商拿下多宗地块。

　　12月第一周地产股大涨，中金公司研究显示，在流入地产股的主力资金中，保险资金占比在50%～60%。

　　另外，据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至三季度，135家A股房企中，已被险资进入前十大股东的多达23家，占比约为17%。这些被瞄准的猎物或多或少都存在以下几个特质：估值低、股息回报较好、拥有大量不动产。以平安入股碧桂园为例，地产行业普遍市盈率不高，碧桂园税前股息率可观，能达到6.6%，超过平安去年5.3%的净投资收益率。

　　险资：为了投资收益率

　　今年以来，保险行业的收入提升比例与资产增长情况并不匹配。保监会数据显示，今年前10个月，保险保费收入同比增速为19.68%，投资类险种收入同比增长90.86%，同期，总资产较年初增长16.49%，净资产较年初增长17.53%。

　　与之形成对比的是，去年，保险行业前10个月总资产较年初增长22.57%，净资产较年初增长56.41%。

　　某券商分析师向记者表示，险资在A股市场扫货，更多是出于收益率考虑，多数险资入股地产公司，与投资医疗、新能源等并无不同。经济下滑、利率走低、年中股灾等因素在不同程度上影响了投资收益率，对险企来说，想要覆盖成本，不遭遇因第二年收益率差而影响保险资质等情况，通过外延收购调表，是应对的途径之一。

　　根据保监会数据，1～10月，产险公司原保险保费收入6886亿元，寿险公司原保险保费收入13820亿元，未计入保险合同核算的投资类险种收入6563.63亿元。不难发现，产险、寿险和寿险理财三者收入比例约为1:2:1。

　　当万能险和投连险等投资类险种已占据相当大的比例时，重新审视影响这些险种的投资收益的因素，正变得重要起来。

　　据招商证券测算，按照半年报的数据，多家保险公司的权益类资产（上市股票+基金）占比在百分之十几左右。据估算，A股10%的回调将使得寿险公司净资产下降 2.5%～3.1%，内含价值下降1.6%～2.0%，偿付能力下降7.4%～11.5%。

　　当然，仅入股地产公司，对于一些险资而言并不够。如果投资上市公司在财务上被划为交易性金融资产或者可供出售金融资产，则需要计算公允价值，股价波动将影响保险公司投资收益，只有划做长期股权投资，才能忽略短期股价波动。

　　不过划做长期股权投资，是建立在能对上市公司施以控制或者重大影响的基础上。买入逾30%的股份以求控股并不现实，那么只能派驻至少一名董事以产生“重大影响”。显然，后者在上市公司股权分散的情况下更易实现。或许正因如此，险资所选猎物还有另一个特质：股权分散，如金地、万科。

　　近年来，险资通过各种形式已经介入房企的项目公司。比如，以股权投资者的身份进入拿地环节，然后借助合作方在地产开发、项目管理和营运上的经验和优势。在深圳去年的地王项目上，深圳平安大华汇通财富管理有限公司就曾向龙光地产注资20亿元，以获取该项目49%的股权。

　　房企：借力走向万亿

　　在这种模式下，险资和房企签订合作协议，约定股权回购，或将股权转成物权，约定在预售阶段回收资金，或者通过内部低价获取部分商业地产。

　　由于对项目公司持股比例不大，派驻的董事基本上很难实行监督把控，存在一定风险。此前，中国人寿曾认购远洋地产，间接控制远洋地产旗下的地产项目。

　　另外，险资的介入如果是谋求合作，可使房企拥有相对稳定的融资渠道，且融资成本较低，由此完成新一轮规模化扩张。

　　此前，已有平安成为碧桂园第二大股东，给碧桂园带去廉价资金的案例。4月1日，平安斥资约63亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。当日，碧桂园即表示，引入平安可以优化碧桂园股东结构，拓宽融资渠道，另外，双方还将结成紧密的战略同盟，以中国城镇化和社区需求为基础，在社区金融领域展开全面合作。

　　而成为第一大股东后，前海人寿及其一致行动人能够给万科带来什么？目前还不得而知。不过今日万科总裁郁亮已发声：“感谢王石主席，感谢万科，感谢坚定支持我们的客户、股东和合作伙伴，共同的价值观让我们始终在一起。生命是一场永不停歇的马拉松，面对新起点、新征程，期待着与大家砥砺奋进，同舟共济，奔向万亿大万科！”

　　2000亿元销售规模之后，万科不再设立销售规模目标，开始画万亿市值的大饼。当然，这一系列转型必然会依靠资本的驱动。