北京房贷进一步收紧 贷款放缓或是常态

　　二套最多贷25年 首套低于9折的利率早已绝迹

　　春节刚过完，银行便再度对北京的房贷政策“下手”。在去年“9·30”政策之后，近日北京地区各家银行普遍将二套房贷款最高年限调低，且多家银行已经开始执行。

　　30年缩至25年

　　二套房贷款年限收缩

　　“现在银行二套房贷款的最长年限，已经都从30年缩短到了25年。”招商银行北京分行的工作人员向北京晨报记者表示，新规是从本周三刚刚开始执行。

　　昨日，记者走访多家北京地区的银行发现，交通银行、兴业银行、广发银行等多家银行均已将二套房贷的最长年限，缩短至25年，但二套房贷款利率，仍普遍维持在基准利率上浮1.1倍的水平上。

　　对于银行集体缩短二套房贷款年限，一位银行内部人士透露，这源于前几日银行业自律协会对各家银行下发了一份内部通知，该通知要求各家成员银行将二套房贷的最长期限缩短至25年。

　　在伟嘉安捷企划经理吴昊看来，该政策对于二套房贷款所产生的实际影响只能算得上是“不痛不痒”，但对于市场的心理预期影响较大。

　　“从30年缩短至25年，每个月大概只多还款几百元，但总体算下来贷款人应还利息则会相应减少。”吴昊表示，在实际操作购房中，二套房购买者大多不会将资金贷款到30年，且提前还款者较多。

　　实际上，银行理论上房屋贷款期限最长为30年，但也因人而异、因房而异。一位银行人士向北京晨报记者介绍，房龄越高，按揭贷款的期限就会越短。以房龄30年以上的二手房为例，银行普遍不做按揭贷款，但也根据房屋地段及价值各有所异。而贷款人的年龄也是影响商业按揭贷款期限长短的重要因素，50周岁以上的贷款人贷款期限普遍只有10年左右，不少银行不接受65岁以上的房屋按揭贷款人。

　　二套界定现分歧

　　认不认贷各银行执行不同

　　所谓二套房贷款，是指针对第二套住房的按揭房贷，但是在记者走访银行时发现，当下银行对于二套房贷的界定政策并不一致：认不认贷成了银行政策的最大分歧点。

　　一位股份制银行工作人员介绍说，现在银行仅针对二套房贷款期限做出调整，其他房贷政策并未出现变动，也并未收到北京户口房贷均算二套房的政策。“如果名下无房，贷款人将已有房贷还清，贷款还能按照首套房贷政策执行。”

　　不过，另一家股份制银行工作人员则表示，银行早已开始实行“认房又认贷”的政策，即便是名下无房，但在银行有房贷记录的，也要按照二套房的政策执行。

　　根据去年“9·30”政策，北京地区的二套房政策较此前有所改变。除了利率仍维持基准利率1.1倍以外，二套房还被划分为普通住宅及非普通住宅，其中普通住宅首付比例为最低50%，而非普通住宅首付比例为最低70%。但并未对是否既认房又认贷做出明确说明。

　　首套贷款政策未变

　　银行目前普遍最低打9折

　　在北京晨报记者走访各家银行时发现，目前各家银行对于首套房贷的最低利率政策，普遍维持在基准利率基础上打9折，较此前并未有所变动。而在今年年初少量仍然执行首套最低利率85折的银行，如今也均已上调至最低9折。

　　一位国有银行人士表示，银行早在1月份就已经将首套房贷款最低利率从原先的85折改为9折。

　　实际上，在去年底，银行业自律协会曾给各家银行发文，要求各家银行将首套房贷款最低利率，从基准利率的85折，提高至9折。而在1月1日正式实施日期之前，就已有银行开始执行首套房9折的最低利率水平。这也是自“9·30”调控政策出台以来，银行业自律协会首次发文要求银行收紧房贷政策。

　　据计算，从原先85折利率提升至9折，以贷款200万20年为例，八五折利率时月供为12294.2元，而九折利率情况下则为12556.03元，每个月多出200多元的利息，而20年总利息需要多支付62839.79元。

　　吴昊介绍说，自银行提高首套房首付利率以来，北京楼市的交易量的确有所下降。但由于今年春节较早，楼市真正的走势还应看正月十五之后。 

　　纵深

　　机构连夜解读房贷收紧信号

　　“楼市观望、议价情况或增加”

　　北京地区二套房贷款期限缩短至最长不得超过25年的消息，已经被多家银行和房地产中介机构证实。对于房贷政策的继续收紧，市场人士认为，贷款年限的缩短将增加月供，预计后期买卖双方观望情绪加重、议价现象增多。

　　节后成交将是三年低谷

　　对于这次政策的调整，多家房地产中介进行了解读。

　　麦田房产品牌负责人张月认为，贷款年限缩短，会使得月供变高，对购房者收入审核要求也会相应变高，“对已签约、尚未办贷款的在途单影响较大，尤其是贷款额度高、收入要求刚好与月供擦边的购房者，面临合同约束下的资金或资质腾挪，同时对经纪服务的风险提示能力要求变高。”对于接下来市场的趋势，张月表示，各方对“9·30”以来政策的叠加心理预期变强，对后市的价量预期走低，观望和议价现象将变多，“预计今年节后成交将是三年低谷。”

　　中原地产首席分析师张大伟则认为，二套购房者还款能力强，一般贷款周期相对较短，政策的直接影响不大。不过，信贷是影响短期房价的最关键因素，虽然缩短按揭贷款年限这一政策和此前的提高首付、认房又认贷相比力度略小，但依然传达出信贷收紧的信号，“银行未来贷款额度收紧，价格上浮，贷款放缓或是常态。”

　　市场会以“慢交易”为主

　　根据以往的贷款政策，购房人向商业银行申请贷款的期限最长为30年。如今北京地区贷款期限从30年缩短为25年，对购房人的影响究竟有多少？北京晨报记者以贷款200万元等额本息的还款方式，按照目前银行普遍执行的基准利率1.1倍的贷款利率计算，如果贷款30年，需支付总利息约160.97万元，月供10027元。而若贷款年限为25年，需支付总利息约164.52万元，月供额则变为12150元，增加了2123元。

　　从2016年9月30日开始，楼市政策不断收紧，如今又缩短了二套房的贷款年限，经纪人的日子还会好过吗？一位经纪人告诉北京晨报记者，市场的调整，可能在经纪人的人均收入上会减少，但是对于好的经纪人来说，选择和被选择的余地会更大，服务竞争也更充分，“楼市火的时候，客户没看几套房子就买了，选房远远大于选人；不火的时候对经纪人的要求就会高，客户会反复思量，如果自身专业和服务过硬，就更容易被选中。”该经纪人认为，与去年相比，未来市场会以“慢交易”为主，“我们做的业务主要在中高端领域，原本交易周期就比较长。政策的影响不会太大，反正我还会继续做下去。”