平安对中信城市广场的垂青，也因为其正为保险基金将可能向房地产项目投资开放做“热身”。
长达16天16夜的谈判终于结束。
8月25日下午5点，中信大厦2层，中国平安与中信深圳集团战略合作协议签署仪式上，平安信托投资公司董事长兼CEO童恺脸上的疲惫被兴奋一扫而空。
就在会议开始的15分钟前，童恺带领他的团队，包括平安信托投资公司物业投资总监兼本项目组负责人林熙龄、助理总监兼该项目组组长胡宁等人，与中信深圳集团党委书记、总经理郭志荣刚刚在收购中信城市广场的协议上达成最终一致，收购金额达20亿人民币，现金支付。
这是平安信托组建以来最大一宗物业收购案。
本次战略合作涉及两宗业务，金额达30亿人民币。除中信城市广场星光广场外，另外的10亿将以信托等方式用于中信长沙、苏州两个项目。单个项目的信托金额为5亿元。
“这两笔信托也将可能进一步成为平安收购长沙、苏州项目的首笔投入。”内部人士表示，“平安这样做的基础是：这些项目同样为酒店、商业等租赁型业务”。
中信深圳集团得以融资30亿资金，以解燃眉之急。
平安的收购逻辑
中信城市广场曾经被深圳市政府列入2000-2002年的政府重点工程，是目前深圳最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的SHOPPINGMALL之一。
整个项目占地5.1万平方米，由建筑面积3.99万平方米的中信大厦、6.75万平方米的商业购物中心，以及3万平方米的星光广场组成，开业以来出租率达到95%以上。目前被收购的部分为星光广场部分，据透露该项目年租金收入为1.6亿元，并且现金流表现稳定，每平方米租金收益可以与被称为中国最成功商业项目的天河城相媲美。不过，天河城培育期长达8年，而中信广场2002年10月正式开业，尚未进入净盈利期。
中信深圳集团对该项目整体投资号称达到25亿元(包括大厦部分)，该项目由于处于深圳繁华中心地带，形象良好，被视为中信深圳的代表作。
“在平安开始接触这个项目的时候，已经有多家国内外金融财团、基金与郭志荣积极接触。”中信集团内部人士透露，最直接的竞争对手为香港太古集团，最终平安因为具有中资背景，属于民族企业，并同意三年内保持经营管理团队不变、商场名称不变更等条件而胜出。
“我们是财务投资，对这些条件并不十分苛刻。”平安一位高层解释。
平安对该项目的垂青，也因为其正为保险基金将可能向房地产项目投资开放做“热身”。
今年年初，保监会通过了保险基金投资向公建项目开放的议案，一度成为热点。这似乎也成为了向房地产项目全面开放的前奏。
“这是一项在国外已经相当成熟的业务，保险投资基金向房地产项目的开放应该是指日可待。”保险公司大部分高层都这样认为。
保险公司对此项业务已经跃跃欲试，平安信托近年来一直为此做热身，专门组建一支具有国外经历以及拥有类似投行背景的团队。
该团队的主要投资也参照国外的投资习惯，投资对像和国外投资基金的模式相似，青睐于回报稳定的成熟商用物业。在广州、北京、汕头已经频频试水，包括在云南以近两亿元购入某沃尔玛商场等。
当得知中信城市广场寻找买家的消息，他们立刻将其锁定为目标。
该项目成为目前该团队规模最大的一次收购案例。
中信寻找新资金模式
“明年开始，中信广场的收益就将全部交给平安”，对于郭志荣来说，中信广场从此易主，多少有些伤感。
自从中信深圳在与中信华南竞争进入白热化之后，中信深圳在2005年提出走区域性开发的差异化竞争方案。“区域性开发的前提是大规模的土地运作和多产业的融合，而这正是中信深圳的强项。目前，中信深圳在基础设施建设、商业地产开发、商用物业租赁、高科技研发等领域广泛布子，为区域性开发提供了有利条件。”郭志荣认为。
当时，该方案虽然遭到各种质疑，甚至集团董事长王军也相当疑惑，以“谁做得好我就支持谁”给双方提供了想象和竞争的空间，但是郭志荣的决心未被动摇。
2005年中信深圳开始大举扩张，一年内吞下3块均超过170万平米的大型项目,进行区域性开发。2006年再承担苏州项目太湖文化论坛整体开发建设，计划投资30个亿。
研究人士半求认为，整个中信深圳目前已开工或准备开工的项目总投资不少于200个亿。
摊子大了，资金链非常紧张，郭志荣的融资越来越紧迫。继2005年6月份获得江西、深圳两家银行共计达30亿元的综合授信贷款之后，12月17日，长沙中信新城再次获得来自湖南建行、湖南工行、湖南交行三大银行共计30亿元的综合授信，前后共获银行高达60亿元的巨额综合授信贷款。
但是，“银行的授信额度和真金白银的贷款是两码事”。中信内部人士透露，受宏观调控的影响，银行贷款控制严格，“从土地、房屋甚至到五证，都要抵押，要求越来越高”。能够真正贷款的额度非常小，所以中信深圳没能够从银行获得足够的资金。
虽然，2006年初为了位于深圳龙岗中信绿色高尔夫球场内“中信果岭假日”项目，再发2年期1亿元信托产品；中信与恒生银行签订贷款协议，获得直接贷款8个亿，但中信深圳(集团)公司总经理郭志荣坦言，中信深圳集团今年有48万平方米土地面积的房地产项目即将动工，明年中信深圳的资金缺口在15亿元到18亿元之间。
另外中信深圳还在争取成都5个平方公里的旅游综合片区开发项目，可谓“哪里都需要用钱”。
中国中信集团公司副董事长、总经理常振明表示，作为一个以房地产开发业务为主、处于快速扩张的企业，中信深圳集团需要持续稳定的资金支持和保证，特别是在“国六条”、“国十五条”后，央行存贷款利率上涨，在加大融资成本的同时，也意味着开发企业取得银行资金支持的难度越来越大，这就要求拓宽融资渠道，创新融资手段，才能为后续发展提供强有力的支撑。
此次收购，20亿为真金白银的现金收入，10亿为信托，为资金紧张的中信深圳解决燃眉之急，同时也提供了较好的退出机制，中信深圳在资金紧缺的情况下成功退出了占用资金巨大的商用物业，套回现金投入滚动开发。同时，为其长沙、苏州项目打通了退出的渠道。
郭志荣大胆地用长沙以及苏州项目的未来收益套现，并且与金融集团捆绑成为合作团体，开发后将可能由金融财团直接“买单”的模式，也为其解决大规模区域开发的资金困境，提供了更多的想象空间。
在开发商无法独立支撑资金要求比住宅开发更为高额的区域开发的时候，金融财团的介入对开发商的退出无疑是一个新的尝试。
郭志荣心中是否欣慰多于伤感？ |
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