■李宇嘉

　　我国居民房贷杠杆率到底高不高，有的学者从存量房贷占储蓄的比例（29%）或占金融资产的比例（15%），甚至占存量商品住房价值的比例（39.5%）等指标进行测算，并与西方国家相比。结果显示，我国居民房贷杠杆率并不高。但是，宏观面上的指标判断和简单横向比较，无法反映诸多结构性问题，后者才是房贷杠杆风险要关注的重点。杠杆率高、快速攀升有风险，但房价继续上涨、房贷未衍生化，也不存在零首付，高杠杆风险不会马上爆发。

　　首先，在社保覆盖水平和均等化程度上，我国比美国和日本要差一些，居民未来支出和不确定支出高于发达国家。而且，近年来房价快速上涨、人口红利消褪拉高了用工成本，感知的生活服务业价格明显上升，并且明显高于发达国家。但同时，居民可支配收入（包括务工收入）增幅已从2012年的10%以上降至目前的5%-8%，经济疲软或将继续拖累居民收入增长。因此，我国城镇化率很难达到美日70%-80%的水平，房贷占GDP的比重不能与发达国家比较。

　　其次，房贷时间分布不均，增量房贷风险大。2009年，我国房贷余额仅4.76万亿元，这一数字在今年6月份达到16.4万亿元，翻了4倍。我国房价快速上涨始于2010年。由此，尽管整体杠杆率不高，但75%的房贷发放于房价快速上涨时期，近一半发放于2013年以后，即最快的两轮房价上涨周期。2013年之前的存量房贷，其风险已被房价上涨覆盖，但房价单边上涨近20年后，目前50个大城市房屋总价（219万亿元）已超美国的情况下，资产泡沫风险陡增，增量房贷风险突出。

　　再次，房价快速上涨城市“加杠杆”明显。2015年和今年上半年，楼市销售面积同比分别增长6.5%和25%，销售额增长14.4%和46%，新增房贷分别增长22%和96%，显示东部热点城市成交占比扩大、杠杆率快速提升，这是风险所在。以深圳为例，2015年新增房贷是2014年的2.2倍，平均贷款成数为6.5成；今年上半年的个人房贷余额（9900亿元）相比2014年底翻了一倍。因此，若扣除三线、四线城市和部分二线城市30%左右的购房按揭率，大城市房贷杠杆率很高。

　　然后，房贷加杠杆呈现“极化”现象。2015年以来，东部热点城市投资需求、中部二线城市改善型需求和三线、四线城市农民工购房是需求的三大主力。由于首套房贷认定放松，首付比例低至二成，加杠杆受到鼓励，特别是低利率下的投资需求和农民工购房，甚至通过信用和消费贷款、房屋增值部分“套贷款”等，实现“二次加杠杆”。因此，近年来我国房贷杠杆呈现“极化”现象，即高风险人群和低收入人群加杠杆。若未来房价回调和收入下行，这部分杠杆风险较大。

　　最后是银行信贷开始向房贷转移。由于制造业不景气，传统行业不良率快速上升，银行信贷投放开始向个人消费领域转移。今年上半年，全国个人房贷占总贷款的16.3%，创历史新高，比去年同期提高2.1个百分点；上半年全部新增贷款中，个人房贷占41.3%，为2011年-2015年平均值的2倍，今年二季度占比更是超过50%；根据融360平台监测，7月份全国首套房平均利率4.44%，再创历史新低，重点城市房贷利率在4.1%-4.3%之间，银行腾挪贷款结构改善资产质量倾向明显。

　　抑制高杠杆风险（而非继续停留在关注和防范）已迫在眉睫。近期，中央政治局会议有关“抑制资产泡沫”的表态，二季度货币政策执行报告有关“防范系统性金融风险”的表态等已经表明，管理层要着力控制房贷杠杆率快速攀升的风险。近期，对银行资金加杠杆进入楼市，“一行三会”已开始“堵通道”，部分热点城市（苏州、合肥、南京等）也开始收紧房贷杠杆。

　　今年以来，房价上涨集中在热点城市，特别是长三角、珠三角、环北京等三大都市圈内大城市，这是城市化新趋势，也是资金规避风险的结果。借助“八纵八横”铁路网规划、借助轨道交通大发展、借助国家扶持转移人口市民化的诸多利好，加快轨交、教育医疗等建设，将加杠杆疏散到特大城市外围，当前是再好不过的时机了。这样，不仅控制住了特大城市过度加杠杆、杠杆率快速攀升后面临的风险，还能在稳定杠杆率的前提下，通过杠杆内部腾挪实现高杠杆“软着陆”。

　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）