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中国版REITs尚需闯两大关卡

2017年11月24日 06:33    来源: 同花顺    

  本报记者叶麦穗广州报道

  房地产市场进入下半程,从增量时代进入存量时代。如何盘活海量资产,成为了市场资产参与者需要直面的重要课题。海外成熟经验已然表明,在存量地产时代,房地产的金融化将成为大势所趋,而REITs,即房地产投资信托基金则成为其金融化进程中的重要一环。

  REITs国内出现加速发展的迹象

  进入2017年,REITs在国内出现加速发展的迹象,10月23日,保利地产(600048)宣布中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(下称“保利租赁住房REITs”)获得上海证券交易所审核通过。

  中国证监会债券部副处长闫云松表示,本单产品的推出正当其时,既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

  紧接着,11月3日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划(以下简称“新派公寓专项计划”)正式发行设立,并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让。11月14日,绿地集团宣布,其旗下规模达到210亿人民币的房地产投资信托将于明年上市。

  值得一提的是国内试水的REITs几乎都是以私募形式发行,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。目前国内的REITs产品中,仅有的鹏华前海万科REITs基金(下简称:鹏华前海)为公募产品,2015年,鹏华前海通过借鉴成熟市场的操作方法,利用当时的规则,将房地产项目装入封闭式基金这一成熟的法律结构并通过证券交易所上市交易。

  虽然上述产品都叫REITs,但是其实并不是严格意义上的REITs,只能称为“类REITs”,但交易所的“放行”,显示出监管层对于持有物业尤其是租赁物业的支持正在加大,中国版REITs正在加速推进。

  华南一家基金的负责人表示,市场已经发行了20单左右类REITs产品,随着市场认可度提升,市场会逐渐被培育出来。

  类REITs改革可从两点出发

  鹏华前海万科REITs基金经理尤柏年在接受21世纪经济报道记者采访时表示,目前国内的REITs虽然出现加速迹象,但是仍有不少问题需要解决。

  第一,缺乏税收优惠的顶层设计。首先国内缺乏针对REITs的税收优惠,削弱了REITs的吸引力,限制了过户型REITs的发展。根据发达国家的经验,股权类REITs的快速增长出现在80-90年代初,原因是当时政府推出了许多的REITs改革法案,特别是在REITs层面和旗下控股的物业项目公司给予了所得税减免的优惠。而目前中国针对REITs并无特殊的税收优惠,复杂的结构设计可能会带来税收损耗,降低REITs收益率。而如果是过户型REITs,在固定资产转让时还将面临资产增值带来的大额税收。

  其次,缺乏专门的运作管理办法,套用封闭式基金运作存在诸多限制。现有的公募基金的运作方式难以承载REITs对于资产增值收益的投资需求,缺乏机制来保证REITs持续投资于优质物业,容易导致基金偏离原有的投资目标,也限制了REITs的投资收益。

  国外的REITs在本质上还是资产证券化的产物,其实质是将有稳定现金流的不动产公司上市挂牌,成为二级市场交易主体。而目前由于缺乏相关挂牌机制,采用的办法是将物业的租金收益权(以鹏华前海万科为例)装入封闭式基金。由于封闭式基金运作期限相对有限,为保证期限匹配和到期投资者赎回时的流动性,无法持有物业的产权,从法律意义上不享有物业增值部分。而基金持有的租金收益权会随着租金的回收而逐步减小,导致地产在整个投资组合中的比重将会不断下降,其他大类资产的比重上升,REITs的风险收益特性随之改变。

  另一方面公募基金为保证投资者利益和风险分散,会在基金合同中要求投资项目确定而且设定投资比例限制,使得REITs只能内生增长。实际上纯正的REITs基金大多通过外生增长扩大规模。以越秀房产基金为例,其于2005年在香港挂牌上市,起初只有位于广州的4个物业,2015年通过召开基金单位持有人大会,以97.29%的赞成票,通过以人民币26.272亿元收购上海浦东竹园CBD核心地段的优质物业宏嘉大厦,首度在广州以外的区域实现资产收购,展开扩张步伐。截至2016年底越秀房产基金持有的物业项目已经由4个增加至7个,资产规模由45亿元上升至约300亿。

  展恒基金研究员李晓芳也对21世纪经济报道记者表示:目前我国公募基金市场上唯一的一只REITs基金为鹏华前海万科REITs。这只基金被大家诟病的点在于:产权不在基金手里。从这个基金产品证券化对象来看,是万科前海企业公馆的租金收入,而不是公馆项目本身,也就是基金没有产权,看起来更类似于融资项目。

(责任编辑:康博)


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中国版REITs尚需闯两大关卡

2017-11-24 06:33 来源:同花顺
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