近期，REITs市场为投资者交上了一份较为满意的成绩单。Wind数据显示，截至2月27日，博时蛇口产园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等REITs产品的月内涨幅已经超过20%。指数方面，截至2月26日，Wind数据显示，中证REITs指数2月以来的涨幅近15%。

　　业内人士表示，经历政策面提振、基本面及资金面改善，2024年REITs市场的配置价值逐步凸显，短期内仍有一定上行空间，但目前已经逐步接近阶段性均衡，长期估值水平若进一步上升，需要资产本身经营情况出现实质提升。

　　REITs市场火热

　　从指数方面看，REITs市场在春节假期之前就开启了反弹行情。Wind数据显示，2月6日，中证REITs（收盘）指数当日涨幅0.24%，此后，该指数连续九个交易日均出现上涨。

　　就具体产品来看，截至2月27日，博时蛇口产园REIT2月以来的涨幅最多，为29.36%；其次是嘉实京东仓储基础设施REIT，涨幅为24.63%；中金湖北科投光谷REIT、华夏中国交建REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等涨幅均超过15%。

　　纵观REITs市场，Wind数据显示，截至2月27日，全市场30只公募REITs产品2月全线“飘红”。尤其是在春节假期后的首个交易周，博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、红土创新盐田港REIT等10余只产品的单周涨幅突破了10%，其中博时蛇口产园REIT涨幅更是突破了20%。

　　REITs品种近期表现强劲，使得部分机构连发多条停牌公告。以博时蛇口产园REIT为例，2月份以来，为了保护基金份额持有人的利益，基金公司已经发布了三条停牌公告。公告显示，该产品分别在2月21日上午9时30分和2月26日上午9时30分停牌一小时，在2月27日停牌一天。此外，嘉实京东仓储基础设施REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等多只产品也在近期发布了停牌公告。

　　政策助力 权益属性明确

　　谈到近期REITs市场的回暖，盈米基金研究员李兆霆认为，近期REITs产品涨势较好的底层逻辑在于前期基本面表现不佳的情况下出现超跌，导致底部估值较低，叠加红利投资热潮背景下的REITs品种分红率较高，伴随着政策加持和市场信心回升，前期流出的资金将逐步回归。

　　中金公司报告表示，本轮REITs自底部上行主要因供需关系有所改善。除前期估值已经运行至较低位置以外，政策支持是更重要的因素。总体上，市场的卖盘压力在短期内得到了切实的疏解。

　　李兆霆对中国证券报记者表示，2024年2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，新规明确指出，从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，后续投资机构可选择以FVOCI（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益）计量，将持有期间REITs公允价值变动计入其他综合收益，即所有者权益类科目。李兆霆认为，此举有利于平滑价格波动对当期利润表的影响，引导中长期资金入市，推动REITs资产进一步扩容。

　　此外，中航基金表示，从已经公布的基金2023年四季报看，多数产品底层资产经营稳定，业绩稳步回升。管理人积极行使主动管理职责，部分行业业绩表现超预期，为近期的公募REITs市场回暖奠定了基础。

　　行业生态进一步优化

　　谈到2024年的REITs市场，中金公司指出，当前点位REITs配置价值较为明确，关注2024年市场扩容潜力。“即便假设未来REITs底层资产运行保持大体平稳，我们认为当前点位的配置价值也已经比较清晰，从利差的角度看，有较大概率已经度过了本轮周期底部。”中金公司表示，“政策优化后价格修复更为重要的含义，是为新项目的上市扩容创造更为有利的环境，令未来可选的资产类型进一步丰富。中国REITs市场始终坚持发展导向，在解决问题、优化制度与多方协作中不断前行，是其投资价值最坚实的支撑。”

　　此外，针对不少投资者担忧的REITs产品的流动性问题，德邦证券在研报中表示，当前REITs市场上的标的出现资产运营情况分化，以及二级市场换手率较低、做市商占比较大等情况。有关部门正在促进FOF（基金中基金）、社保基金、保险资金等多方面资金主体放开投资REITs的限制。新的投资者群体，如公募基金、社保年金和海外投资者的加入，将为REITs市场带来新的活力和资金流。这不仅扩大了市场的参与者基础，还将提高市场的流动性和深度。

　　具体到配置方向，中金公司表示，当前高水平分红的REITs标的可为投资者兑现更为确定的财务收益，但资本利得仍会影响资产负债表的权益项，建议投资者根据自身投资条件综合判断。中长期来看，《监管规则适用指引——会计类第4号》有利于提升REITs持有稳定性，拉长持有周期，降低二级市场价格波动，提升配置价值。建议关注两类品种：一是估值调整后当期分红水平较高的能源类和部分高速、二线产业园、厂房及物流仓储项目；二是经营基本面稳健的保障房和环保类项目。