2014年二手市场回落常态 年末量价齐上涨

　　经过了2013年的销售狂潮，2014年的二手市场成交逐渐恢复了常态，成交量回到了与2012年相近的水平，而价格的上涨态势则有愈演愈烈之势。随着上海住宅可开发空间的日渐缩水，未来二手市场在总体房地产市场中的主导地位将得到进一步的加强。

　　1、整体二手住宅市场——成交回落明显，均价再创新高

　　全市二手住宅市场年度成交量价走势(单位：万套，万元/㎡)

　　根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年，全市二手住宅共计成交17.83万套，环比下跌39.6%;成交均价为2.13万元/㎡，环比上涨16.5%。与2013年政策末班车所导致的成交狂潮相比，2014年的二手住宅市场平淡了许多，17.83万套的成交水平不仅大大低于2013年，并且还略低于2012年。2013年的成交高峰客观上透支了二手市场的大量购房需求和有效房源，加之2014年的房贷收紧的影响，成交量的显著下降也在情理之中，即便是年末一系列政策利好的刺激也未能改变今年二手市场整体相对疲软的状态。尽管成交量下滑明显，但全市二手住宅成交均价则突破2万元大关，再创新高，涨幅十分显著，尽管其中不乏结构性因素的影响，但房东的跳价行为依然较为严重，并且经过2013年的成交高潮，剩余的房源也往往是同区域内价位较高的，这些也是导致均价上涨的重要原因。

　　2、月度量价走势——成交呈U型走势，年末量价飙升

　　2014年全市二手住宅市场月度走势(单位：万套，万元/㎡)

　　2014年全市二手住宅市场大体呈U型走势，年初由于去年的市场余热影响，成交量尚可，尤其是3月的成交量达到了接近2万套的水平。不过随着信贷的收紧，和市场惯性的减弱，自4月起，市场就进入了下行轨道，特别是6-9月的成交量一直在1.3万套以下的低位水平。但是自9月末央行的贷款新政开始，市场逐渐走强，11月上海普通住宅标准的调整以及央行降息的接踵而至更是彻底引燃市场，11、12月的成交量都达到了2万套的高位。随着市场的起色，二手住宅均价也在年末出现了快速上涨的局面，连续创造新高，至12月已达到了2.34万元/㎡的历史新高。

　　3、二手住宅均价涨跌幅——均价上涨趋势延续

　　近年全市二手住宅成交均价同比涨跌幅情况

　　根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，近年来，全市二手住宅均价的同比涨跌幅存在较大的波动，随着2009年市场高潮的过去，以及“新国十条”等调控措施的出台，全市二手住宅均价的同比涨幅在2010年直线下滑，而到2011年，随着限购限贷政策的落地，更是出现了下跌的情况。进入2012年后，价格逐渐出现了反弹的态势，同比涨幅有逐渐升高的趋势。到了2014年，二手住宅均价涨幅和成交走势类似，呈U型，很大程度上与市场成交的热度成正比。

　　4、挂牌量走势——全年挂牌量持续下滑，年末缩水近三成

　　2014年全市二手住宅挂牌量走势(单位：万套)

　　从2014年，全市二手住宅挂牌量的走势情况来看，一季度市场情况尚可，房东的挂牌较多因此全市挂牌量略有上升，但是自3月以后，随着市场的大幅降温房东的挂牌热情大减，直至年底，全市二手住宅挂牌量已跌至8.70万套的低位水平，与年初12.28万㎡相比，大幅缩水了29.2%。

　　5、成交价格段分布——低端比重缩水，其余价格段比重全面上升

　　全市二手住宅各价格段套数占比情况

　　从各价格段的分布来看，尽管200万元以下的低端楼盘依然在数量上占据压倒性优势，但是其比重继2013年之后又出现了进一步的下滑，由2013年的83.0%下降至76.3%。而与之相对应的则是其余价格段比重的上涨，特别是中低端和中端房源的成交比重上涨十分明显，而豪宅的比重也有小幅的上升。全市二手住宅价格段的这种变化趋势也正是房价上涨的体现之一。

　　6、成交面积段分布——普宅标准放宽，小户型比重大增

　　全市二手住宅各面积段套数占比情况

　　根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，与2013年相比，2014年全市二手住宅成交中，70㎡以下小户型的成交比重有着较为明显的上涨，由2013年的44.5%上涨至47.5%;而200㎡以上面积段的成交比重也略有上升。小户型成交比重的上升与沪普通住宅标准放宽后，部分市区小户型房源被纳入普通住宅范围，从而促进了其成交有关。