叶檀：跟高铁票价一样 大城市房价很难降

　　◎每经评论员 叶檀

　　要保持市场稳定从而为改革腾出空间，应该怎么做？

　　首先，要保持金融的稳定。金融的稳定自然离不开房地产行业的稳定。房地产目前看上去已经复苏，其实并不尽然。

　　一线城市是房地产领域最厚的安全垫，2015年至今，一线城市的房地产市场如火烹油。据《央视财经》报道，开年不久，深圳一手住宅单日成交单价均价达91965元，创出深圳一手住宅成交日均价的历史新高。另据《第一财经日报》报道，过去一年上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交均价同比上涨18%。

　　上周，财政部等三部门出台了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，旨在降低交易成本鼓励交易，一线城市仅适用一条契税优惠：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　以前专门针对普通住房的优惠政策，现在也适用于豪华住房，对于推进一线城市高端住宅有利。换句话说，一线城市的高档房价格受刺激还可能更高。现在北京、上海等城市已经是卖方市场。

　　近两年的房地产政策主要是为了消化二线以下城市的房地产库存。大量蔓延的无人问津、缺乏活力的新城才是心腹之患。

　　国务院发展研究中心副主任王一鸣19日在中国经济50人论坛2016年年会上表示，房地产库存有大中小三个口径，最小的口径是已建成的商品房待售面积有7亿多平方米，中口径是加上在建的未售面积，最大的口径是已经购了土地，还没有开发的。如果以去年全年销售面积12.81亿平方米来谈去库存，小口径的7亿多平方米几个月就能出清，但如果按照中口径乃至大口径，去库存的期限就会被拉长很多。

　　现在户籍改革政策主要面对中小城镇落户，鼓励农民工朋友买房，希望政府能够拿出部分资金来对中低收入群体进行补贴。

　　王一鸣的8条建议里面有4条与此相关。提高保障性安居工程的货币化安置比例，去年安置比例是28%，如果能提高到50%就能消化掉一块。政府给钱，或者直接购房作为保障房，政府就成为市场的一个参与方了。量化租赁市场也让政府介入，外来人口租赁价格太高，可以出台一些利率补贴政策。同时拿出部分公积金探索建立城市住宅政策性银行，给买房的农民工朋友进行按揭补贴、贷款贴息。最后推进住房按揭贷款利率抵扣个人所得税。

　　目前正在执行的政策，以及未来将会推出的政策，都会着眼于推进房地产交易，消化库存，减少供应，同时让一线与二线核心城市补贴其他城市。

　　在当前所得税还不完善的情况下，房地产就相当于所得税的补充，购房户生活水平应该在小康以上，购多套房的起码有“大康”水平。目前地方政府收支大多不平衡，税收在下降，房地产依然是变相征收所得税的一个利器，在营改增等税收改革压力下，地方政府税收难以增加，自然也就没有降低房地产税收的动力。

　　一线城市与核心城市的房价尤其不会降，中国有钱人集中到大城市购房，这是资源集中之地变相征收的机会税。房地产市场苦乐不均，经济发展同样苦乐不均，政府大规模投资基础设施，大项目、城镇化，转移支付必不可少，尤其在解决贫困人口问题以及基建过程中，转移支付更是不会减少。

　　据不完全统计，截至2月20日，在上海、河北、四川等十省市“两会”上，亮出今年近8.5万亿元的建设投资“菜单”，而据光大控股首席投资官殷连臣预计，按目前基础设施行业发展面临巨大的资金缺口，到2020年大约需要1.5万亿美元的投资。

　　资金从何而来，赤字如何弥补？恐怕只能通过房地产尤其是一线城市的房地产，集聚资金到政府手中。之前消费者抱怨高铁票价偏高，这会促成票价下跌吗？不太现实。中国还会修高铁，填补成本的缺口还指望从票价上来呢。这不，国家发改委刚宣布，从今年开始，高铁票价将由铁总自行制订了。