抢“地王”杠杆资金遭围堵 谁将执土地市场牛耳

　　◎每经记者 杜冉乐

　　10月11日，上海本土老牌房企新黄浦做了一笔买卖。卖掉了旗下上海鸿泰地产55%的股权，该公司主要资产为北外滩上海浦江国际金融广场。卖资产的同时，新黄浦又挺进湖州，收购了当地一家企业80%的股权，间接拿下湖州数百亩土地。

　　当前，这仅是中小房企曲线谋发展的一个缩影。年初以来，新一轮“地王潮”席卷全国，大型央企、地方国企及民营房企等集体加入抢夺战中，若细究资金来源，不少与杠杆资金相关。

　　日前，银监会、证监会等金融监管部门针对多种渠道资金流向房企及其拿地等出台了较为严格的管控措施，甚至各地政府为拍地降温也绞尽脑汁，如熔断机制、限地价竞房价等。

　　这是否会成为分化房企拿地的利器？《每日经济新闻》记者进行了深入研究。

　　收紧杠杆资金压制“地王”

　　所谓的杠杠资金，即为来自多个金融牌照的资金通过分级、嵌套等架构隐秘地对接房企，暗中助力房企抢“地王”等。在业内，这种资金被称之为影子银行，业内专家对其也褒贬不一。

　　信达地产从去年下半年至今年中期频抢“地王”。记者调查发现，信达地产背靠中国四大国有资产管理公司之一的中国信达，最终实际控制人为国家财政部。

　　除了这些之外，更为关键的是，参与信达地产业务拓展的更多来自信达系兄弟企业，比如信达资本等。

　　今年3月24日，信达地产董事会审议通过《关于关联法人与公司进行债务重组、委托贷款、信托贷款、担保增信、资产收购和出售以及共同投资等关联交易的议案》，该议案看似不太起眼，但熟悉信达的人知道，这背后意义不凡。

　　信达地产公开表示，预计中国信达及其关联人通过收购第三方的公司债权后与公司债务重组、共同投资，提供委托贷款、信托贷款、担保增信等事项，期限不超过3年，其为此提供连带担保等，该交易预计金额（其中增信业务以增信担保费计）不超过200亿元。

　　上述议案仅过了两天，信达地产借此推进表外融资孵化项目，以降低负债率，发力金融地产，拟申请200亿元房地产私募基金投资额度。信达地产半年报却暴露出高杠杆拿地等拖累其业绩。

　　相较而言，这仅是一个较典型的案例。但综合诸多媒体报道，前8个月大约诞生200个“地王”，多拜大型央企、地方国企及上市房企所赐，背后资金却来源广泛，如前述所提及的各种金融背景的杠杆资金。

　　据《21世纪经济报道》报道，今年上半年房企不断制造“地王”，钱来自银行，且提供了大约10万亿元，兵分四路突进，但表内贷款与表外委托贷款逐渐降温，自营投资和银行理财却增加输血量。

　　前不久，银监会出台规定，明确银行理财分为基础产品和综合类产品，禁止发售分级产品，限制投资各类资产收益权等。这被视为银行限制理财资金流向“地王”的一个重要事件。此外，证监会也收紧了房企股权再融资及发债融资等。

　　以中房地产为例，6月底以重庆某项目资产收益权转让给建行变相融资15.6亿元，还明确称该资金为该行理财计划资金。不久，该房企强抢下了宁波等地的“地王”。

　　谁将执后市拿地牛耳？

　　国庆节前后，全国累计20余热门城市高举调控大旗，目的就是调控过热的楼市和土地市场，包括购房首付比例大幅提高，土地竞拍的熔断机制、限地价竞房价等措施。

　　10月12日，不为业内所熟知的中昂地产却豪掷10.8亿元抢下天津静海区一个“地王”，首次挺进天津楼市，楼面地价7427元/平方米、溢价率297%。

　　长富汇银基金投研部一位研究员表示，随着融资渠道收紧，房企充裕的现金流成为后续拿地补仓的最大信心来源。

　　像影子银行等杠杆资金收紧，是否会冲击房企拿地节奏？在中城产联主席陈宝存看来，不同的房企融资渠道不一样，如果大家关注每个月国家统计局发布的投资资金到位情况会发现，在9万亿元资金中，开发贷等加在一起才3万多亿元，其他渠道太多了。即使收紧了，像华夏幸福、绿地等已不单纯是一家房企，其融资能力不单靠地产，华夏幸福背后有中投、东方资产等大金主。

　　“从股市融来的钱，最后还是流向了房地产、基建等领域，因为资本知道其他实体产业的投资风险太大了。”陈宝存表示，监管层对再融资也并非一刀切，不敢收缩得很厉害，典型一二线城市土地供应量本身就少，即便是腰杆子很硬的房企也难以垄断拿地。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，当前控房价成了一个主基调，但为防金融泡沫破裂，地价很难跌，央企、国企又不能抢“地王”，估计下一步政府会适当控制土地溢价率，如控制在30%~50%之间。

　　“楼市、地市歇歇脚的时候，也是一个拿地的好机会，有些房企前期已吃饱了，但一些房企却还饿着肚子，因为没吃饱，所以会有意愿积极拿地。”欧阳捷预判说，但捡漏机会主要在下行周期。

　　近来，房企并购凶猛，既有如融创吞并融科智地，又有如新城控股、大名城、阳光城等大中型房企收购小房企优质项目等较多实例。

　　日前，新城控股接连收购或合作参股包括美好集团武汉城改项目等。在欧阳捷看来，未来获取项目资源除了看房企本身实力之外，还有与房企有业务往来的银行、基金等金融机构介绍接盘等。

　　当前，房企频频涉足金融，在前述长富汇银基金投研部研究员看来，除了寻找金融业务的业绩增长点之外，还有一个重要作用就是借金融嫁接资源，寻找更多合作盈利机会，比如中天城投虽不是一线房企，但发力大金融战略，已傍上中国平安这个战略伙伴。