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房贷花样翻新哪款省钱省心

2006年12月19日 13:49

    2006年，房价攀升是一个我们无法回避的事实。在它的背后，是广大老百姓持续高涨的购房热情。开发商笑了，各家商业银行也是偷着乐。固定利率、循环授信、接力贷款、双周供、存抵贷、随借随还……一批全新的房贷业务品种应运而生，有的银行已将房贷提到了个人理财手段的高度。

    此外，在央行今年两度升息后，各家商业银行从明年1月1日起将执行新的贷款利率。

    央行升息，我们明年的利息支出会增加多少？各家银行的房贷新品又都有些什么特点？每一款究竟更适合哪类人群？

    利率调整了

    央行每次宣布加息，人们最关心的莫过于每个月的房贷利息又会增加多少。

    今年，央行加息两次，最近一次在8月19日。绝大多数市民贷款买房，选择的期限都超过5年。我们就以贷款5年以上为例，比较一下加息后月供到底有多大变化。

    月供变化并不大

    8月19日前，5年以上贷款基准利率是6.39%，优惠利率为5.751%(基准利率下浮10%)；8月19日后，5年以上贷款基准利率是6.84%，优惠利率为5.814%(基准利率下浮15%)。

    如果贷款30万元，期限20年，选择等额本息还款法，加息前的月供为2106.42元；加息后，月供变成了2117.23元，增加了10.81元。多家商业银行已公开表态，只要借款人在2007年之前按期足额还款，从明年1月1日起，凡是之前享受九折利率优惠的客户都可以直接享受到八五折优惠利率，这就意味着明年你每个月只需要多偿还10.81元的利息，增加得并不多。

    据了解，如果你是第一次买房，或者是购买第二套自住用房，也几乎能享受到八五折的优惠利率。

    我们还发现，在这次加息中，长期贷款利率的上调幅度大于短期贷款利率上调幅度。如果我们都以最大的优惠利率进行比较，贷款期限在3～5年(含)的客户月供明年不会增加，而3年以内(含3年)的反而还降低了。

    以3年期为例，加息前的优惠利率为5.427%，加息后降为了5.355%。如果贷款30万元，以前每月还款9048.90元，明年1月1日起只需要偿还9039.16元，少还9.74元。

    房贷罚息水涨船高

    就在央行上调房贷利率后，成都各大商业银行也对逾期偿还住房贷款的罚息标准作出了调整。据悉，罚息执行标准都是在同期贷款利率的基础上加收30%～50%，由于房贷利率上升，罚息也随之上涨。

    如果你的贷款年限在5年以上，享受的是八五折优惠利率，贷款银行的罚息为上浮50%。那么，从明年1月1日起，新的罚息标准就是5.814%×(1+50%)＝8.721%，日罚息利率为8.721%÷360＝0.242‰。如果每月应还款5000元，推迟了30天偿还，则罚息为5000×0.242‰×30=36.34元，比原利率5.751%的罚息数35.94元，仅高出0.4元。

    品种增加了

    如果你打算在明年为自己添置一套住房，在知道了加息前后的月供变化后，就该考虑究竟应该选择哪家银行的房贷业务更划算。2006年，成都房贷市场冒出了很多全新的房贷品种，我们在这里为你介绍其中几款，供大家参考(完整信息以开办银行实际为准)。

    固定利率

    开办银行：光大、招商、中信、建行、工行等

    业务特点：固定利率是与浮动利率相对应的一种个人住房利率标准。以前，各家银行执行的都是浮动利率，每当央行调整利率标准，根据合同约定，贷款买房的市民就需要从第二年1月1日起按新的利率标准偿还利息。固定利率则不同，只要你选择了某一利率标准，在约定好的贷款年限内，无论央行如何调整利率，你都按最初的利率标准偿付利息，不需要“随行就市”。固定利率的好处，就在于有效规避了升息所可能造成的应付贷款利息增加；但是，如果央行降息，借款人就要承担比别人更多的利息。目前，几家银行推出的固定利率最长都只有10年期，且在相同贷款年限下，优惠后的固定利率略高于浮动利率。

    适合人群：固定利率适合于贷款期限不太长，愿意锁定每一期的还款额，预计还有升息空间的市民。

    接力贷款

    开办银行：农行、兴业、建行等

    业务特点：通常也称为父债子偿，它主要针对年轻人想买房但资信不够，或是老年人想买房可又年龄偏大而设计的。由于各家银行对借款人的年龄都有不同限制，绝大多数是“借款年限+年龄”不超过65岁(男性)，兴业、民生等少数几家刚刚放宽到70岁。所以，当中老年人想贷款买房时，就可以把自己的子女列为共同还款人，以子女的年龄来选择借款年限，从而延长了借款年限，降低了每一期的还款压力。

    适合人群：收入不太高的年轻人，或是年龄偏大的中老年人。

    双周供

    开办银行：深圳发展银行

    业务特点：绝大多数银行在为客户设定还本付息的期限时，几乎都是一个月为一期。到了每个月的某一天，银行就会从事先约定好的账户上扣款。“双周供”则是将还款变为每两周一次，每次的还款额几乎等于原月供款的一半。采用这种模式后，你每个月至少需要偿还两次本息，每年有两个月还得还3次。由于还款次数增大，你占用银行贷款的时间缩短，实际的贷款期限和利息支出就会减少。以贷款30万元、期限30年计算，如果执行6.12%的年利率，选择“双周供”会节省64个月，节约利息支出69113元。

    适合人群：在成都市区贷款买房，期限不低于5年，并且有足够的时间去偿还贷款的人。由于是每两周还款一次，每次还款的具体日期可能不确定，造成逾期还款的几率将会增大。

    随借随还

    开办银行：招商银行

    业务特点：在贷款购买了一套住房后，银行会为你提供一个相应的授信额度。当你在偿还了部分贷款后突然急着要用钱，这时你只需要通过网上银行或电话银行就能马上从银行提取现金，省去了很多中间手续，贷款利率也可按房贷合同签订时的利率执行，比普通商业贷款更优惠。同时，如果你想提前偿还贷款，不用约定时间，也不受次数上的限制，随时都可以，从而减少不必要的利息支出。

    适合人群：购买的是成都地区的楼盘，有银行认可的还款能力。

    存抵贷

    开办银行：深圳发展银行

    业务特点：贷款买房的人，存折上总有少则几千元多则数万元的存款，而如果是做买卖的小业主，平时活期账户里的流动资金量就更大。在不影响资金流动性的前提下，用活期存款来冲抵按揭贷款，最高可获得5.76%的年收益。存抵贷业务就是如此，它把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。

    适合人群：适合于由于生意往来账户上经常有大量资金流动，或是活期存款相对较多，但又不愿意提前还款的客户。

来源：中金在线

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