限购之后，还有后招吗？

　　9月30日起，21个城市针对楼市密集发声，其中6个城市在短短数天内连颁两道禁令。限购、提高首付比例几乎成为集体调控楼市的标配。

　　这场开始于去年年底，在今年年中发酵，并在八九月份达到癫狂状态的全国性房价上涨，随着这波高密度政策出台而被遏制：不少地区已经出现购房者毁约退房的现象。

　　楼市，中国人理财的最后一道心理防线，未来又将走向何方？

　　二套房七成首付是主流

　　今年“十一”，除了车水马龙的高速路和著名景点，楼市是当之无愧的主角。长假期间，几乎每天都有两三个城市公布最新楼市政策。9天中，有21个城市针对楼市发声，其中16个城市明确表示将新规定或进一步采取限购政策；15个城市明确将上调首付比例，以降低购房融资的杠杆率。

　　值得注意的是，在这15个城市中，最高的首付比例为七成。如北京，将购买二套房以144平方米为界限，分为“普通自住房”和“非普通自住房”两类，后者在按揭贷款时购房者需要至少首付七成，而前者也要至少首付五成。而深圳、广州等地则将二套房首付比例全部调整为“七成以上”。

　　不仅如此，不少城市还上调了首套房的首付比例。武汉、济南等地将首套房首付比例由此前的20%上调至30%；北京地区则由最低30%上调至最低35%；天津部分地区首套房贷款比例上调至40%。

　　“以北京为例，尽管目前银行对首套房利率优惠政策变化不大，但之前是认贷不认房，就算购房者名下有房，在还清贷款后购房也可享受首套房待遇。而新政则将购房门槛提高不少。”伟嘉安捷企划经理吴昊向北京晨报记者表示，在购房人群中，大约有40%的购房者是二套房购买者，其中有三分之二可能受到新政影响。在这些人中，大部分购房者都希望购买140平方米以上的大户型。

　　按此计算，如果在北京以500万元的房屋为例，按照以前30%的首付比例计算，购房者需要支付首付款大约150万元。而按照新规，即便是首套房首付也要多出25万元，如果二套房，普通自住房则将多首付100万元，而非普通自住房的首付则要多出200万元。

　　银行信贷或被迫再调整

　　“下半年，银行将着力发展个人房屋按揭贷款。”仅仅一个半月前，各家上市银行中期业绩发布会上，银行高管的雄心壮志还萦绕耳边。如今，各地政府则要求收紧楼市的金融杠杆。央行行长周小川也表示，政府高度重视部分城市房价上涨，信贷增长会有所控制。

　　今年以来，个人住房按揭贷款以从未有过的方式，支撑起了整个金融业新增贷款的比重。央行数据显示，8月份以个人按揭贷款为主的住户部门中长期贷款新增贷款6755亿元，占当月人民币贷款新增总额9487亿元的七成以上。有业内人士直言，今年中国的GDP增长主要动力源于楼市。

　　“银行不得不随着国家政策的调整而改变方向。”民生银行首席经济研究员温彬坦言，即便银行不愿意调整，但楼市的风险已经凸显。不过，他预计，银行针对首套房贷款优惠仍将有所保留，将会继续服务于刚需人群。

　　北京晨报记者调查发现，目前各家银行还暂未对房屋按揭贷款执行新政。但在新政出台前，已有银行将首套房贷款利率优惠从此前最低8.3折，上调至8.5折。

　　吴昊表示，由于今年楼市火爆，银行贷款任务已经基本完成，上调折扣也有年底流动性收紧的原因。

　　加息？加税？

　　楼市限购之后，政府是否还将有后招？

　　日前，国际货币基金组织（IMF）曾表示，中国大城市房价暴涨不可持续，建议征收房产税。但业内人士分析认为，由于当前中国一些房屋产权并不明晰，短期内征收房产税难度较大。

