万科再刮"降价风" 能否吹出"金九银十"?

2008年09月01日 11:46 来源：新华网姚玉洁

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·机构预测明日大盘走势

    一举一动都牵动业界神经的地产巨头万科，中秋前夕再度降价，选择上海中外环的部分楼盘，降低总价10万元进行促销。尽管单价降价幅度不大，但这对于僵持已久的楼市，还是意味深长的一记推手。对于现金流日益紧张的开发商来说，能否在即将到来的秋季有效刺激成交、回笼资金，或许是决定他们能否安然“过冬”的关键一战。

    鲶鱼万科上海发力  中秋促销“直降10万”

    在今年元宵节率先竖起“降价”大旗搅动楼市一池春水的万科，中秋前夕在上海又一次吹响了打折的号角。

    8月28日，万科在上海本地媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，宣称在8月30日至9月14日期间，旗下8个楼盘限时推出特价房源，更有精彩礼包和惊喜大奖。与以往“挤牙膏”式的让利促销不同，此番万科喊出“直降10万”的口号。

    在位于浦东三林路的“金色雅筑”楼盘，闻声而来的看房者络绎不绝。销售人员向记者介绍，此次共推出60套特价房源，都是90平方米的精装小三房，原来总价在130万元至155万元之间，如果当天签约并在3日内付清3成房款，那么就可以享受总价10万元的优惠。如果一次性付清房款，那么还可以在这个基础上打9.9折。

    另一个位于松江区的楼盘白马花园，销售人员常小慧介绍说，这次共有80套房源参加特惠活动，最高折扣达8.5折，50平方米左右的“蚂蚁工房”原来总价最低约为60万元，现在最低50万元就能买到；86平方米的“迷你情景花园”洋房，最低价从95万元降至88万元。

    事实上，早在8月16日，万科金色雅筑就将两幢靠近马路的房源以总价降低10万元的优惠推出。业内人士认为，由于临近2010年上海世博会址，三林板块去年涨势过猛，今年价格出现回落是理性回归。但总价高达10万元的降幅，即使是少量房源，在这个敏感的时点，对市场而言也是一记重磅炸弹，可能加剧楼市分化。

    试探市场  “敲打”对手

    作为全国楼市风向标的上海，今年以来走出了异于全国的逆势上涨、高位盘整格局。目前的情况到底如何？记者走访发现，除了少数“特价房”，上海大部分楼盘并未出现传说中单价直跌数千元的情况。各新开楼盘尽管推出送车、送装修等眼花缭乱的促销手段，实质性折扣也只是在5%左右。万科金色雅筑，139平方米的大三房平均单价在1.7万元至1.9万元之间，花园洋房每平方米价格也仍在1.7万元至2.2万元不等。其他著名楼盘如金地湾流域、大华锦绣华城、中远两湾城，尽管价格与前期相比有所下跌，但降幅并不明显。一度被视为上海高档楼盘降价标志的李嘉诚旗下“御翠豪庭”项目，在把靠近高压线的房源降价出售、成功回笼资金后，每平方米售价重又回到4万元以上。

    复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，万科拿出几十套房源促销“试探市场”的意味更浓一点：如果销售良好，表明市场已能接受这个价格；如果市场仍无动于衷，则可能继续降价。

    “万科降价是顺应大势的聪明之举，它将进一步分化市场。”尹伯成说，“实力较弱的开发商将受到较大冲击，而实力雄厚的大开发商通过快速销售、回笼资金，甚至可能腾出手来并购无力支撑的小开发商。”

    万科8月5日公布的半年报显示，去年底到今年上半年，万科斥资超过25亿元，在武汉、青岛、宁波、东莞、天津、苏州、上海等城市共收购10个地产公司部分或全部股权。其中最新的一份协议签署于5月份，受让深圳易理房地产开发有限公司57%的股权。

    博弈仍将继续  “金九银十”恐难期

    而对于即将到来的楼市传统销售旺季，是扭转颓势绝地上演“金九银十”，还是延续地量成交、重蹈去年覆辙，成为此刻开发商最关心的问题。

    数据显示，上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米，环比下降18.5%；其中商品房销售面积为1070.32万平方米，环比下降22.4%。但房价仍然维持在高位，上海市统计局公布的数据显示，上半年全市商品房销售均价环比微涨0.4%。

    上海易居房地产研究院分析师杨红旭认为，在市场普遍产生下跌预期后，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市，“金九银十”将很难上演。

    国家统计局公布的数据显示，7月份国房景气指数为102.36，比6月份环比回落0.72点，比去年同月回落1.64点，连续8个月出现回落。

    随着9、10月份的到来，各大城市新增楼盘供应量都有所增加。尹伯成说：“世界上只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品。开发商只有给出实际的价格优惠，才能真正刺激销售。今年楼市价格的回调，是对去年过快上涨的修正，泡沫的释放有利于房地产市场持续、健康、平稳发展。但房子不是股票，不会出现暴跌，当价格回调到一定的时候就会得到刚性需求的有力支撑。”