在人民币升值的预期之下,中国房地产业已经成为外商投资的第二大行业。这使人们日益关注中国政府出台了一系列针对房地产外商投资方面的政策之后,是否会出台更强有力的规范措施。
但分析师指出,对外资设限、限制投资购买、严肃紧缩地根的纪律、提高地价、限制高档住宅、税收打压、房地产行业反腐败等等政策在二、三季度接踵而至,很难想象再有新形式的政策出台。
写字楼、商业用房等商业地产和工业地产由于价格上涨潜力较大、调控风险小而仍将继续为国际资本所看好。
来自商务部的统计显示,2006年上半年,新设外资房地产企业1180家,同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元,同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元,同比增长27.89%。房地产业已经跃升为外商投资的第二大行业。
来自世邦魏理仕的研究显示,今年上半年,境外资本在中国内地房地产市场的投资规模在10亿美元以上,境外机构和个人购买商品房的资金结汇也在同期增长2倍以上。
除了投资金额增长之外,外管局的报告还强调外资房地产企业外债亦有加速增长的趋势。10月6日,中国国家外汇管理局发布中国国际收支报告中也指出,2006年上半年,外资房地产行业新借外债为17.35亿美元,同比增长203.32%。
政府对于上述现象予以前所未有的重视。在2006年7月,为加强和改进宏观调控,规范房地产市场外资准入和管理,国家建设部等六部委发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房［2006］171号,下简称《意见》),国家外汇管理局随后与建设部联合下发了相关配套措施,贯彻落实房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜,规范房地产项下跨境资本流动秩序。
更多分析人士则认为人民币升值预期将刺激热钱流入。
虽然最近人民币摸顶短期内峰值后有所回调,但国泰君安房地产分析师孙建平、张宇都指出,这是由于人民币升值预期在9月中下旬达到短期内的峰值,10月后预期有下降。“进入10月后的最近两天,人民币兑美元基本汇率出现了回调,所以加强了这种预期。”中信证券(行情,论坛)研究所宏观经济分析师陈济军接受本报记者采访时则表示：“从目前来看,尽管可能会形成一定幅度的震荡,但一定时期内人民币升值预期仍然会维持。”
分析师们对于目前已出台的政策评价为“手段仍然有限”。国泰君安的分析师指出,就政策本身来说,很难想象再有新形式的政策出台。而中原地产一位分析师则表示,《意见》“冲击比较大的是中小型外资基金公司,对于手续完备、资本雄厚的外商投资公司影响并不明显”。
不过业界对于人民币大幅升值所产生的影响仍保持乐观。德意志银行分析师马骏预期,未来3年人民币将升值3%-4%,是官方可容忍的速度,央行也将放宽0.3%的每日浮动区间,以增加兑美元的波动,降低投机活动在风险调整后的报酬,吓阻国际热钱一再涌入中国。
国泰君安的房地产分析师孙建平、张宇认为：房地产业依然处于景气阶段,依然具有很强的投资吸引力。首先,未来宏观经济依然处于景气之中,作为扩大内需龙头的房地产行业很难出现与宏观经济背离的走势。其次,与金融业休戚相关的特性也决定了房地产行业在宏观经济景气区域的调整幅度非常有限。第三,中国区域经济发展的不平衡性决定了房地产行业景气、房价走势的不平衡性。第四,写字楼、商业用房等商业地产和工业地产由于价格上涨潜力较大、调控风险小而继续为国内外资金看好。第五,人民币升值依然使得地产和房产具有很好的升值空间,尤其是在升值的初期。第六,国内大开发商继续在一线城市拿地、外资机构继续投资国内房地产也说明在调控背景下依然具有很强的投资吸引力。 |
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