　　“从以往的经验看，如果限购、去杠杆都不管用，那么下一步就是加息了。”吴昊认为，现在已经到了调控政策必须得出的时候了。

　　在中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤看来，今年四季度至明年一季度，将是中国楼市的重要转型期，但对于是否有进一步动作，则还要看当下政策执行情况。“政府要控制房地产癫狂状态，而非一棒子打死。保持平稳才是上上策。”

　　华创证券分析师屈庆则认为，限制热点城市是为了将需求挤出到非热点城市，整体还是会因城施政，不会全国范围内收紧房地产政策。

　　汇丰的报告也显示，中国房地产过热只在个别城市，全国房地产发展不平衡、一二线城市以外其他地区房产价格因高库存而走平，系统风险仍然很低。

　　此外，业界也有声音认为，楼市平静之后股市或将再起。

　　“这算得上是史上最严楼市调控，预计这一轮房价上涨接近尾声了。”方正证券首席经济学家任泽平认为，国庆密集的房地产调控或将再度利好股市。“房地产调控利好债市，利好消费股和PPP，利空商品和周期股。”

　　而中金报告则认为，未来几个月房价有望降温，但政策再加码阶段，对应A股地产股仍有10%到20%上涨空间。

　　不过，广发策略则认为，楼市资金流入股市的条件相当苛刻。首先要保证房价下跌是短周期下跌，而非长周期向下拐点。其次，货币政策进一步宽松，但这一点可能性很低。

　　北京晨报记者 姜樊

　　9天21城发布楼市调控政策

　　9月30日

　　北京：首套首付35%，无论有无贷款，二套首付50%。

　　天津：外地户籍在市内六区和武清区禁购第2套。

　　10月1日

　　成都：部分区域只能新购买1套商品住房。

　　郑州：180平方米以下住房，本地户籍限购第3套，外地户籍限购第2套。

　　10月2日

　　无锡：外地户籍禁购第2套。二套首付由不低于30%调整为40%。

　　济南：本市户籍禁购第4套，外地户籍禁购第2套。首付比例提高。公积金贷款最高额度下调。

　　合肥：市区内本市户籍禁购第3套，外地户籍首套需有连续社保和缴税证明，禁购第2套。

　　10月3日

　　武汉：部分区域实施限购政策，首套首付比例提至25%，二套房提至50%。本地人禁购第3套，外地人禁购第2套。

　　苏州：外地户籍首套房需提供纳税或社保证明，禁购第2套。本市户籍禁购第4套房。

　　郑州：首套房贷款首付30%，二套房40%。

　　10月4日

　　苏州：首套房最低首付比从20%调高至30%。

　　深圳：深圳户籍成年单身人士在深圳禁购第2套住房；在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭禁购第2套住房。

　　广州：本市户籍禁购第3套，非本市户籍提供3年以上个税证明或社会保险缴纳证明的，禁购第2套住房。

　　长沙：住建委约谈部分涉事开发商，要求大力整改，强调反对“暴涨乱涨、为涨而涨”。

　　10月5日

　　南宁：开发商取得预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于预售申报价格。

　　南京：（9月25日，南京对本市户籍禁购第3套，外地户籍禁购第2套。）非本市户籍首套需提供1年社保；本市户籍成年单身人士禁购第2套；首套首付50%。

　　厦门：180平方米及以下，本市户籍禁购第3套，外地户籍禁购第2套、首套需3年社保。

　　10月6日

　　珠海：144平方米及以下，本市户籍禁购第4套；外地户籍禁购第2套，首套需一年社保。

　　惠州：强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度，首次对中介的秩序规范做出规定。

　　福州：144平方米及以下的，城区户籍禁购第3套；外地户籍禁购第2套，首套需一年社保。

　　东莞：本市户籍禁购第3套。外地户籍购买2套需1年社保。

　　10月7日

　　佛山：本市户籍禁购第3套。非本市户籍可购买1套新建商品住房。

　　10月8日

　　上海：继续严格执行“沪九条”的基础上，进一步强化市场监管。

　　合肥：限购查询对象除购房者本人、配偶外，未成年子女也纳入其中。

　　北京晨报记者 杨奕