降价VS发债:地产商掀起再融资潮

2008年04月30日 08:45 来源：国际金融报

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·机构预测明日大盘走势

    万科掀起的降价风刮到了南京。4月25日晚上6时，万科位于南京奥体的万科金域缇香楼盘08幢，推出208套70平方米至90平方米的中小精装修户型，其均价为1.1万元／平方米左右。而就在半个月前，万科推出该楼盘首批大房型房源时，均价高达1.49万元／平方米，短短半个月的时间，房源均价下降了近4000元／平方米，下降幅度达到26％。

    自2007年10月楼市渐次步入调整期以来，万科先后在八大城市高调降价，分别为深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞，降幅比房价最高点时下调了5％－30％不等。

    据悉，万科此次推盘异常低调，当日下午仅在一家网站上发布了简短的消息，除此之外没有任何宣传。此次推出的中小户型房源，不仅均价大幅下跌，还打出9.85折至9.75折不等的优惠举措。而这批房源万科曾计划在今年6月推出的。有消息称，万科这次属于紧急推盘，根本原因还是在于首批大户型房源市场接受度并不高，销售不理想导致回款缓慢。

    资金链套牢地产商

    业内人士表示，万科选择在这一时机打折，与其资金链问题多少存在关联。

    作为地产股的龙头企业，万科A已经跌破了去年增发价格，万科总裁郁亮则坚定地表示，万科将来的再融资将充分与公司股东沟通，并且非常谨慎地选择时机和方式，避免对二级市场造成冲击损害股东利益，间接承认了其资金链紧张的问题。

    记者了解到，在已发布年报的上市公司中，绝大多数的地产公司不约而同地指出今年将寻求更多的融资渠道来解决资金偏紧问题，银基发展（000511股吧,行情,资讯,主力买卖）、苏宁环球（000718股吧,行情,资讯,主力买卖）、清江控股都明确表示将多渠道融资，其中渝开发则在公告中表示将引进战略合作伙伴来规避转移地产开发带来的风险。

    去年前3个季度，由于供给、需求双旺，不少开发商将大量现金流向土地储备。到去年四季度，持续10年的“稳健”货币政策调整为“从紧”，原来开发商融资近乎路路通达，现在则处处掣肘。

    据业内人士分析，银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20％左右，自有资金和股权融资占35％左右，剩余45％主要依靠预售款。货币政策从紧后，信贷规模明显收缩。

    根据央行4月11日公布的信贷数据，3月份人民币各项贷款增加2834亿元，同比少增1583亿元。一季度，人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。信贷紧缩后，开发商资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响，自有资金成为决定企业“生死”的重要因素。现实情况是，如果开发商自有资金充裕，可以支撑在建和拟建项目，捱到市场复苏，甚至借机以较低成本拿地；自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，则很可能被洗牌。因此，加快项目销售的周期成为了众多开发商目前的选择。

    再融资掀热潮

    “在平安天量再融资带来的市场影响尚未消除的时候，地产股集体出现逆市再融资不外乎是资金链出现了问题。”上述人士对记者分析，一方面，由于2007年地产公司纷纷在全国各地储备土地，造成公司现金紧张；另一方面则是其行业自身特点，比如结算时间不同等带来的压力。诸多房地产上市公司在近日选择了再融资以解决难题。

    一些房地产上市公司选择了发行公司债券来进行再融资，南京高科（600064股吧,行情,资讯,主力买卖）、北辰实业（601588股吧,行情,资讯,主力买卖）都在近期表示将发行短期金融债，然而分析人士指出，一般来说，发行公司债的地产公司几乎在此之前都大量四处拿地，然后，“通过公司债募集的资金归还银行贷款。”

    证券分析师曹卫东则表示，发行公司债只是目前房地产企业应对市场的一种曲线手段，并不会成为大部分房地产上市公司的再融资主流，“因为债券要还本付息的，所以公司能发股票就不发债，在发不了股票的时候，发债也行，因为对他们来说，能够融到资就是一条解决困难的救命绳。”

    相关分析人士认为，此次存款准备金率上调，将会冻结2000亿元的资金，此举不仅切断了大多数中小开发商的资金来源，也让不少购房者举棋不定。据统计，90％以上的购房人通过按揭置业，如果贷款进一步收紧，购房需求无疑将继续被抑制。部分市民认为，在政府一系列政策的调控下，房价必然继续下跌。购房者可以持币待购，而开发商未必等得起。